Login
 

Profiteren van lage hypotheekrente

Door Jos Koets op 21 nov 2014 om 10:00 | Views: 15.090 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek, rente

De hypotheekrente is de laatste maanden weer verder gedaald. Wie nu een huis gaat kopen, profiteert van deze lage rentes.

Ik geef u om te beginnen een overzicht van de laagste rentes in Nederland die nu van toepassing zijn bij de diverse rentevastperiodes (hypotheken met NHG):

  • 1 jaar vast: 2,15%
  • 5 jaar vast: 2,30%
  • 10 jaar vast: 2,90%
  • 20 jaar vast: 3,60%
  • 30 jaar vast: 4,00%

Wie een paar jaar geleden zijn hypotheekrente heeft vastgezet, zal met jaloezie naar de huidige rentes kijken. En het is dan ook logisch dat veel huizenbezitters nu bekijken of het rendabel is om hun hypotheek over te sluiten (naar een andere geldgever).

Nu oversluiten?

Het grootste nadeel van oversluiten zijn de kosten die weer gemaakt moeten worden. U moet dan denken aan, advies-, taxatie-, notaris-, en eventueel weer NHG-kosten. Bovendien berekent uw huidige bank een boete, die in veel gevallen een paar duizend euro kan bedragen.

Oversluiten is alleen mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek. Voor de 1,5 miljoen huizenbezitters met een onderwater-hypotheek is oversluiten dus niet mogelijk.

Een mogelijkheid om toch gedeeltelijk te kunnen profiteren van de lagere hypotheekrente is rentemiddeling. Bij rentemiddeling kijkt de bank naar de huidige rente van de lopende hypotheek en de actuele rente die van toepassing is voor nieuwe klanten of voor huizenbezitters die hun rente opnieuw moeten vastzetten.

Hoe werkt het?

De bank gaat nu de hypotheekrente van de resterende rentevastperiode middelen met de lagere dagrente van de nieuwe rentevastperiode. Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • huidige hypotheekrente 6% (looptijd was 10 jaar)
  • restende looptijd 5 jaar
  • actuele hypotheekrente 3% (nieuwe looptijd van 10 jaar)
  • middelrente wordt 4% (5 x 6% + 10 x 3% : 15 jaar)

De bank vergelijkt de rentes van dezelfde rentevastperiodes. In dit voorbeeld heeft de klant zijn rente voor tien jaar vastgezet. Hiervan is de helft verlopen namelijk vijf jaar. Uit de berekening komt een rente van 4%.

Deze 4% geldt nog voor de resterende periode (in dit voorbeeld vijf jaar). Bij rentemiddeling betaalt u (bijna) altijd administratiekosten die gemiddeld 250 euro bedragen. Het is ook mogelijk dat de bank toch een boete in rekening brengt.

Zij bekijken de situatie dan als het oversluiten van een hypotheek. Echter deze boete hoeft u niet contant te betalen. De boete wordt namelijk doorberekend in de hypotheekrente. Uitgaande van het voorbeeld zou bij een boete bijvoorbeeld de nieuwe middelrente 4,2% worden!

Niet elke bank

Alvorens u enthousiast wordt, heb ik voor u een lijst gemaakt van de banken en of ze rentemiddeling aanbieden:

  • ABN Amro: niet mogelijk
  • Argenta: niet mogelijk
  • Florius: niet mogelijk
  • ING: mogelijk (nieuwe rentevasteperiode moet langer zijn dan het restant van de oude rentevasteperiode)
  • Obvion: mogelijk (één keer in de 24 maanden en alleen voor rentes langer dan twee jaar)
  • Rabobank: niet mogelijk (kantoren mogen afwijken)
  • Aegon: niet mogelijk
  • ASR: niet mogelijk
  • BLG: niet mogelijk
  • Delta Lloyd: niet mogelijk
  • Nationale Nederlanden: niet mogelijk
  • Regiobank: mogelijk
  • Woonfonds: mogelijk
  • Bank of Scotland: niet mogelijk
  • Hypotrust: niet mogelijk
  • MoneYou: niet mogelijk

Uit het overzicht blijkt dat er nog veel banken in Nederland zijn die rentemiddeling niet aanbieden. Het is altijd verstandig om vooraf eerst goed informatie in te winnen bij uw bank. Wat zijn precies de kosten? En nog belangrijker wat wordt uw nieuwe hypotheekrente.

Vergeet ook niet dat uw adviseur ook een leuk bedrag in rekening zal brengen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

rente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
21 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Jos Koets
0
quote:

Nee schreef op 21 nov 2014 om 11:50:


Grappig, dit is wat die vervelende mevrouw Verdegaal erover schrijft;
ericaverdegaal.nl/publications/index/935


Verschil van mening moet er zijn.

Gr. Jos
haas
0
Oversluiten is alleen mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek. Voor de 1,5 miljoen huizenbezitters met een onderwater-hypotheek is oversluiten dus niet mogelijk.
============================================================
de burgers die snakken naar financiele ruimte worden dus uitgesloten.....

vergelijk:persoonlijke lening:24k:rente 6%, 3K: rente 11+%
Stapelaar
0
Is het fiscaal toelaatbaar om de hypotheek over te sluiten in januari en kort daarvoor, nl. in december alsook in januari nog even snel 20% boetevrij af te lossen? Kan het zijn dat de belastingdienst de eindejaarstand als definitief beschouwt en dat de extra aflossing in 2015 wel in box 1 kan worden geherfinancierd?
Stapelaar
0
Bij de huidige superlage rentes kan het in bepaalde situaties (ik geniet nog personeelskorting) op gegeven moment wel eens voordelig zijn om over te sluiten en de nieuwe hypotheekschuld in box3 af te trekken. Is dit toegestaan, evt door een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten?

Wanneer je op die manier 0.7% huurwaardeforfait kunt vermijden en je voorkomt 1.2% box3 belasting, dan is er voordeel bij een hypotheekrente van lager dan 3.25% (rekenend met 75% financiering en de 52% box 1 schijf): (3.25-0.7*100/75)*0.52=1.2
Bij 50% hypotheek is er voordeel beneden de 3.7% hypotheekrente.
dolfschie
0
Dieven ? (@ballie2)
Zulke reacties zie ik steeds vaker als de boel anders loopt.
Je sluit een financieelcontract, inclusief afspraken over tussentijdse zaken, zoals afkopen of rentevervaldagen, etc. Ook wel of niet rentemiddeling kunnen doen. Als men (de bank) zich daar aan houdt, hoezo zijn het dan dieven. Tussentijds hadden de rentes ook kunnen stijgen.
Dan had je kunnen genieten van een eigen lagere rente. Nu is andersom en zit je zelf hoger. Ach, het voldoet nog toch ?
Laat hebzucht of jaloezie niet de schuld van anderen zijn, maar van je eigen keuzes indertijd.
Moraal: kies je product, maak je eigen scenarios voor tijdens looptijd. En hou je daarbij.
kareldr
0
Rente 10 jaar vastzitten is typisch gedrag van risicomijdende nederlander. Met een premie van +50% plus inflexibiliteit koop je je risico af. Ik trap er niet meer in.
Totdat ik op 75% van mijn looptijd ben. Dan wil ik namelijk een zo hoog mogelijke rente, omdat ik een spaarhypotheek heb.
Ja, met een hogere rente heb je soms lagere netto lasten...
haas
0
vandaag was bij Mens 'n knaap (romex)die bouwt en hypos verstrekt van 70%/1.80%
looptijd werd er niet bij genoemd
Superfons
0
"Het grootste nadeel van oversluiten zijn de kosten die weer gemaakt moeten worden. U moet dan denken aan, advies-, taxatie-, notaris-, en eventueel weer NHG-kosten. Bovendien berekent uw huidige bank een boete, die in veel gevallen een paar duizend euro kan bedragen."

Ik heb dit voorjaar mijn hypotheekrente bij Argenta kunnen oversluiten naar een lagere rente. Ik ben van 4,15% (10jr vast) naar 3,05% (5jr vast) gegaan. Ik had nog 3 jaar te gaan in mijn rentevaste periode. Omdat ik bij dezelfde geldverstrekker bleef hoefde ik alleen een boete te betalen van €337 en niet naar de notaris. Dit zonder extra kosten voor oversluiten zoals in het artikel genoemd, goedkoop oversluiten kan soms ook.
theo1
0
quote:

haas schreef op 21 nov 2014 om 23:11:


Oversluiten is alleen mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek. Voor de 1,5 miljoen huizenbezitters met een onderwater-hypotheek is oversluiten dus niet mogelijk.
============================================================
de burgers die snakken naar financiele ruimte worden dus uitgesloten.....

vergelijk:persoonlijke lening:24k:rente 6%, 3K: rente 11+%


Dat is terecht. De hoogte van de rente hangt samen met het risico dat de bank neemt. Als het onderpand onder water staat, is het logisch dat ze de rente eerder verhogen dan verlagen. Tenzij de schuldenaar dusdanig blut is dat er een "beter iets dan niets" situatie ontstaat. Maar dat is een ander verhaal. Banken zijn er niet voor de liefdadigheid.
haas
0
Ik versta wel uw analyse
Maar met lagere rente kan er ook "het oude hoge "mnd bedrag worden afgelost ?
Is in beider voordeel?

de banken lenen "bij "tegen hele lage rente
Stapelaar
0
quote:

Stapelaar schreef op 22 nov 2014 om 14:08:


Is het fiscaal toelaatbaar om de hypotheek over te sluiten in januari en kort daarvoor, nl. in december alsook in januari nog even snel 20% boetevrij af te lossen? Kan het zijn dat de belastingdienst de eindejaarstand als definitief beschouwt en dat de extra aflossing in 2015 wel in box 1 kan worden geherfinancierd?


De belastingtelefoon gebeld en twee personen gesproken die niet direct een antwoord konden geven. Na een half uur aan de telefoon te hebben gehangen was het antwoord "nee dat kan zo niet, aflossen verlaagt de box 1 lening en als je na een week weer opneemt bijv. in het kader van herfinanciering dan gaat de verhoging van de lening naar box 3".

Ik heb nog verwezen naar een verbouwing die uit eigen middelen wordt betaald en pas na enkele maanden wordt gefinancierd met een hypotheekverhoging. In dat geval is het wel box1, maar ja dat is een geheel andere situatie volgens de belastingtelefoon.
BEN in de ban
0
quote:

Jos Koets schreef op 21 nov 2014 om 14:56:


[...]

Verschil van mening moet er zijn.

Gr. Jos


Er is ook verschil van inzicht. Een van beide heeft gelijk.

Rentemiddeling uit het voorbeeld is voordelig voor de klant. Erica stelt echter dat extra rente wordt gemiddeld over de looptijd. Dan is het lood om oud ijzer (excl. bijkomende kosten). Wat is waar?

huidige hypotheekrente 6% (looptijd was 10 jaar)
restende looptijd 5 jaar
actuele hypotheekrente 3% (nieuwe looptijd van 10 jaar)
middelrente wordt 4% (5 x 6% + 10 x 3% : 15 jaar)


Bij 4% is het voordelig, maar klopt die berekening?

Als middelrente 4,5% wordt (6-3% * 5 / 10 + 3%) klopt de bewering van Erica?

Ik kan nergens vinden hoe de bank de middelrente berekent?
BEN in de ban
0
financieel.infonu.nl/hypotheek/30433-...

Volgens de berekening op deze site zou het dus 4,5% worden. Hetgeen logisch is omdat je anders een cadeautje van de bank krijgt. Daar staan ze niet om bekend natuurlijk.
Stapelaar
0
quote:

Stapelaar schreef op 22 nov 2014 om 14:49:


Bij de huidige superlage rentes kan het in bepaalde situaties (ik geniet nog personeelskorting) op gegeven moment wel eens voordelig zijn om over te sluiten en de nieuwe hypotheekschuld in box3 af te trekken. Is dit toegestaan, evt door een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten?

Wanneer je op die manier 0.7% huurwaardeforfait kunt vermijden en je voorkomt 1.2% box3 belasting, dan is er voordeel bij een hypotheekrente van lager dan 3.25% (rekenend met 75% financiering en de 52% box 1 schijf): (3.25-0.7*100/75)*0.52=1.2
Bij 50% hypotheek is er voordeel beneden de 3.7% hypotheekrente.



Mits gefinancierd op marktcondities, want de fiscus belast bij personeelscondities in box3 het verschil tussen 4% en het betaalde rentepercentage.
eindstreep
0
Je kunt ook een ander huis kopen,,zit je in mijn situatie in een keer van 5.3% naar 2.9%.
Bowski
0
Oversluiten is alleen mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek. Voor de 1,5 miljoen huizenbezitters met een onderwater-hypotheek is oversluiten dus niet mogelijk.

Voor de goede orde toch maar eens even opgezocht hoe ze (jij) aan die 1,5 miljoen komen.

www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-...

Het blijkt te gaan om fiscale hypotheekschuld:
www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomen-...

Onvoorstelbaar wat (in het verleden?) allemaal aan het te kopen huis vastgeplakt kan/kon worden. Misschien zeggen het getal en de statistieken vooral waar de handigste boekhouders zitten: in Flevoland.
Het gaat wél om de Belastingaftrek he...
21 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)