Login
 

De Wet Koets II

Door Jos Koets op 4 jul 2014 om 11:00 | Views: 8.278 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheken, wonen, woningmarkt, WOZ-waarde

Op in 2004 heb ik een column geschreven over de Wet Koets. Het CDA heeft overwogen het voorstel uit de column mee te nemen in hun verkiezingsprogramma, maar het is er niet van gekomen.

Mijn voorstel blijft echter actueel, dus het is tijd om het nogmaals onder de aandacht te brengen:

Wie een huis koopt, krijgt te maken met een aftrekpost, namelijk de betaalde hypotheekrente en een bijtelling, het eigenwoningforfait. Het EWF wordt berekend door de gemeente, die de WOZ-waarde van koopwoningen ieder jaar vaststelt.

De regering in Den Haag bepaalt ieder jaar het percentage dat over de WOZ-waarde betaald moet worden. Per 2014 is dit percentage verhoogd naar 0,7%. Ik zal mijn voorstel verduidelijken met een rekenvoorbeeld:

  • Eigenwoningschuld 200.000 euro
  • Hypotheekrente 4%
  • WOZ-waarde 200.000 euro

Het volgende is nu van toepassing bij het invullen van het belastingformulier:

  • Betaalde hypotheekrente 8.000 euro (4% van 200.000 euro)
  • Bijtelling EWF  1.400 euro (0,7% van 200.000 euro)
  • Fiscaal aftrekbaar bedrag  6.600 euro

Elk jaar meer

Hierbij wil ik nog even opmerken dat vanaf 1 januari 2014 de bijtelling van het EWF (52% in 2014) hoger belast is dan de renteaftrek over de betaalde rente (51,5% in 2014). Dit is alleen van toepassing voor de hoge inkomens, waarbij de renteaftrek de komende jaren nog ieder jaar wordt verlaagd met 0,5%.

Dit zijn op het eerste gezicht kleine stapjes, waarbij onderaan de streep een huizenbezitter jaarlijks een paar euro per maand meer gaat betalen, maar is dit reëel? Vooral omdat het EWF beïnvloedbaar is vanuit Den Haag en reageert op waarde van de huizen.

Den Haag kan namelijk ieder jaar het percentage van het EWF bepalen en deze dus verhogen. Als de huizenprijzen weer gaan stijgen dan zal het EWF ook stijgen. Dit zijn dus twee componenten die nadelig zijn voor de huizenbezitter.

Bovendien zijn veel huizenbezitters het niet eens met de hoogte van hun WOZ-waarde die de gemeente jaarlijks bepaalt. Klachten moeten behandeld worden en dit kost natuurlijk geld. Het is daarom tijd om de Wet Koets in te voeren.

Wet Koets

  • De WOZ-waarde wordt bij Wet Koets niet bepaald door de gemeente, maar is gewoon de hoogte van de eigenwoningschuld.
  • De huizenbezitter bepaalt dus zijn eigen WOZ-waarde.
  • Hoe lager de eigenwoningschuld, hoe lager de WOZ-waarde.
  • Huizenbezitters die een tweede hypotheek willen nemen omdat zij hun douche en/of keuken willen opknappen, krijgen te maken met een hogere WOZ-waarde en dus ook met een hoger EWF. Onderaan de streep gaat deze tweede hypotheek meer kosten.
  • Aan de andere kant betekent een extra aflossing op de hypotheek extra financieel voordeel. Ik zal aantonen door middel van een voorbeeld, waarbij de huizenbezitter van bovenstaand voorbeeld 100.000 euro extra aflost op zijn hypotheek. Het volgende is dan van toepassing als de hypotheek na aflossing nog 100.000 euro bedraagt (was 100.000 euro):
  Situatie nu Wet Koets
Betaalde hypotheekrente   4.000 euro   4.000 euro
EWF   1.400 euro 700 euro
Fiscaal aftrekbaar bedrag  2.600 euro 3.300 euro
Belastingvoordeel 42% 1.092 euro 1.386 euro

Meeste naar de starters

Ook nu gaat het in dit voorbeeld over slechts 25 euro per maand (afgerond), maar ik had natuurlijk ook een ander voorbeeld kunnen nemen. Het meeste voordeel van Wet Koets komt terecht bij de starters.

Vanaf 1 januari 2013 moeten deze kopers hun gehele hypotheek aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten. Door de jaarlijkse aflossing wordt ook het EWF minder en zal dit netto meer opleveren.

Dit voorkomt ook dat in de laatste paar jaar (meestal vijf jaar) bij de annuïteitenhypotheek er bijna geen renteaftrek meer is. Natuurlijk kost de Wet Koets geld, maar aan de andere kant zal dit geld gaan opleveren. Klachten zijn er niet meer en voor de Belastingdienst is het simpel bij te houden.

Bovendien kan Den Haag extra aflossingen stimuleren. Dit is mogelijk door een gemeen trucje. Je verhoogt namelijk het percentage van de WOZ-waarde, waardoor het interessant wordt om extra af te lossen. De reden waarom het CDA mijn voorstel toen niet heeft aangenomen, was de gemeentelijke lasten die mede worden bepaald door de WOZ-waarde.

Ik vond en vind nog steeds dat dit geen goede reden is. Het is heel goed mogelijk om twee WOZ-waardes te hebben. De eerste is geheel afhankelijk van de eigenwoningschuld, die de huizenbezitter zelf bepaalt en de ander wordt door de gemeente bepaald.

Het wordt daarom tijd dat mijn voorstel gewoon per 1 januari 2015 wordt ingevoerd.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

wonen

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

woningmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

WOZ-waarde

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
17 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Pfooh
0
Jos, uitstekend voorstel, maar als je dit doorgevoerd wilt hebben, moet je het iets anders formuleren. Zo lang je het WOZ-waarde noemt, levert het verwarring op, en 2 WOZ-waarden is al helemaal onhandig.

Politici raken snel in verwarring.

Bovendien maken mensen niet alleen bezwaar tegen de WOZ-beschikking vanwege de EWF, maar juist vanwege de gemeentelijke belastingen. In veel gevallen zijn de kosten voor die 2e hoger.
fred12345
0
Weer een voordelig ideetje voor de eigen woning bezitter, creativiteit kan je niet ontzegd worden. De belastingkomsten uit box 3 worden echter aanzienlijk lager, want de eigen woning valt hier niet in. Dus moedertje Staat moet een flinke veer laten. Kortom: niet doen.
zeurpietje
0
het probleem waar de regering(wij dus) mee zit is dat ieder voordeel voor de burger betekend dat er minder in de staatskas binnenkomt en daar is geen geld voor. er zal dus dekking voor moeten worden gezocht en dat ligt politiek gezien altijd moeilijk. neemt niet weg dat het voorstel natuurlijk goed is maar het zal moeten wachten op betere tijden. en die gaan zeker komen, we zijn langzaam onderweg.
janalbert
0
Het EWF is door de Wet Hillen veel meer van karakter veranderd dan aanvankelijk denk ik werd voorzien. Daardoor is immers het EWF geen eigen-woning-forfait meer maar een hypotheekrente-aftrek-drempel. Met uw voorstel versterkt u dat effect.
De vereenvoudiging onderschrijf volledig. Ik ben het ook eens met de inbreng van Pfooh: noem het geen WOZ-waarde meer want dat is het ook niet. Het is de hypotheekwaarde.
De vraag is wat mij betreft of we niet langs teveel verschillende paden aan de hypotheekrenteaftrek blijven knabbelen. Dat zorgt immers voor steeds maar weer stagnatie op de woningmarkt. Daarom vind ik het niet verstandig om nu alweer met een verandering te komen, die immers toch weer gelezen zal worden als een aftrekbeperking. Overheid, economie, kopers en verkopers, iedereen heeft er belang bij dat de woningmarkt weer vaart krijgt. Dat moeten we niet weer onzekerheid creëren door een wijzigingetje omdat het mooier wordt. Ik ben daarom ook al helemaal geen voorstander van meer knopjes waar de politiek aan kan draaien om de begroting sluitend te kunnen krijgen.
theo1
0
Ik ben helemaal voor dit systeem. Maar het gaat niet gebeuren ben ik bang. Mensen hebben jaren niet afgelost op hypotheken omdat niet aflossen fiscaal voordelig is. Als wel aflossen ineens fiscaal voordelig wordt, zul je eens zien hoeveel er ineens afgelost gaat worden. Dat zou wel eens gigantisch kunnen zijn. En dan komt er opeens minder geld binnen bij de overheid en ook bij de banken (die natuurlijk een sterke lobby hebben in Den Haag). Als enorme hoeveelheden spaargeld worden gebruikt om hypotheken af te lossen, raakt dat de banken dubbel: ze verdienen niet meer aan de hypotheken en ze verliezen goedkope funding door minder spaargeld. Twee enorme gevestigde belangen die er op achteruit gaan. Geen kans dus. En je moet ook weer iets verzinnen voor de gemeentebelastingen.
DurianCS
0
quote:

theo1 schreef op 4 jul 2014 om 13:59:


Ik ben helemaal voor dit systeem. Maar het gaat niet gebeuren ben ik bang. Mensen hebben jaren niet afgelost op hypotheken omdat niet aflossen fiscaal voordelig is. Als wel aflossen ineens fiscaal voordelig wordt, zul je eens zien hoeveel er ineens afgelost gaat worden. Dat zou wel eens gigantisch kunnen zijn. En dan komt er opeens minder geld binnen bij de overheid en ook bij de banken (die natuurlijk een sterke lobby hebben in Den Haag). Als enorme hoeveelheden spaargeld worden gebruikt om hypotheken af te lossen, raakt dat de banken dubbel: ze verdienen niet meer aan de hypotheken en ze verliezen goedkope funding door minder spaargeld. Twee enorme gevestigde belangen die er op achteruit gaan. Geen kans dus. En je moet ook weer iets verzinnen voor de gemeentebelastingen.

Nee hoor, meer aflossen betekent minder rente betalen en dat geld komt terug in de maatschappij. Inderdaad ten koste van de banken, maar daar kan niemand bezwaar tegen hebben.
DurianCS
0
Interessant plan, en ik begrijp het beoogde effect. Als ik ietsje kritischer ben dan vind ik het niet fraai. Je vervangt het eigenwoningforfait door een belasting op het hebben van een hypotheeklening. Effectief verhoog je dus de hypotheekrente. Het EWF was al moeilijk verdedigbaar, maar dit is toch echt lastig uit te leggen.
Focus
0
Mooi voorstel Jos. Als aanvulling zou ik op gemeentelijke nivo kiezen voor een ingezetende belasting ipv. belasting gebaseerd op WOZ. Ook rechtvaardiger en minder romslomp met bezwaar etc.
Henk
0
Ik ben het eens met DurianCS en Focus. Misschien is een alternatief voor ingezetenenbelasting dat de gemeente een stukje van de inkomstenbelasting krijgt (van het rijk), zodat de inkomsten voor de gemeente ook wat inkomensafhankelijk zijn. Het EWF kan dan helemaal vervallen, en vervangen worden door een verdere aftrekbeperking voor de hypotheekrente.
theo1
0
quote:

DurianCS schreef op 4 jul 2014 om 14:14:


[...]
Nee hoor, meer aflossen betekent minder rente betalen en dat geld komt terug in de maatschappij. Inderdaad ten koste van de banken, maar daar kan niemand bezwaar tegen hebben.


Jawel, de banken zullen daar bezwaar tegen hebben. En de banken hebben natuurlijk een lobby in Den Haag. Onderschat die niet. En vergeet ook niet dat de overheid zelf eigenaar is van twee grote banken.
kareldr
0
Mooi voorstel, maar het kan nog veel simpeler en kosten neutraal:
Afschaffen van: HRA, eigenwoningforfait en OZB
Hypotheeklening gaat naar BOX3: negatief eigen vermogen met een teruggave van 1,2%/jaar.
Extra voordeel: de teruggave is 'flat' (box3) en niet negatief-progressief (box1).
BEN in de ban
0
slecht plan

1) je maakt belastingen ingewikkelder
2) het kost geld
3) de mensen met het duurste huis levert het het meeste geld op
FW Ta-183 Huckebein I
0
vreemd voorbeeld: je lost 100.000 euro af en de betaalde rente blijft gelijk ?! sinds wanneer wordt de rente verdubbeld bij een 50%-aflossing?

ik heb een beter idee:
schaf de HRA helemaal af, ook voor bestaande gevallen
schaf de EWF af
schaf alle toeslagen af
schaf alle aftrekposten af
schaf het door een Afrikaanse plee spoelen van belastinggeld af
accepteer voortaan alle EU plannen zolang een NL burger maar niet meer gaat betalen dan een D/F burger (= 1.5 miljard per jaar)
BTW naar 22%
winst uit onderneming 22%
vlaktax 22%

klaar.
netto gaat de huizenbezitter er niet op achteruit.
je mag 78 cent van iedere verdiende euro houden = stimulans om hard te werken, bedrijven te stichten.
tienduizenden nuttelozen banen van belastingambtenaren en consultants kunnen geschrapt worden, die mogen een echte baan gaan zoeken
antikoets
0
quote:

FW Ta-183 Huckebein I schreef op 4 jul 2014 om 16:32:


vreemd voorbeeld: je lost 100.000 euro af en de betaalde rente blijft gelijk ?! sinds wanneer wordt de rente verdubbeld bij een 50%-aflossing?

ik heb een beter idee:
schaf de HRA helemaal af, ook voor bestaande gevallen
schaf de EWF af
schaf alle toeslagen af
schaf alle aftrekposten af
schaf het door een Afrikaanse plee spoelen van belastinggeld af
accepteer voortaan alle EU plannen zolang een NL burger maar niet meer gaat betalen dan een D/F burger (= 1.5 miljard per jaar)
BTW naar 22%
winst uit onderneming 22%
vlaktax 22%

klaar.
netto gaat de huizenbezitter er niet op achteruit.
je mag 78 cent van iedere verdiende euro houden = stimulans om hard te werken, bedrijven te stichten.
tienduizenden nuttelozen banen van belastingambtenaren en consultants kunnen geschrapt worden, die mogen een echte baan gaan zoeken
antikoets
0
33% mag ook!

Maar ben bang dat als alle subsidie potjes verdwijnen dat er helemaal geen werk meer is. Want het lijkt wel of alles om staatsgeld en gemeentegeld draait momenteel

Maar subsidiëren maakt lui, en afhankelijk en is te duur om in stand te houden!

Politiek neem de pijn in 1 keer, hypotheek aftrek afschaffen in 10 jaar. Daling woningen voor lief nemen. En we kunnen weer door ipv, 20 jaar zachte landing voorbereiden.

ZACHTE HEELMEESTERS MAKEN STINKENDE WONDEN!

Jos Koets
0
quote:

FW Ta-183 Huckebein I schreef op 4 jul 2014 om 16:32:


vreemd voorbeeld: je lost 100.000 euro af en de betaalde rente blijft gelijk ?! sinds wanneer wordt de rente verdubbeld bij een 50%-aflossing?

ik heb een beter idee:
schaf de HRA helemaal af, ook voor bestaande gevallen
schaf de EWF af
schaf alle toeslagen af
schaf alle aftrekposten af
schaf het door een Afrikaanse plee spoelen van belastinggeld af
accepteer voortaan alle EU plannen zolang een NL burger maar niet meer gaat betalen dan een D/F burger (= 1.5 miljard per jaar)
BTW naar 22%
winst uit onderneming 22%
vlaktax 22%

klaar.
netto gaat de huizenbezitter er niet op achteruit.
je mag 78 cent van iedere verdiende euro houden = stimulans om hard te werken, bedrijven te stichten.
tienduizenden nuttelozen banen van belastingambtenaren en consultants kunnen geschrapt worden, die mogen een echte baan gaan zoeken


Bij 200.000 euro is de betaalde rente 8.000 euro. Bij 100.000 euro wordt dit 4.000 euro. Zie niet in wat ik fout heb gedaan.

Gr. Jos
17 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 62
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links