Login
 

Adviseurtje spelen II

Door Jos Koets op 10 okt 2014 om 12:00 | Views: 8.094 | Categorie: Overig | Onderwerpen: financieel adviseur, hypotheek, hypotheekadvies, hypotheekadviseur, hypotheken

De regels waaraan hypotheekadviseurs zich moeten houden zijn veel strenger geworden. De AFM zal controleren of een adviseur deze regels strikt naleeft. Het woord integriteit moet bij iedere hypotheekadviseur bovenaan staan. Ik heb via Google een mooie uitleg voor dit woord gevonden:

"Integer handelen houdt in dat je je functie adequaat en zorgvuldig uitoefent, met inachtneming van je verantwoordelijkheden en de geldende waarden en normen van ‘goed ambtenaarschap’. Kernbegrippen hierbij zijn: professionaliteit, dienstbaarheid, onafhankelijkheid, betrouwbaarheid en zorgvuldigheid. Ambtelijke integriteit houdt in dat je de verantwoordelijkheid die met de functie samenhangt aanvaardt en dat je bereid bent om daarover rekenschap af te leggen."

Mooi, maar hypotheekadviseurs kunnen in lastige situaties terecht komen waarbij het klantbelang onder druk staat. Op 2 oktober 2009 schreef ik in Adviseurtje spelen over enkele ingewikkelde zaken. Casus 3 zal ik u nogmaals voorleggen, maar dan wat uitgebreider. U mag weer even op de stoel van de adviseur gaan zitten.

Casus ontslag voor passeren hypotheekacte

  • A koopt een woning voor 193.000 euro.
  • De benodigde annuïteitenhypotheek met NHG die geregeld wordt door u (u bent de hypotheekadviseur) is 200.000 euro.
  • U doet u werk prima en binnen enkele weken (voor de datum van de ontbindende voorwaarden) wordt de hypotheek door de bank goedgekeurd.
  • U regelt ook de bankgarantie van 19.300 euro.
  • De datum voor de overdracht is op 15 oktober 2014.
  • De bank heeft de hypotheekstukken al doorgestuurd naar de notaris zodat deze de afrekening kan opmaken.
  • Op vrijdag 10 oktober krijgt u een telefoontje van de klant. Hij is in paniek omdat hij per 1 november wordt ontslagen.  De intentieverklaring bij de werkgeversverklaring wordt niet omgezet in een vast contract.
  • Als adviseur moet nu een beslissing nemen. U weet ook dat de gevolgen voor de klant negatief kunnen zijn. Indien de klant besluit om de hypotheek niet te laten passeren dan zal de hij de waarborgsom van 19.300 euro moeten betalen.
  • U weet ook dat u de bank moet inlichten en dat deze dan zal besluiten om de hypotheek niet te laten passeren. Bovendien zal de bank dan de waarborgsom van 19.300 euro gaan opeisen bij de klant.

Voordat u een beslissing neemt, nodigt u de klant uit voor een gesprek. In dit slecht nieuws-gesprek geeft u aan wat de gevolgen zijn als de hypotheek niet wordt gepasseerd. De klant schrikt, maar meldt dat zijn ouders aardig wat vermogen hebben en dat zij voorlopig zijn maandlasten zullen gaan betalen. Hij kan dan in de komende maanden een andere baan zoeken. In de tussentijd zal hij ieder werk aannemen om toch de maandlasten te kunnen betalen.

Het woord is nu aan u, wat gaat u doen.

  1. U stelt de klant gerust en vertelt dat u de bank niet gaat inlichten.
  2. U wilt een tweede gesprek met daarbij de ouders van de klant om te kunnen beoordelen of zij daadwerkelijk willen helpen (indien akkoord, besluit u om de hypotheek te laten passeren).
  3. U besluit toch de bank in te lichten, met daarbij de gevolgen dat de klant de waarborgsom van 19.300 euro moet betalen.
  4. Anders namelijk…………

Familiekwestie

Het bovenstaande komt steeds vaker voor en hypotheekadviseurs krijgen deze integriteitskwesties. De klant is koning, maar zij hebben ook te maken met de bank en de AFM. Ik ben zeer benieuwd wat u zou doen als hypotheekadviseur voor deze klant.

U mag nog een beslissing nemen. Bovenstaande situatie is weer van toepassing. Echter klant A is dit keer uw eigen broer. U weet ook dat uw ouders uw broer gaan helpen. De vraag is nu wat u zal doen in deze familiesituatie:

  1. U laat de hypotheek gewoon passeren.
  2. U besluit de bank in te lichten, met als gevolg dat uw broer de waarborgsom van 19.300 euro moet betalen.
  3. Anders namelijk…………

Ik wens u veel succes met uw beslissingen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

financieel adviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Nee
0
Als adviseur zou ik ontbinden zodat je niet aansprakelijk bent voor alle vervolgzaken die eruit voort kunnen vloeien. De waarborgsom die je kwijt bent kan je laten matigen via de rechter. Die bepaalt dan een redelijke bedrag waarmee de verkoper schadeloos wordt gesteld. Dan wordt dus onder meer gekeken naar de werkelijke schade. Die zal lager zijn dan de originele 10%. Maar kan evengoed nogal wat bedragen als verkoper al een nieuwe woning heeft gekocht en betrokken. Wat redelijk aannemelijk is als je vlak voor overdrachtsdatum ontbind. Maar dit gaat klant hoe dan ook (veel) geld kosten. Maarja, ik heb het gelukkig nog niet meegemaakt, wellicht zou ik als het zich voor deed toch weer anders denken. Lastig lastig..

Het wordt nog lastiger als je de familiesituatie erbij gaat betrekken en dus ''weet dat het wel goed zal komen''.



Maar dit zijn wel de situaties waar je als adviseur mee in je maag zit. Wat doe je ermee. Waar doe je goed aan? Soms vertellen klanten mij dat ze hun woning willen verhuren. Tsja klant dat mag niet van de bank. Ja die gaan ze niet op de hoogte brengen. Tsja, wat moet ik dan, de andere kant opkijken of de bank inlichten? Ik weet het niet.... huurders kunnen voor veel gezeur zorgen. Zodra klant iets aangeeft heb ik er een soort van zorgplicht en meldplicht over.
theo1
0
In principe is het niet moeilijk: deze klant kan zijn hypotheek zeer waarschijnlijk niet betalen en dus niet passeren. Als hij van zijn ouders had willen lenen, had hij daar meteen mee moeten komen, dan had hij minder van de bank hoeven te lenen en was het probleem er misschien niet geweest. Nu ga je effectief liegen tegen de bank (hij doet naar de bank toe net alsof hij wel een baan heeft en hoopt dat het goed komt voordat het fout gaat) en dat is m.i. hoe dan ook niet integer.

Eigenlijk vind ik het niet zo verstandig om een hypotheek te nemen op een contract dat nog niet definitief is, alleen op een intentieverklaring. Een intentieverklaring is nogal vrijblijvend en stelt in deze lastige tijden niet zo veel voor. Als integere hypotheekadviseur had ik dat ernstig afgeraden.
kareldr
0
Een jaarcontract heeft een langere opzegtermijn, voorals als de baas een werkgeversverklaring heeft getekend.
Ik zou adviseren het '5 voor 12' ontslag aan te vechten en de 19200 euro schade bij de baas neer te leggen.
En tegelijkertijd moet de klant als een gek gaan solliciteren.
Wellicht is er geen probleem op 1 november?

De regels van de AFM en de bank zijn er om de klant te beschermen. Ik verwacht dat de adviseur doet wat het beste is voor de klant.
Bovendien is de adviseur een adviseur van de klant en geen medewerker van de bank.
Daarnaast het adviestraject is afgerond. De adviseur is klaar met zijn afsluitklus en heeft geen rol meer. Het is niet aan de adviseur om de klant ná zijn dienstverlening te monitoren en verklikken bij de bank.
Optie 1 dus.

Dit is dan een zaak tussen de klant en de bank en de vraag of de klant het eerlijk doorgeeft aan de bank.
Nee
0
quote:

TinusH schreef op 10 okt 2014 om 13:57:


Een jaarcontract heeft een langere opzegtermijn, voorals als de baas een werkgeversverklaring heeft getekend.
Ik zou adviseren het '5 voor 12' ontslag aan te vechten en de 19200 euro schade bij de baas neer te leggen.
En tegelijkertijd moet de klant als een gek gaan solliciteren.
Wellicht is er geen probleem op 1 november?

De regels van de AFM en de bank zijn er om de klant te beschermen. Ik verwacht dat de adviseur doet wat het beste is voor de klant.
Bovendien is de adviseur een adviseur van de klant en geen medewerker van de bank.
Daarnaast het adviestraject is afgerond. De adviseur is klaar met zijn afsluitklus en heeft geen rol meer. Het is niet aan de adviseur om de klant ná zijn dienstverlening te monitoren en verklikken bij de bank.
Optie 1 dus.

Dit is dan een zaak tussen de klant en de bank en de vraag of de klant het eerlijk doorgeeft aan de bank.



dit is leuk en aardig...

maar wat als klant straks nou zijn lasten niet meer kan betalen? Dan ben jij als kundig adviseur nog aansprakelijk omdat jij dit als professional ''had kunnen voorzien''.

geen al te best plan dus tinus h
Apekool
0
quote:

Nee schreef op 10 okt 2014 om 15:25:


[...]
dit is leuk en aardig...

maar wat als klant straks nou zijn lasten niet meer kan betalen? Dan ben jij als kundig adviseur nog aansprakelijk omdat jij dit als professional ''had kunnen voorzien''.

geen al te best plan dus tinus h


Wat zijn de werkelijke plichten van de adviseur? Een gedegen advies geven aan de klant. Dat moet je dus doen, je klant indringend adviseren de koop stop te zetten en aanbieden daarbij te helpen. Leg vast dat je dit advies geeft.

Daarna is de klant aan zet, de adviseur is toch geen politieagent, rechercheur van de AFM of bankenlakei?
ch@rter
0
Voor die lowsy 2000 euri fee, zou je niet dit risico moeten nemen als adviseur, wetende dat je met de voorwetenschap zowel de bank als de klant of je broer in de problemen brengt.
De bankgarantie is afgegeven en gedekt, dus heel simpel de bank in kennis stellen en hen laten beslissen in deze casus.
Een DSI certificaat raak je niet graag kwijt als adviseur.
Apekool
0
quote:

ch@rter schreef op 11 okt 2014 om 11:32:


Voor die lowsy 2000 euri fee, zou je niet dit risico moeten nemen als adviseur, wetende dat je met de voorwetenschap zowel de bank als de klant of je broer in de problemen brengt.
De bankgarantie is afgegeven en gedekt, dus heel simpel de bank in kennis stellen en hen laten beslissen in deze casus.
Een DSI certificaat raak je niet graag kwijt als adviseur.


Je suggereert dat je dus de adviseur van de bank bent, niet de klant.
ch@rter
0
quote:

Apekool schreef op 11 okt 2014 om 17:40:


[...]

Je suggereert dat je dus de adviseur van de bank bent, niet de klant.


Gewoon zoals in het artikel staat: wat doe je als hypo adviseur! In dit geval een onafhankelijke, want een afhankelijke kan gelijk op zoek naar een nieuwe werkgever, denk je ook niet.
theo1
0
quote:

Apekool schreef op 11 okt 2014 om 17:40:


[...]

Je suggereert dat je dus de adviseur van de bank bent, niet de klant.


Nee. De regels zijn duidelijk. Je kunt die lening krijgen omdat je een baan hebt, en daardoor genoeg inkomen om die lening te kunnen betalen. Als je nu weet dat je die baan toch niet hebt, maar je houdt je mond dicht omdat je dat huis wil, dan bedonder je de zaak. Ik ben geen jurist, maar dat lijkt me fraude of valsheid in geschrifte. Strafbaar dus. Als de adviseur dat ook heel goed weet en daaraan meewerkt, dan maakt die zichzelf medeplichtig. Dat de kans groot is dat je ermee wegkomt, maakt het niet minder frauduleus.

Zelfde verhaal met die klant die zijn huis wil verhuren. Mag niet van de bank, maar dat is simpel op te lossen: gewoon je mond dicht houden. In mijn wereld is dat gewoon contractbreuk want je hebt een contract getekend waarin staat dat je toestemming van de bank nodig hebt om je huis te kunnen verhuren. Daar moet je als adviseur niet aan mee willen werken, want het is m.i. evident niet integer om dat wel te doen.

Wat moet je dan als adviseur wél doen? Lijkt me vrij duidelijk. De klant heel erg dringend afraden zoiets te doen. Slik gewoon die boete, probeer die te verhalen op de baas of wat dan ook, maar ga niet een huis kopen op basis van een leugen. Als de klant het toch wil doen, dan moet hij het zelf weten, maar dan heb je als integere adviseur geen andere keus dan geen zaken meer te doen met deze klant. En aangezien hypotheekadviseurs bij mijn weten geen beroepsgeheim hebben, moet je het ook aangeven bij de bank en/of de bevoegde toezichthouder.

Nu heb ik ook een dilemma: je bent makelaar. Je hebt van je klanten een sleutel om potentiële kopers rond te leiden. Je weet ook welke mensen dure spullen in huis hebben en wanneer ze niet thuis zijn. Nu is je broer inbreker. Het gaat slecht met de zaken en hij is wanhopig. Hij komt bij jou zeuren om informatie over waar iets te halen is. En of hij de sleutel even mag lenen, daar komt toch nooit iemand achter. Wat doe je?
a- Bloed is dikker dan water. Het is je broer en daar kun je geen nee tegen zeggen. Je laat een keer "per ongeluk" de sleutel op de deur zitten, denkt daar later die avond "toevallig" aan en haalt de sleutel op (nadat broerlief de zaak heeft leeggehaald). Even goed afvegen voor de vingerafdrukken. Komt nooit iemand achter.
b- Je werkt niet actief mee, maar je geeft je broer wel een tip: bewoner X heeft leuk antiek staan en is maandag niet thuis. Mondje dicht en niemand hoeft ooit iets te weten.
c- Je zegt tegen je broer dat hij maar een ander hulpje moet zoeken.
d- Je belt de politie.
e- Je doet naar je broer toe net alsof je hem helpt (zie a), maar je belt ook de politie zodat die hem op heterdaad betrapt.
ch@rter
0
theo1
0
@ch@rter: Mijn punt, en ook mijn ergernis, is dat (naar mijn mening) evident niet-integer gedrag wordt goedgepraat met argumenten als "maar de klant wil dat huis nu eenmaal" en "waarschijnlijk komt het toch wel goed en dan hoeft niemand er ooit van te weten". Dat de kans dat je gepakt wordt klein is, maakt de daad niet minder fout.

En dat in principe hele nette mensen als Jos Koets dit soort gevallen serieus als dilemma zien, geeft mij geen goed gevoel over de standaarden in deze branche.
ch@rter
0
Jouw punt was duidelijk.

Dit zal altijd zo blijven theo1, ondanks alle mogelijke regelgeving en boetes.
Het wiel wordt iedere keer opnieuw uitgevonden door de TP's om het hoofd boven water te houden, ook al moet de klant daar wederom voor boeten.
Het is zoals het is.
theo1
0
Je gaat je wel afvragen hoe ver je moet gaan voordat het in de branche zelf als toch wel een beetje louche wordt gezien. En nu wordt me ook duidelijk waarom dat examen zo moeilijk wordt gevonden.
ch@rter
0
hahaha,
de oud auto en/of stofzuigerverkopers redden het examen inderdaad niet.
Dus richten een eigen TP op (omdat deze in het verleden tonnen hebben verdiend), en nemen adviseurs in dienst die de papiertjes wel op zak hebben, en sporen/sturen hen aan.
Zo is de cirkel weer rond.
Braams
0
Het advies & bemiddelingstraject zit er al op. Rest alleen nog een nazorgtraject en de daarmee samenhangende zorgplicht (Burgerlijk Wetboek). Het destijds gegeven advies is conform de voorschriften gedaan en juist. Uit oogpunt van de zorgplicht zou ik de klant op de ontstane (nadelige) situatie wijzen en hem evt. adviseren iets anders te doen. Het staat de klant echter vrij om het advies naast zich neer te leggen.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)