Login
 

Hypotheekcijfers

Ik heb op verzoek van lezers cijfers over de huizenmarkt opgevraagd bij het CBS. Het zal u niet verbazen dat de uitstaande hypotheekschuld in het algemeen is toegenomen. In 2006 was de totale hypotheekschuld 516,4 miljard, in 2012 was dit gestegen naar 675,2 miljard euro.

Deze cijfers gaan over de totale hypotheekschuld waarover hypotheekrente is verschuldigd. Het CBS heeft geen rekening gehouden met opgebouwde tegoeden voor de aflossing van de hypotheek via kapitaalsverzekeringen, spaar-, beleggingspolissen en dergelijke.

Het bedrag wat door iedere huiseigenaar is opgebouwd, is niet bekend bij het CBS. Hier de link van de totale hypotheekschuld van de andere jaren. Maar hoeveel hypotheekrente betalen we? In 2006 was dit 26,347 miljard.

Hypotheek per huishouden

De gemiddelde hypotheekrente over de totale hypotheekschuld van 516,4 miljard is dan 5,1%. In 2012 was de totale betaalde hypotheekrente 32,239 miljard. De gemiddelde hypotheek rente is dan 4,77%. De lagere rente is in het voordeel van de overheid. Hier een link waarin de andere jaren worden vermeld.

Het aantal huishoudens dat gebruik maakte van de hypotheekrenteaftrek:

  • in 2006         3.478.000
  • in 2011         3.637.000

Het is nu mogelijk om het gemiddelde hypotheekbedrag per huishouden te berekenen. Het gemiddelde hypotheekbedrag:

  • in 2006         148.476 euro   (516,4 miljard delen door 3.478.000 huishoudens)
  • in 2011         185.647 euro   (675,2 miljard delen door 3.637.000 huishoudens)

Het gemiddelde hypotheekbedrag is dus flink gestegen. Als we dit afzetten tegen de gemiddelde huizenprijzen dan kunnen we concluderen dat de overwaarde is gedaald. De gemiddelde huizenprijs (afgerond) was:

  • in 2006         235.000
  • in 2011         215.000

Door de daling van de huizenprijzen zijn er steeds meer huishoudens die een onderwaterhypotheek hebben (hypotheek hoger dan de waarde van de woning). In 2011 hadden 4,2 miljoen huishoudens een eigen woning. Hiervan genoten ruim 3,6 miljoen huishoudens renteaftrek.

Onderwaterhypotheek

Er waren dus 600.000 huishoudens die geen hypotheek hadden of waarvan het inkomen zo laag was dat zij geen renteaftrek hadden. In 2011 hadden 1 miljoen huishoudens een hogere hypotheek dan de waarde van de woning. Dit is ruim 27% uitgaande van de huishoudens die renteaftrek genoten (3.637.000).

In 2012 en 2013 zijn de huizenprijzen nog verder gedaald. Dit betekent ook dat er meer huishoudens een onderwaterhypotheek hebben. Vorig jaar hebben deskundigen het aantal van 1,5 miljoen al genoemd. Het zal mij niet verbazen dat dit aantal nog verder stijgt. Bij 1,5 miljoen zou 4 op de 10 (40%) huishoudens een restschuld hebben als zij hun woning verkopen.

De gevolgen voor de woningmarkt zijn enorm. Velen kunnen hierdoor hun woning niet verkopen. Er zijn in Nederland een paar banken die restschulden onder strenge eisen mee willen financieren bij aankoop van een volgende woning. Vanuit Den Haag kan de betaalde hypotheekrente over restschulden nog tien jaar lang fiscaal worden opgegeven.

Echter, als de eisen van de banken zo streng blijven, dan kunnen veel huishoudens niet terecht bij een bank. In de komende jaren zal de overwaarde volgens DNB nog verder dalen. In 2007 was de overwaarde ongeveer 700 miljard euro. DNB verwacht dat de overwaarde in 2015 nog slechts 300 miljard euro is. In acht jaar tijd is er dan 400 miljard euro verdampt!

Hoge inkomens

Het is interessant om te weten wie er nu het meest profiteert van de renteaftrek. In 2011 werd er ruim 14 miljard aan renteaftrek uitbetaald. Hiervan ging 76% naar de huishoudens waarvan het bruto inkomen hoger was dan 55.100 euro, zie onderstaande tabel.


Inkomen              
%
55.100 – 67.200   12
67.200 – 82.900  15
82.900 – 108.600 19
108.600 of mee 30
Totaal 76

Zoals u weet moet u minstens 56.000 euro verdienen voordat u 52% belasting gaat betalen. Wie meer verdient, kan van zijn betaalde hypotheekrente dit jaar nog 51,5% (in 2011 was deze 52%) aan renteaftrek krijgen. in 2011 werd ruim 10 miljard euro renteaftrek uitbetaald aan huishoudens die meer verdienden dan 55.000 euro bruto per jaar.

Den Haag heeft een grote kans gemist om van deze doelgroep te profiteren. Bij invoering van een vlaktax (bijvoorbeeld 40%) hadden zij direct meer dan 1 miljard kunnen besparen. Nu wordt in stapjes van 0,5% in 20 jaar de renteaftrek beperkt.  

Overdrachtsbelasting

Gelukkig voor Den Haag ontvangen zij ook nog iets bij aankoop van een bestaande woning, namelijk overdrachtsbelasting. Dit percentage is nu 2% en was een paar jaar terug nog 6%. De opbrengsten waren als volgt:


2006
4,5 miljard euro
2009 2,7 miljard euro
2010 2,8 miljard euro
2011 1,9 miljard euro
2012 1,1 miljard euro



De cijfers zeggen voldoende. De huizenmarkt staat er heel slecht voor. Ik verwacht dat hier de komende jaren geen verbetering in komt. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder stijgen. Dit scenario is - behalve voor de huiseigenaren - ook niet goed voor politiek Den Haag en ook niet voor de banken.

Het is beter voor de banken als de huizenprijzen juist weer gaan stijgen. Bovendien mag de hypotheekrente niet teveel stijgen. Ik verwacht de komende maanden dus vooral positieve berichten vanuit Den Haag over de huizenmarkt. U weet waarom.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
16 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Da Freeze
1
flatliner
0
Die 1,5 miljoen onderwaterhypotheken, is dat de schatting met of zonder verrekening van eventueel aan de hypotheek verpande kapitaalopbouw?
Jos Koets
0
quote:

flatliner schreef op 7 feb 2014 om 15:24:


Die 1,5 miljoen onderwaterhypotheken, is dat de schatting met of zonder verrekening van eventueel aan de hypotheek verpande kapitaalopbouw?


Volgens de kenners een schatting. En ik verwacht dat er geen rekening is gehouden met kapitaalopbouw.
fankel
0
Column geeft een goed overzicht van hypotheekcijfers, valt mij op dat als het de woningmarkt betreft er veel verwarring is. Er wordt vaak maar wat geroepen,ook door de zogenaamde deskundigen.
Het lijkt mij belangrijk naast het totale hypotheekbedrag ook de daaraan verbonden spaartegoeden te berekenen. Zijn deze gegevens niet bekend ook niet bij benadering?
kareldr
0
Helaas mis ik in het overzicht de totale belastinginkomsten aan eigenwoningforfait!
Volgens CBS is de waarde van de woningen gemiddeld 2x de waarde van de schulden, dus ongeveer 1200 mld.
0,7 % * 1200mld = 8,4 miljard aan inkomsten.
De HRA kost dus 14 - 1,9 - 8,4 = 3,7 miljard slechts.


Janjaaije
0
Deze benadering is echt te negatief. Een laag percentage van de hypotheken is 100% aflossingsvrij. Het overgrote deel van de huishoudens heeft een hypotheek met aflossingscomponent (vaak toch zeker wel 50%). Neem je de waarde van die aflossingsproducten mee, dan is het beeld al een stuk rooskleuriger. Daarnaast, al lijkt het nu nog ver weg, komt het inflatiemonster nog een keer. Een aantal jaar inflatie helpt goed om bestaande schulden te doen verdampen.
Apekool
0
quote:

TinusH schreef op 7 feb 2014 om 22:31:


Helaas mis ik in het overzicht de totale belastinginkomsten aan eigenwoningforfait!
Volgens CBS is de waarde van de woningen gemiddeld 2x de waarde van de schulden, dus ongeveer 1200 mld.
0,7 % * 1200mld = 8,4 miljard aan inkomsten.
De HRA kost dus 14 - 1,9 - 8,4 = 3,7 miljard slechts.






Da's een creatieve berekening.

Met de cijfers van Jos en een klein beetje hulp van google hit #1 (www.woningmarktcijfers.nl/downloads/201008_HRA_studie.pdf : ca. 500000 huizen zonder hypotheek) kom ik tot deze berekening

Zelfs met het maximale aftrekpercentage van 52% kom ik voor 2011 toch echt niet verder dan
215 * (3637-500) * 0.006 * 0.52 = 2104 miljoen

De HRA kost dus minimaal 14 - 1,9 - 2,1 = 10 miljard
Jos Koets
0
quote:

TinusH schreef op 7 feb 2014 om 22:31:


Helaas mis ik in het overzicht de totale belastinginkomsten aan eigenwoningforfait!
Volgens CBS is de waarde van de woningen gemiddeld 2x de waarde van de schulden, dus ongeveer 1200 mld.
0,7 % * 1200mld = 8,4 miljard aan inkomsten.
De HRA kost dus 14 - 1,9 - 8,4 = 3,7 miljard slechts.





Er zit een fout in je berekening. Neem een voorbeeld ter verduidelijking:

- WOZ waarde 200.000 euro
- Tarief IB 42%

Berekening wordt nu
EWF is 200.000 x 0,7% is 1.400 euro
42% over 1.400 euro is 588 euro

Uitgaande van jouw cijfers moet over de 8,4 miljard nog een percentage IB worden berekend. Stel dit is gemiddeld 45% dan wordt het dus globaal 3,8 miljard.

Bovendien ben ik van mening dat de 1200 mld veel te hoog is.

Gr. Jos
Five Aces
0
quote:

speedertje schreef op 8 feb 2014 om 10:38:


Deze benadering is echt te negatief. Een laag percentage van de hypotheken is 100% aflossingsvrij. Het overgrote deel van de huishoudens heeft een hypotheek met aflossingscomponent (vaak toch zeker wel 50%). Neem je de waarde van die aflossingsproducten mee, dan is het beeld al een stuk rooskleuriger. Daarnaast, al lijkt het nu nog ver weg, komt het inflatiemonster nog een keer. Een aantal jaar inflatie helpt goed om bestaande schulden te doen verdampen.


Dat aanjagen van de inflatie gaat sneller komen als de mensen denken, denk ik.

Er zijn al tekenen aan de wand, ECB die over deflatie praat, nog maar heel weinig ruimte heeft voor renteverlaging enz.

De vraag is alleen of dit zijn weg gaat vinden naar de huizenprijzen.

Lonen moeten dan meestijgen met de inflatie, en dat is nu door de bank genomen al niet het geval. Als de lonen niet stijgen zullen banken ook niet meer willen financieren. Dan ga je dus voornamelijk inflatie krijgen aan de kant van consumptie goederen, benzine etc en andere producten welke uit commodities komen welke in USD afgerekend worden. De situatie op de huizenmarkt word er dan niet beter van en het dagelijkse leven word alleen maar duurder.
sl2722
0
Ik ben geen financieel deskundige, maar kan iemand mij vertellen waarom we niet kunnen kiezen voor een systeem waarbij de hypotheek rente komt te vervallen maar waarbij wel de aflossing van je schuld bruto/netto geregeld kan worden. Lijkt mij ideaal voor het terugdringen van de eigen woning schuld. Het stimuleert dan om extra af te lossen. Eventueel gemaximeerd.
kareldr
0
quote:

sl2722 schreef op 9 feb 2014 om 13:27:


Ik ben geen financieel deskundige, maar kan iemand mij vertellen waarom we niet kunnen kiezen voor een systeem waarbij de hypotheek rente komt te vervallen maar waarbij wel de aflossing van je schuld bruto/netto geregeld kan worden. Lijkt mij ideaal voor het terugdringen van de eigen woning schuld. Het stimuleert dan om extra af te lossen. Eventueel gemaximeerd.

Tuurlijk kan dat, alles kan! Echter elk systeem heb z'n voor- en nadelen.
Nadeel is: er zijn mensen met een bestaande aflossingsvrije hypotheek. Die moeten ineens 2x zoveel betalen. Mensen met een annuiteitenhypotheek lossen in het begin weinig af, betalen dan dus 2x zoveel.

Er zijn nu 2 problemen:
- Er lopen nu 2 generaties aan HRA regelingen door elkaar
- De regelingen en geldstromen zijn te ingewikkeld geworden.
Uw voorstel lost dit niet op.
Maar ik ben het met u eens dat we naar één sterk vereenvoudigd systeem moeten gaan bewegen.
Henri-Trader-Zonder-Discipline
0
"Den Haag heeft een grote kans gemist om van deze doelgroep te profiteren. Bij invoering van een vlaktax (bijvoorbeeld 40%) hadden zij direct meer dan 1 miljard kunnen besparen. Nu wordt in stapjes van 0,5% in 20 jaar de renteaftrek beperkt."

Hallo Jos,

Als je het op deze manier bekijkt, kan Den Haag vele miljarden besparen door het belastingpercentage te verlagen naar 0%. Dan hoeft er helemaal geen hypotheekrente te worden teruggegeven... ;-))
frank2you
0
Er is volgens mij maar 1 mogelijkheid om zonder bloedvergieten de onroerendgoedmarkt in NL weer recht te trekken :

De pensioenopbouw moet gezien worden als een ordinaire kapitaalverzekering waarbij je kunt switchen van weinig naar meer risico, je moet deze ook premievrij kunnen maken en zelfs kunnen afkopen. Mijn huis is mijn pensioen maar als ik echter de komende jaren werkeloos wordt zal ik aanspraak op de NHG moeten maken of erger nog...na max. 38 maanden in de schuldsanering terecht komen.

Als ik mijn pensioenopbouw (nu bijna 25 jaren) zou kunnen afkopen kan ik hiermee een substantieel deel van mijn hypotheek aflossen en zo met veel lagere maandlasten blijven wonen. En dit geldt voor 100.000den in NL! Keuzevrijheid...daar gaat het om.
kareldr
0
De enige mogelijkheid om de onroerendgoedmarkt weer recht te trekken is door de economie weer recht te trekken.
En dat kan alleen door lastenverlichting of aantrekkende internationale economie.
En lastenverlichting kan alleen door te bezuinigen op de zorg (95mld) en sociale lasten (80 mld).
Da Freeze
0
quote:

frank2you schreef op 11 feb 2014 om 21:23:


De pensioenopbouw moet gezien worden als een ordinaire kapitaalverzekering waarbij je kunt switchen van weinig naar meer risico, je moet deze ook premievrij kunnen maken en zelfs kunnen afkopen.


Bij Aegon kan je kiezen in welk pensioenfonds je wilt participeren (hoog/laag rendement met hoog/laag risico profiel. Wat de overige 2 opties betreft weet ik niet.
Vlindertuin
0
Jos,


Een nieuwe toetreder op de NL hypotheekmarkt, gecombineerd met een mogelijke renteverlaging a.s. donderdag door Draghi ECB: genoeg ingredienten voor een hypotheekrenteverlaging?
16 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links