Login
 

Welk deel van de lening aflossen?

Huiseigenaren hebben de afgelopen maanden extra afgelost op hun hypotheek. De Nederslansche Bank heeft het zelfs over een bedrag van 4 miljard euro bij elkaar. De reden voor de tussentijdse aflossing is simpel.

De rente op de spaarrekening is zo laag dat spaargeld bijna niets meer oplevert. Om dan geld te verdienen wordt er afgelost op de lopende hypotheek, als de hypotheekrente hoger is dan de spaarrente tenminste.

Leuk idee, maar het is verstandig om goed uw huiswerk te doen. Ik zal dit uitleggen door middel van twee simpele voorbeelden:

Voorbeeld 1

  • Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 4%.
  • Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 5%.
  • Aflossingsbedrag 50.000 euro (per 1-1-2014).
  • Boetevrije aflossing is 20% van het totale hypotheekbedrag.

In deze situatie zijn er drie mogelijkheden namelijk:

  1. 50.000 euro aflossen op leningsdeel 1.
  2. 50.000 euro aflossen op leningsdeel 2.
  3. Aflossen op 1 en 2.

Wat is verstandig?

Op het eerste gezicht lijkt het nu verstandig om af te lossen op leningsdeel 1 omdat de renteaftrek voor dit leningsdeel op 1-1-2034 verloopt. Bij leningsdeel 2 verloopt de renteaftrek pas op 1-1-2040.

Dat kan. U mag namelijk zelf beslissen op welk leningsdeel u aflost. Na aflossing van de 50.000 euro op leningsdeel 1 is dan het volgende van toepassing voor de renteaftrek:

  • Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 100.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 4%.
  • Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 5%.

De vraag is nu of aflossen op leningsdeel 1 juist is geweest. Het is even rekenen, maar bij een gelijke rente moet deze persoon nog 275.000 euro (4% over 100.000 x 20 jaar plus 5% over 150.000 x 26 jaar) aan hypotheekrente betalen. Ik bereken dan de rente tot aan de einddatum van de renteaftrek.

Stel de 50.000 euro wordt afgelost op leningsdeel 2. Het volgende is dan van toepassing voor de duur van de renteaftrek:

  • Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 4%.
  • Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 100.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 5%.

Doorrekenen

De totale rente die nu nog betaald moet worden bij gelijkblijvende rente tot aan de einddatum van de renteaftrek is nu 250.000 euro (4% over 150.000 x 20 jaar plus 5% over 100.000 x 26 jaar). Dit bedrag is minder dan bij de aflossing op leningsdeel 1. Mijn berekening klopt alleen als ik de rente doorbereken tot aan de einddatum.

Voorbeeld 2

  • Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, spaarhypotheek, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 5%.
  • Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, aflossingsvrij, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 4%.
  • Aflossingsbedrag 50.000 euro (per 1-1-2014)
  • Boetevrije aflossing is 20% van het totale hypotheekbedrag
  • Verpande spaarpolis box 1 met ingangsdatum 1-1-2004 en einddatum 1-1-2034, gegarandeerde einduitkering 150.000 euro (verpand aan leningsdeel 1)

Uitleg
De hypotheek van 300.000 euro is gesplitst in twee leningsdelen van 150.000 euro spaarhypotheek en 150.000 euro aflossingsvrije hypotheek. Bij de spaarhypotheek van 150.000 euro wordt per 1-1-2034 dit bedrag gegarandeerd uitgekeerd.

Het lijkt logisch dat veel huizenbezitters een extra aflossing willen doen in dit voorbeeld op leningsdeel 1, de spaarhypotheek. Nu is het verstandig om eerst even met de bank te overleggen. De bank zal namelijk de spaarhypotheek verminderen naar 100.000 euro.

Hierbij zullen zij ook het maandbedrag verlagen zodat op 1 januari 2034 er precies 100.000 euro wordt uitgekeerd. Het is ook mogelijk om het maandbedrag niet te verlagen. U eist dan om het maandbedrag hetzelfde te laten, maar de einddatum in te korten. Het nettomaandbedrag blijft dan gelijk, maar u lost eerder af. In mijn voorbeeld is dit eerder dan 1 januari 2034.

Geld verdienen

U hebt echter ook nog een andere mogelijkheid. U lost dan niet tussentijds af op de spaarhypotheek, maar gebruikt de eigen middelen om een extra storting te doen in de spaarrekening/verzekering. Ook in dit geval vraagt u de maandpremie niet te verlagen.

De einddatum wordt dan ingekort. Hierbij moet u wel rekening houden met de fiscale eisen. Voor de hoge vrijstelling moet de spaarhypotheek minimaal 20 jaar lopen. En de hoogste storting mag niet meer bedrag dan tien keer de laagste jaarpremie.

We hebben het hier dan over de bandbreedte van 1:10. De einddatum van de spaarhypotheek kan ingekort worden naar minimaal 1 januari 2024. Het grote voordeel is nu dat u vanaf deze datum nog maar een hypotheek hebt van 150.000 euro.

Met deze twee voorbeelden wil ik aantonen dat er nog steeds diverse mogelijkheden zijn om met vermogen geld te verdienen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
[verwijderd]
0
Uitgebreid verhaal, het kan ook in twee regels:

1. Is de rente na hypotheekrente aftrek hoger dan wat je krijgt?: Dan wil je aflossen.
2. Wil je lang lopende leningen aflossen?: Los dan de hoogste netto rente eerst af.

sander_
0
Da Freeze
0
quote:

sander_ schreef op 10 mei 2014 om 00:26:


Open deur. Zo houden hyp.adviseurs zich bezig. Uurtje factuurtje.


Natuurlijk, het zijn specialisten die de hele dag niets anders doen dan dit. Misschien kan je het ook zelf, maar ik zou niet weten waar ik moet beginnen. En daarnaast zie je zelf snel dingen over het hoofd omdat je geen ervaring hebt in dit gebied. Maar goed, ik praat dan voor mezelf.
deschaker
0
beetje raar om de resterende rentevastperiode niet mee te nemen. Aan deze rekenvoorbeelden heb je vrij weinig
Orca
0
Optie 4 is die 50K cash opnemen en je hypo niet meer betalen. Paar jaartjes de schuldhulpverlening in en je koopt daarna een gelijkwaardig huis voor pak 'm beet 250K. Daarvoor wend je die 50K aan waardoor je hypo nog slechts 200K is (overwaarde), met als gevolg dat je rentevoet 3% wordt.
Met Effekt
0
ik los niets af maar steek dat geld in Rabo certificaten. Netto rendement is ca 6.5%/1.10=5.9% -1.2%=4.7%
Daar kan ik makkelijk die 5% of 4% bruto van betalen. De rente zal waarschijnlijk op korte termijn dalen, dan maak ik ook nog iets koerswinst.
Bonus aanbieding
0
Waarom polis niet na 20 jaar premievrij maken en daarna nog 10 jaar laten doorlopen? En waarom de maandpremie niet verlagen richting onderkant bandbreedte? Als je het doet, doe het dan goed!
Pitmans
0
Beetje late reactie en misschien wat domme vragen, maar hoe werkt dit uit bij een beleggingshypotheek ?

Uit voorbeeld 2 :

" Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, spaarhypotheek, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 5%.
Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, aflossingsvrij, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 4%.
(...)
De hypotheek van 300.000 euro is gesplitst in twee leningsdelen van 150.000 euro spaarhypotheek en 150.000 euro aflossingsvrije hypotheek. Bij de spaarhypotheek van 150.000 euro wordt per 1-1-2034 dit bedrag gegarandeerd uitgekeerd."
------------------------------------
Mijn eigen situatie is gelijk, al heb ik voor de helft een beleggingshypotheek ipv spaarhypotheek, en lopen beide delen wel tot dezelfde datum.

1e vraag is eigenlijk : waarom is de rente op het beleggingsdeel hoger, terwijl er een grotere zekerheid tegenover staat dat dat leningdeel wordt afgelost ?

(Uiteraard?) blijft mijn beleggingsresultaat achter bij de prognose én staat mijn totale hypotheek (niet schrijnend) onder water. In dit geval zie ik aflossen dan ook meer als herstel van de onderwatersiuatie en door dat op het beleggingsdeel te doen als herstel van de achterstand op de prognose. Bijkomend voordeel is dat ik dan aflos op het deel met de hoogste rente. Ik verwacht door deze aflossing niet dat ik uiteindelijk eerder klaar ben met vermogensopbouw dan de looptijd.

Vraag 2 : Klopt deze gedachtengang en is het in deze situatie dan juist niet aan te raden wel af te lossen op het beleggingsdeel ?

Daarmee voorkom ik ook nog eens dat ik nu die eigen middelen in m'n beleggingen stop en volgende week klapt de beurs in elkaar en is het 10-15% minder waard....
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links