Door de dalende huizenprijzen van de afgelopen jaren staat de hypotheek van steeds meer huizenbezitters onder water. Dit is als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Bij verkoop van de woning ontstaat er dan een restschuld die moet worden afgerekend.
Dit laatste is niet altijd mogelijk waardoor veel huizenbezitters afhankelijk zijn van de banken in Nederland. De vraag is of die banken restschulden willen meefinancieren.
Den Haag wil graag dat restschulden meegefinancierd kunnen worden. Zij hebben zelfs bij wet geregeld dat de betaalde hypotheekrente nog tien jaar fiscaal aftrekbaar is. Tot op heden is de informatie over het meefinancieren van restschulden summier.
NHG-regels
Een mooi onderwerp om eens goed uit te zoeken. Dit keer heb ik de hulp ingeroepen van diverse collega’s. Voordat ik dieper op de beoordeling van de banken in ga, neem ik u eerst mee naar de voorwaarden die NHG (Nationale Hypotheek Garantie) hanteert.
Het is mogelijk restschulden bij NHG mee te nemen naar de volgende woning. Hierbij moet het bedrag wel binnen de actuele kostengrens vallen. Tot 1 juli 2014 is dit 290.000 euro. Hierna is een lager bedrag van toepassing, namelijk 265.000 euro. Bovendien wordt er gekeken naar de hoogte van het inkomen. Er wordt berekend hoe lang iemand nodig heeft om de restschuld annuïtair af te lossen.
Een voorbeeld ter verduidelijking:
- Lopende hypotheek: 200.000
- Verkoop woning: 180.000
- Restschuld: 20.000
- Inkomen A: 45.000
- Nieuwe woning: 150.000
- Kosten koper: 5.000
- Restschuld: 20.000
- Nieuwe hypotheek: 175.000
Bij een toetsrente van 4% kan deze persoon met zijn inkomen maximaal 45.297 euro restschuld meefinancieren. De restschuld in mijn voorbeeld is echter 20.000 euro. Uit de berekening volgt dan dat dit bedrag in 111 maanden annuitaïr moet worden afgelost. Als de restschuld 30.000 euro was, was de looptijd 187 maanden.
De banken
De vraag is nu of alle banken in Nederland NHG volgen. Zoals gewoonlijk weet u het antwoord al, dit is namelijk Nee. Er is weer een grijs gebied ontstaan. Banken die NHG wel volgen, hebben daar ook nog wat eisen aan toegevoegd. Iedere bank beoordeelt restschulden dus anders en dit zorgt voor veel onduidelijkheid.
In mijn onderzoek heb ik aan alle banken in Nederland de volgende drie vragen gesteld:
- Is er een maximaal bedrag wat mee kan worden gefinancierd? Of is er sprake van een maximum percentage van de marktwaarde?
- Kan een restschuld worden meegefinancierd van een andere bank?
- Wat zijn de eisen van de aflossing van de restantschuld die is meegefinancierd (duur in jaren en de aflossingseis)?
In mijn uitgebreide uitwerking kunt u precies lezen wat de mogelijkheden zijn van de banken. Hierbij valt op dat van de twintig banken er slechts vier zijn die restschulden mee willen financieren onder NHG.
Rabobank is de enige bank waar huiseigenaren terecht kunnen met hun NHG-hypotheek waarvan de restschuld is ontstaan bij een andere geldgever.
In de meeste gevallen moet de restschuld in tien jaar worden afgelost. In de tabel hieronder staan de bruto en netto (eerste maand) maandlasten van diverse restschulden bij een hypotheekrente van 5% en een belastingvoordeel van 42%. Het betreft een annuïteiten aflossing in tien jaar:
| Restschuld |
Bruto per maand |
Netto eerste maand |
| 10.000 |
106 |
88 |
| 20.000 |
212 |
177 |
| 30.000 |
318 |
265 |
| 40.000 |
424 |
354 |
| 50.000 |
530 |
442 |
Extra eisen
Het zal mij niet verbazen als veel huizenbezitters concluderen dat hun maandlasten te hoog worden. De periode van tien jaar verplicht aflossen zorgt voor flinke maandlasten.
Veel banken die restschulden meefinancieren, hebben extra eisen gesteld. Deze eisen staan ook in mijn uitgebreide uitwerking. Het is altijd mogelijk dat in de lijst geen extra eisen staan bij een bank, maar dat die bank ze wel heeft. U zult wel even schrikken van de waslijst die sommige banken hebben verzonnen.
En het zal mij niet verbazen als in de komende maanden het aantal eisen steeds meer wordt. In ieder geval is duidelijk dat het niet gemakkelijk is om restschulden mee te financieren. In veel gevallen is de huizenbezitter geheel afhankelijk van zijn eigen bank.
Andere lening
Het meefinancieren van kleinere restschulden is mogelijk en betaalbaar. Als de bedragen wat hoger worden, zal de betaalbaarheid een probleem gaan worden. Door de strenge eisen van de banken kunnen veel huizenbezitters niet verhuizen of ze moeten een andere oplossing zoeken.
Geld lenen van een derde is een optie, maar dit moet wel aan de bank die de nieuwe hypotheek afsluit, worden doorgegeven. Het is ook mogelijk zelf een DK of PL af te sluiten. Het is duidelijk dat de banken iedere situatie afzonderlijk beoordelen. Voor de huizenmarkt is het niet positief.
Als er daadwerkelijk 1,5 miljoen onderwaterhypotheken zijn, dan zal een zeer groot gedeelte van deze mensen niet kunnen verhuizen. Het is te hopen dat de huizenprijzen niet verder dalen.