De huizencrisis lijkt voorbij, of ben ik te voorbarig? De afgelopen maanden hebben de cijfers laten zien dat het aantal verkopen flink is toegenomen. Ook het aantal huizenzoekers neemt gestaag toe, onder andere door:
Hoge huurprijzen
Door de huurverhogingen, besluiten veel huurders een huis te kopen. In het afgelopen jaar heb ik veel situaties van huurders in kaart gebracht. Het is opvallend dat zij door middel van het kopen van een soortgelijke woning hun maandlasten kunnen verlagen. Bovendien lossen zij ook nog hun gehele hypotheek af door de verplichte regels vanaf 1 januari 2013. Hieronder een voorbeeld van een klant:
- Huidige situatie: huur per maand 1000 euro.
- Nieuwe situatie: Koopsom woning 242.000:
- Annuiteiten hyp 250.000 euro, rente 3,6% tien jaar vast
- Losse risicoverzekering van 20 euro per maand
- Bruto per maand 1.157
- Netto per maand 905 euro, stijgend naar 1.137 euro
- In jaar vijftien is de nettomaandlast 1000 euro
Natuurlijk zal een huiseigenaar rekening moeten houden met het onderhoud van zijn woning. Hier tegenover staan de verwachte huurverhogingen. En natuurlijk het grote voordeel dat na 30 jaar de hypotheek volledig is afgelost. Ik zie dit als een leuke aanvulling op een pensioen.
Lage hypotheekrente
Natuurlijk werkt de lage hypotheekrente ook mee aan het positieve sentiment op de huizenmarkt. Het is al mogelijk om voor 4% de rente voor 20 jaar vast te zetten bij Aegon (hypotheek met NHG). Voor een duur van vijf jaar vast is de laagste rente op het ogenblik 2,65%. Het is echter even oppassen geblazen bij welke bank u uw hypotheek wilt afsluiten. Tijdens de crisis hebben veel banken personeel ontslagen. De bezetting is dan ook gebaseerd op het aantal hypotheken aangevraagd tijdens de crisistijd.
Nu er een flinke opleving is, zijn er diverse banken die de aanvragen niet meer op tijd kunnen verwerken. Zo zit Aegon op een termijn van dertien dagen voor de offerte en twaalf dagen voor de definitieve controle. Indien na controle blijkt dat de adviseur nog iets moet aanleveren, dan gaat dit weer veel tijd kosten. U begrijpt waar ik u voor wilt waarschuwen. De ontbindende voorwaarden die veel verkopende makelaars aanhouden hanteert een termijn zes weken. Dit zal een probleem opleveren bij banken.
Natuurlijk gaat u nu roepen dat dan de periode maar verlengd moet worden. Echter hier ontstaat een ander probleem. Veel verkopende makelaars zijn poeslief als zij een koper hebben die een bod wil uitbrengen op een koopwoning. Na overeenstemming van de koopprijs, gaan zij zich vaak minder aardig en meewerkend opstellen.
Duidelijk overzicht
In mijn column Wat kunnen makelaars beter doen kon u lezen dat ik graag initiatief wilt zien van de NVM. Echter blijft stil bij deze organisatie, behalve als er iets positief te vermelden valt over de huizenprijzen. In ieder geval staan de koper en de hypotheekadviseur onder grote druk om alles op tijd voor elkaar te krijgen.
Makelaars hebben niets te klagen. In diverse steden (vooral Amsterdam) worden weer regelmatig huizen verkocht boven de vraagprijs. Die makelaars hoeven weinig te doen voor de verkoop van woningen, maar er zijn ook een heel aantal kantoren met te weinig personeel. Daardoor duren zaken voor huizenkopers en -zoekers weer langer.
Voor een adviseur is het goed om in deze drukkere periode een goede administratie bij te houden. Een duidelijk overzicht van de lopende hypotheekdossiers welke stukken er nog moeten worden aangeleverd en wanneer de hypotheek akkoord moet zijn. Hierbij de kopers goed vooraf inlichten welke stukken zij alvast kunnen gaan verzamelen. Dit laatste zorgt voor minder druk en natuurlijk tevreden klanten als alles op tijd is geregeld.
Werkloosheid en contracten
Of de crisis daadwerkelijk voorbij is, zal nog blijken. De hypotheekrente kan nog verder dalen dus mijn verwachting is er ook na de zomervakantie positieve cijfers over de huizenmarkt naar buiten blijven komen. Hierna is het even afwachten, want er zijn nog wat negatieve factoren die een rol kunnen gaan spelen.
- Aantal vaste contracten nemen af.
- Werkloosheid is hoog en zal waarschijnlijk nog verder stijgen.
Voor de huiseigenaren met een onderwaterhypotheek is deze opleving in ieder geval hoopvol. De kans is groot dat de huizenprijzen gaan stijgen en dit betekent weer dat het aantal onderwaterhypotheken zal afnemen. Natuurlijk zullen de banken hier blij om zijn. Dit is een mooie reden om de rente nog een paar tienden de laten zakken de komende maanden.