Het heeft even geduurd maar vorige week kwam de Oeso (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling) weer met leuk nieuws voor Nederland. Vanwege de hoge hypotheekschuld komt de Oeso met het advies om huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek te stimuleren deze af te gaan lossen.
Bovendien adviseren zij de maximale hypotheek te verlagen naar 80% van de waarde van de woning. Ik mis de uitleg hoe dit voorstel van de Oeso het best kan worden uitgevoerd zonder dat grote schade voor huiseigenaren.
Wat zijn de gevolgen dan voor een koper die een huis koopt van 200.000 euro?
- Koopsom woning 200.000 euro
- Kosten koper 5% 10.000 euro
- Benodigde hypotheek 210.000 euro
- Maximale hypotheek 160.000 euro (80% van 200.000 euro)
- Eigen middelen 50.000 euro
In bovenstaand voorbeeld heb ik geen rekening gehouden met studieschulden. Indien deze ook van toepassing zijn, dan moeten deze (meestal) ook uit eigen middelen worden afgelost. Het is duidelijk dat er eerst flink gespaard moet worden om een huis te kopen.
Oude starters
Wie jaarlijks 5.000 euro (416 euro per maand) spaart, doet er tien jaar over om aan een spaarbedrag te komen van 50.000 euro. Dat betekent dat deze groep moet gaan huren. Wie een beetje op de hoogte is, weet dat huren tegenwoordig ook niet aantrekkelijk is.
In veel situaties is huren duurder dan kopen. Dit betekent dat sparen een moeilijke opgave zal worden. Op het ogenblik zijn er redelijk veel jongelui die een huis kopen. Ik heb het dan over de leeftijd begin 20. Als het voorstel van de Oese werkelijkheid gaat worden dan zal de starter straks eind 20, begin 30 zijn.
Voor huizenbezitters ontstaat er ook een zeer onprettige situatie. De vraag naar koopwoningen zal drastisch afnemen, waardoor de huizenprijzen verder zullen dalen. Het blijft een schatting, maar 20% behoort zeker tot de mogelijkheden.
Voorzichtig scenario
Dit betekent dat het aantal onderwaterhypotheken verder toeneemt. Volgens de laatste cijfers zijn er nu 1,4 miljoen onderwaterhypotheken. Dit aantal zal zeker oplopen naar meer dan 2 miljoen. Dit percentage wordt meer dan 50%! Dit betekent dat een op twee huizenbezitter zijn woning verkoopt met een restschuld.
DNB verwacht dat in 2015 nog 300 miljard aan overwaarde is van alle koopwoningen in Nederland (in 2007 was dit 700 miljard). Bij invoering van het voorstel van de Oese zal de overwaarde nog 100 miljard zijn. Hierbij ben ik nog uitgegaan van een voorzichtig scenario.
De NHG heeft een buffer van rond de 750 miljoen om restschulden te kunnen opvangen. De nieuwe regels van NHG zijn dan wel veel strenger geworden, maar er zullen veel meer mensen gaan aankloppen bij NHG. Het potje van NHG zal onder grote druk komen te staan.
Negatieve spiraal
De vraag is of dit bedrag dan voldoende is om iedereen te kunnen betalen. Wie niet in aanmerking komt voor NHG en in financiele problemen komt, zal ieder dubbeltje om moeten draaien om de hypotheek te kunnen betalen. Het uitgavenpatroon is dan zeer minimaal wat natuurlijk weer ten koste gaat van de omzet van ondernemingen zoals winkels.
Minder omzet betekent weer minder winst en dat levert weer minder belasting op. Hierbij zal de werkloosheid verder toenemen, weer een extra uitgavenpost voor Den Haag. Tot slot de banken, die verder onder druk komen te staan.
Zij zitten echt niet te wachten op huiseigenaren die hun hypotheeklasten (bijna) niet meer kunnen betalen en op woningen die onder water staan. Al met al een negatieve spiraal die niet snel onderbroken kan worden. Het gaat Nederland in ieder geval heel veel geld kosten.
Uitmelken
Hoe kan dit OESO-voorstel het beste worden uitgevoerd? Ik heb hier voorlopig (nog) geen antwoord op, maar u misschien wel. En misschien bent u wel niet zo negatief als ik. In ieder geval is duidelijk dat de druk van buitenaf op Nederland steeds groter wordt.
Het aantal nieuwe maatregelen is enorm en het toont aan dat politici in Den Haag niet voor de lange termijn kiezen. Ik verwacht dat het niet lang gaat duren voor er weer nieuwe maatregelen worden ingevoerd die de huizenbezitter geld kosten. Langzaam wordt deze groep volledig uitgemolken.