Login
 

Duokopen, doe maar niet

Door Jos Koets op 21 mrt 2014 om 10:20 | Views: 10.430 | Categorie: Overig | Onderwerpen: Duokoop, hypotheek, hypotheekrenteaftrek, NHG

Gaat u een woning kopen of huren? Voor velen is het nemen van deze beslissing al moeilijk. Sinds een paar jaar is er een tussenoplossing, namelijk duokoop. Is dit de kip met de gouden eieren? Bij duokoop wordt u eigenaar van de woning, maar niet van de grond.

De grond is volgens Duokoop gemiddeld 35% van het totaal waard en wordt gekocht door De Nationale Grondbank. Hierdoor valt de grond voor de koper van de woning onder erfpacht en moet er een maandelijkse vergoeding (canon) worden betaald.

Deze canon is net als hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. De duokoop-koper betaalt dus niet rente en aflossing over een hypotheek voor woning én grond, maar betaalt over een lagere hypotheek voor alleen de woning en daarnaast een canon voor de grond in erfpacht. Maar waarom zou een koper duokoop willen? Kijk eens naar deze voorbeeldberekening op hun website:

In de eerste plaats valt op dat het volgens bovenstaande berekening mogelijk is dat er 5,5% kosten koper meegefinancierd worden. In 2014 mag echter nog maar 4% in de hypotheek worden meegenomen. Foei. De voorbeeldberekening laat de bedragen zien voor de allereerste maand na aankoop. Het verschil van meer dan 10% lagere maandlasten lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk. Echter, dit verschil neemt met de jaren af, omdat de maandelijkse canon jaarlijks wordt verhoogd.

Ook Belastingdienst is de dupe

Deze jaarlijkse verhoging is minimaal 1,5% of het percentage van de inflatie indien deze hoger is. Duokoop zelf denkt dat de canon jaarlijks met 2% stijgt. Hierdoor is in het voorbeeld na 30 jaar de canon gestegen tot 456 euro (was 257 euro in de eerste maand). Wat in het voorbeeld ook opvalt is de vrij hoge hypotheekrente van 4,3% voor de hypotheek.

Er zijn tal van banken in Nederland die nu (maart 2014) een veel lagere rente aanbieden voor tien jaar vast met NHG. Het maandelijkse voordeel van duokoop wordt minder als de hypotheekrente lager is dan 4,3% die Duokoop hanteert in zijn berekening. Ik kom tot de volgende opmerkingen:

  • Na 30 jaar is de koper van woning inclusief grond eigenaar van beiden (200.000 euro) en hoeft niets meer te betalen. De hypotheek is dan volledig afgelost.
  • Na 30 jaar, in ruil voor ongeveer 10% lagere maandlasten (vanaf de eerste maand), is de duokoop-koper alleen eigenaar van de woning (130.000 euro) en moet daarna canon blijven betalen.
  • Na 30 jaar vervalt de renteaftrek. Echter, de canonbetalingen blijven doorgaan. Het voordeel van de lagere maandlasten in de 30 jaar worden hierdoor teniet gedaan door de canon die nog betaald moet worden. Na ongeveer zeven jaar is het opgebouwde voordeel (van 30 jaar) verdwenen.

Tenzij het niet anders kan

Het is duidelijk dat het niet verstandig is om voor een erfpachtconstructie als duokoop te kiezen, tenzij het niet anders kan. Het is beter om 10% lagere maandlasten te realiseren door simpelweg een 10% goedkopere woning te kopen! Met de hulp van een kennis heb ik enkele berekeningen gemaakt (klik op onderstaande plaatje voor groot). Uit deze berekeningen komt duidelijk naar voren dat niet alleen de duokoop-koper maar ook Den Haag de grote verliezer is.

Door duokoop zijn de kosten voor de Belastingdienst gedurende de 30 jaar van de hypotheek 62% hoger dan bij een gewone aankoop van woning inclusief de grond. Na die 30 jaar is het leed niet te overzien: bij gewone koop is de hypotheek dan afgelost en zijn er geen kosten meer voor de Belastingdienst, maar via Duokoop blijft de canon fiscaal aftrekbaar en moet de Belastingdienst tot in lengte van jaren blijven bijdragen.

Duokoop is inderdaad de kip met de gouden eieren, maar alléén voor de investeerders in deze constructie. Zij behalen ten koste van de belastingbetaler een veilig rendement op hun investering, alle andere partijen zijn de grote verliezers.


Klik op het plaatje voor een grote versie


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

Duokoop

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

NHG

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
pennypacker
0
Hallo,

Totdat er teveel van deze constructies gaan komen, en ook de erfpacht niet meer tot in de lengte van dagen aftrekbaar is. Hier wordt echt wel op gelet.
Nee
0
Exact mijn conclusie. Duokoop heb je helemaal geen ene fluit aan! Daarnaast zullen de erfpachtlasten mee moeten worden genomen in de inkomenstoets. Per saldo kun je vaak dus ook niet eens meer lenen. Duokoop is een domme constructie die geen enkel voordeel biedt voor een klant.
elpam
0
na 30 jaar en al veel eerder kan je ook kiezen de grond terug te kopen. Dus als de canon je te hoog wordt (op enig moment) of je hebt plaatsvervangende schaamte om gebruik te maken van de aftrekbaarheid van de canon op lasten van de belastingbetaler, mag je ook gewoon de grond terugkopen. (als je het kan betalen.) Wellicht interessant als de grondprijs harder stijgt dan de terugkoopprijs. Volgens mij krijg je dus ook nog eens een gratis optie.
theo1
0
Als je inderdaad later de grond kunt bijkopen, zie ik wel een toepassing. De eerste paar jaar zijn de maandlasten zo'n 10% lager. Dat kan nuttig zijn voor een starter die pas aan zijn eerste baan begint. Als na een paar jaar het inkomen hoger is, koop je de grond erbij. Ik zou het dus puur als een overgangsregeling gebruiken.

Voorbeeld: Jan en Coby wonen nu nog op hun studentenkamertjes. Jan is net afgestudeerd en begint aan zijn eerste baan. Hij verdient nog niet veel. Via de duokoop constructie kan hij net een huisje betalen waar ze samen in gaan wonen.
Twee jaar later studeert Coby af en gaat ook werken. Jan heeft intussen zijn eerste loonsverhoging gehad. Nu hebben ze geld genoeg en kopen de grond erbij.

Het is gewoon een manier om net een één of twee jaar eerder een huis te kunnen kopen. Als je het zo gebruikt, lijkt het me een best wel nuttig product.
de bos
0
Zal alleen die grondprijs natuurlijk ook stijgen met 2% gemiddeld. (rendement blijft dan gelijk) ik wil dit ook wel financieren voor de huizenkoper. Bovendien vind maar eens een bank die hypotheek neemt op een particuliere erfpacht woning
de bos
Voltaire
0
Mijn god, wie trapt hier in?

In een tijd van toch al dalende prijzen, koop je het verslijtende, onderhoudsvergende,, uit de mode rakende afschrijvende deel, en huur je het waardevermeerderende deel van het totaal..

Wat en duivels duo!
SK81
0
"Deze jaarlijkse verhoging is minimaal 1,5% of het percentage van de inflatie indien deze hoger is. Duokoop zelf denkt dat de canon jaarlijks met 2% stijgt"

Even opletten Jos:
Canon is gebaseerd op basis van de een percentage van de waarde van de grond.
De grondwaarde staat de 1e 10 jaar vast.
Rente bestaat uit een vast deel (o.b.v. 10 jaars Staatslening) en een variabel deel (o.b.v. CPI van het jaar ervoor).
Er is juist geen stapeling van canonverhoging op canonverhoging van toepassing.
Eerste 10 jaar is de canon dan ook behoorlijk stabiel te noemen.
Berekening die gemaakt is slaat m.i. dan ook kant noch wal.

Wat betreft financiering:
er zijn 6 a 7 geldverstrekkers die dit prima kunnen financieren.

Duokoop kan voor sommigen een hele mooie constructie zijn. Betreft een redelijk klantvriendelijke manier van erfpacht zonder grote boeteclausules.
M.n. denk ik hier aan woningen die boven NHG-grens liggen (na verkoop grond valt opstal binnen NHG-grens) of mensen die de overwaarde uit hun stenen willen halen middels grondverkoop.
Het is niet de kip met het gouden ei, maar in een moeilijke markt een leuke extra tool voor een enkeling.
Jeroen1967
0
@SK81

Op de site van Duokoop staat (op meerdere plaatsen!) letterlijk dat het canonbedrag elk jaar wordt geïndexeerd met CPI (maar minimaal 1.5%), en dat daardoor de canon elk jaar stijgt. Onder "Risico's van Duokoop" staat nogmaals de jaarlijkse stijging van de canon genoemd, maar dat dat geen probleem hoeft te zijn vanwege stijgende lonen etc.

De berekening klopt gewoon, en het is dus niet mooier te maken dan dat...

Voor de lange termijn is Duokoop qua vermogensopbouw een groot nadeel voor degene die hier mee in zee gaan, en voor de fiscus zou het een regelrechte ramp zijn als dit systeem 'groot' wordt. Wat mij betreft kan erfpacht niet snel genoeg uit de hypotheekrenteaftrek verdwijnen om de simpele reden dat erfpacht er niet in thuis hoort (er is geen bezitsvorming van de grond!). Zoniet, dan is er eigenlijk ook geen enkel argument om ook huren aftrekbaar te maken. Of men moet gaan zeuren over die totaal uitgeklede EWF-bijdrage. Die hoort namelijk gewoon gelijk te zijn aan de markthypotheekrente (en dat was 'ie vroeger ook!)...
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links