In deze eerste column van 2014 wens ik u een gezond en financieel probleemloos jaar toe. Ik stip dit jaar als eerste de stijgende kosten van een studerend kind aan. Vanuit Den Haag veranderen de regels voor studiebeurzen steeds. Het is in ieder geval nog mogelijk een studielening te nemen.
In het verleden was een lening geen probleem als u een huis ging kopen, maar tegenwoordig beoordelen banken studieleningen anders, waardoor starters met een studieschuld minder snel een woning kunnen kopen. En zolang starters geen woning kopen, hebben doorstromers een groot probleem.
Den Haag heeft hier iets leuks op verzonnen door de huurprijzen flink te verhogen. Huren wordt steeds onaantrekkelijker waardoor voor velen alleen nog kopen overblijft.
Een starter die een woning koopt, moet zijn studieschuld opgeven. Deze schuld wordt meegenomen in de berekening voor de maximale hypotheek. Hieronder de letterlijke tekst van Nationale Hypotheek Garantie waarvan veel starters gebruik willen maken.
3.1 |
Overige betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten (niet zijnde fiscale lening(en) conform Norm 6.1.7 dienen ter hoogte van 2% op maandbasis van het leningbedrag of kredietlimiet in mindering te worden gebracht op de toegestane financieringslast voor de looptijd van de desbetreffende betalingsverplichtingen, tenzij:
|
|
|
a.
|
de financiële verplichting(en) uiterlijk op de datum van passeren van de lening word(t)(en) afgelost uit eigen middelen en het contract wordt opgeheven;
|
|
|
b.
|
het een studiefinanciering betreft; in dat geval mag rekening worden gehouden met 0,75% op maandbasis van het leningbedrag;
|
Rekenvoorbeeld
Wat zijn nu precies de gevolgen van een studieschuld? Ik zal dit aantonen door middel van een rekenvoorbeeld (bron Fintool).
Uitgangspunten:
- een jaarinkomen van 35.000 euro
- een oorspronkelijke studieschuld van 30.000 euro, stand 5.000 euro d.m.v. aflossingen
- een GHF-toetsrente van 5%
- Toets 0,75% x studieschuld
Uitwerkingen
- Maximale leencapaciteit 150.000 gerekend zonder studieschuld
- Maximale leencapaciteit 107.500 gerekend zonder rekening te houden met aflossingen
- Maximale leencapaciteit 142.000 gerekend met reeds verrichte aflossingen.
Zelf weten
De vraag is nu wat precies van toepassing is. De oorspronkelijke schuld is 30.000 euro. Hiervan is al 25.000 euro afgelost waardoor er nog 5.000 euro afgelost moet worden. De Minister heeft op 10 juli 2013 op deze kwestie geantwoord en het antwoord is zoals gewoonlijk weer zeer diplomatiek.
Iedere bank mag zelf bepalen hoe hij met de studieschuld omgaat. Het is dus mogelijk om uit te gaan van van de studieschuld of van het bedrag dat nu nog niet is afgelost. Dan de vraag hoe NHG hier over denkt. Deze stelt dat de berekening van toepassing is voor de studieschuld ontstaan tijdens de studie.
De eerdere aflossingen zijn dan niet van toepassing. Dit laatste zorgt ervoor dat iemand minder kan lenen. Er moeten duidelijk helderdere regels komen. Ik ben voorstander van de eaflossing meenemen, dat is gunstiger voor starters en dus ook voor de huizenmarkt.
Wat zou u doen?
Toch wil ik u nog even meenemen in de schimmige wereld van de hypotheekadviseur. Uw klant (uitgaande van de gegevens in bovenstaand voorbeeld) wilt een huis kopen. De benodigde hypotheek met NHG wordt 140.000 euro.
Vanwege uw zorgplicht heeft u netjes gevraagd of uw klant een studieschuld heeft. Door deze schuld is het niet mogelijk om de woning te kopen (hypotheek met NHG). Echter, u weet ook dat studieschulden niet staan geregistreerd in het schuldregister, waardoor banken dit niet kunnen controleren.
Bovendien geeft uw klant aan dat hij dan maar naar een andere adviseur zal gaan om de hypotheek te regelen. Door de studieschuld te verzwijgen, is de hypotheek wel mogelijk. Ik ben zeer benieuwd wat u als hypotheekadviseur in deze situatie zal doen.
Uit een onderzoek is in ieder geval gebleken dat 39% de studieschuld niet wordt opgeven bij een hypotheekaanvraag. Achteraf als de hypotheek is afgesloten, geeft 28% aan dat zij (soms) problemen hebben om de hypotheek en de studieschuld te betalen.