Hypotheekwijzigingen 2015

Vanaf 1 januari 2015 krijgen huizenbezitters weer te maken met wijzigingen. Hieronder een korte opsomming:

• Hypotheekrente voor de hoge inkomens nog aftrekbaar voor 51%.
• Meefinanciering kosten koper bij aankoop woning nog 3%.
• Percentage van de WOZ-waarde gaat naar 0,75% (was 0,7%).
• Per 1 juli 2015 maximale hypotheek met NHG 245.000 euro (incl. kosten koper).
• NHG gaat naar twaalf kolommen in plaats van vijf voor berekening maximale hypotheek.
• Afschaffing van de hoge schenkingsvrijstelling van 100.000 euro.

Hieruit blijkt dat Den Haag bezig is om in kleine jaarlijkse stapjes de hypotheekrente aftrek verder te beperken. Het percentage van de WOZ-waarde wordt verhoogd naar 0,75%. Dit is een minimale verhoging van 0,05%.

Huizenbezitters gaan hierdoor een paar euro per maand meer betalen. De hoge inkomens (mensen die 52% belasting betalen) hebben in 2015 nog 51% renteaftrek over de hypotheekrente. Ook hier gaat het om een paar euro per maand (afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag). Wie in 2015 een huis wilt kopen, kan nog 3% kosten koper meefinancieren.

De gemiddelde kosten koper bij aankoop van een woning is 6%. Hierbij heb ik de kosten van de makelaar buiten beschouwing gelaten en ga ik uit van een hypotheek met NHG (NHG kosten zijn 1%). Een koper moet dus eigen middelen in brengen van zo'n 3% van de koopsom (bij een aankoopsom van 200.000 euro is dit 6.000 euro).

Wat kunt u NHG-lenen?

In de afgelopen jaren is de maximale hypotheek op hetzelfde inkomen steeds minder geworden. Hieronder een mooi voorbeeld waarbij het hoofd inkomen 40.000 euro is en het tweede inkomen 10.000 euro. De toetsrente heb ik even genomen op 3,5%. In onderstaande tabellen de maximale hypotheek voor een hypotheek met en zonder NHG (is de GHF-norm). 

Grote verschillen

Opvallend zijn de grote verschillen tot 2003. Dit heeft ook te maken met de maximale hypotheeknorm met NHG. Toch is duidelijk te zien dat vanaf 2001 tot 2011 de maximale hypotheek steeds hoger is geworden. Hierna is er een flinke daling ingezet en ik verwacht dat dit de komende jaren nog verder zal gaan plaatsvinden.

In de crisisjaren heeft men dus de fout gemaakt om de maximale hypotheek op hetzelfde inkomen te verhogen. Pas vanaf 2011 heeft men besloten om dit recht te gaan zetten door minder aan hypotheek te gaan verstrekken.

Vanaf 2015 is bij NHG het aantal kolommen van de woonquotes verhoogd van vijf naar twaalf. Om banken de tijd te geven dit in te voeren is er een overgangsregeling tot 1 juli 2015. Het leuke hiervan is dat banken tot 1 juli nog de vijf kolommen mogen gebruiken.

NHG heeft aangegeven in deze periode de vijf kolommen te hanteren. Het gevolg voor de maximale hypotheek is opzienbarend. Hieronder diverse berekeningen wat de maximale hypotheek wordt uitgaande van een hypotheekrente van 3%,

Vind een partner

De maximale hypotheek is tot 1 juli 2015 hoger dan daarna. Er kunnen wel gekke situaties ontstaan. Stel een bank hanteert per 1 januari direct de twaalf kolommen. Een adviseur vraagt een hypotheek aan met een maximale hypotheek gebaseerd op vijf kolommen. Het hypotheekbedrag is dan hoger.

Wat gaat de bank dan doen? Het verschil van de kolommen is niet meer van toepassing als de rente hoger wordt dan 3%. Tot slot de alleenstaande met een laag inkomen. Deze kunnen in 2015 een koophuis wel vergeten. Of zij moeten snel een partner vinden die ook een inkomen heeft.

Indien twee personen elk 20.000 euro verdienen dan wordt de maximale hypotheek bij een rente van 3% 169.986 euro. Dit is flink hoger indien deze persoon alleen met zijn inkomen een huis had willen kopen. De maximale hypotheek had dan 55.344 euro geweest. Voor dat bedrag heb je slechts een kippenhok.