Login
 

Andere hypotheeknormen

Op 13 september kon u in mijn column Nog minder lenen lezen dat ik verwacht dat een huizenkoper in 2014 met hetzelfde inkomen als in 2013 nog minder kan lenen. Mijn cijfers waren gebaseerd op de koopkrachtcijfers over 2012 die het CBS onlangs heeft gepubliceerd. Hieronder de cijfers uit de column met daarbij in de laatste column de daadwerkelijke cijfers van 2014. Er is sprake van een toetsrente van 5%.


Inkomen(s) in euro
 

Maximale toetsrente 5%       

Maximale toetsrente 5%   Maximale toetsrente 5%   Maximale toetsrente 5%   Maximale toetsrente 5%   Maximale toetsrente 5%   Maximale toetsrente 5%  
Inkomen Inkomen 2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 definitief
16.500 16.500

133.704

145.998

103.992

105.016

94.771

85.637*

89.648

33.000 0

158.805

157.781

150.609

148.560

140.875

127.299*

140.875

33.000 16.500

238.208

236.671

225.913

222.839

211.313

190.948*

211.313

49.500 0

252.039

251.271

242.050

238.208

215.155

194.420*

211.313

33.000 33.000

317.610

315.561

301.217

297.119

281.751

254.597*

281.751

49.500 16.500

336.052

335.027

322.733

317.610

286.874

259.227*

281.751

66.000 0

368.838

367.813

356.543

348.347

317.610

287.001*

307.365

* Prognosecijfers uit de column Nog minder lenen

Cijfers zeggen voldoende, ik heb de plank volledig misgeslagen. Of is er toch meer aan de hand? Soms moet je een paar keer kijken om er achter te komen dat er iets veranderd is. NHG heeft namelijk woonquotekolommen in 2014 eraan toegevoegd. Er zijn twee kolommen bijgekomen met een toetsrente van 4% en 4,5%. Aangezien de rente bij tien jaar vast rond de 4% is heb ik eens berekend wat dan de gevolgen zijn.


Inkomen(s) in euro
 

Maximale toetsrente 4%       

Maximale toetsrente 4%   Maximale toetsrente 4%   Maximale toetsrente 4%   Maximale toetsrente 4%   Maximale toetsrente 4%   Maximale toetsrente 4%  
Inkomen Inkomen 2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2014 definitief
16.500 16.500

150.341

164.165

116.932

118.084

106.563

96.293

95.043

33.000 0

178.566

177.414

169.349

167.045

158.405

143.139

146.885

33.000 16.500

267.849

266.121

254.024

250.568

237.608

214.708

220.327

49.500 0

283.401

282.537

272.169

267.849

241.928

218.612

220.327

33.000 33.000

357.131

354.827

338.699

334.091

316.810

286.278

293.769

49.500 16.500

377.868

376.716

362.892

357.131

322.570

291.483

293.769

66.000 0

414.733

413.581

400.908

391.692

357.131

322.713

322.570

Volgens bovenstaande berekening (bij een toetsrente van 4%) haal ik helaas de 90% niet, want mijn voorspelling is precies 88,4% dat ik gelijk zou hebben. Procentueel kan iemand bij een rente van 4%, rond de 8,5% minder aan hypotheek krijgen. Opvallend, de rente is fors gedaald, terwijl een koper niet meer kan lenen. Wie even verder kijkt naar bovenstaande tabel zal concluderen dat mensen die in 2009 maximaal hebben gefinancierd, een probleem krijgen bij een scheiding.

Vooral als de inkomens laag zijn, is de daling van de maximale hypotheek enorm. Nu heeft NHG gelukkig een vangnet bij scheiding, arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid. Dit vangnet is ook door NHG aangepast. In de voorwaarden staat namelijk het volgende. Hierbij wil ik u attenderen op bladzijde 3 en 4:

"Voorts heeft het Nibud aangegeven dat het in een beheersituatie verantwoord is om bij tweeverdieners het financieringslastpercentage te hanteren dat behoort bij het totale gezamenlijke inkomen terwijl bij acceptatie slechts een derde van het tweede inkomen hiertoe wordt meegewogen.

Tweeverdienersnorm
Bij acceptatie wordt het financieringslastpercentage gehanteerd dat hoort bij het hoogste inkomen plus een derde van het tweede inkomen. In beheersituaties is het noodzakelijk om uit te gaan van het totale inkomen zodat woningbehoud vaker kan worden gerealiseerd."

Trucs
Hieruit blijkt dat NHG de toetsing bij financiële problemen heeft gewijzigd. Indien er sprake is van twee inkomens wordt het inkomen nu bij elkaar geteld en dan wordt de woonquote hierop losgelaten. Dit is tegenstrijdig met de berekening van de maximale hypotheek! Een fictief simpel rekenvoorbeeld om aan te tonen hoe NHG onder zijn verplichtingen probeert uit te komen.

Toetsing bij aankoop   Toetsing bij financiële problemen
Inkomen A:  30.000 30.000
Inkomen B:  30.000 30.000
Woonquote     25%    35% (gebaseerd op een inkomen van 60.000 euro)

U begrijpt welke leuke truc hier gehanteerd wordt. Natuurlijk heb ik de AFM gevraagd wat zij van deze berekening vinden. Hieronder hun reactie.

"Op 22 oktober jl. heeft de AFM een persbericht gepubliceerd waarin is aangegeven, dat het bij relatiebreuk of andere bijzondere situaties rond de financiële positie van een huishouden het niet noodzakelijk is om onverkort aan bestaande normen te toetsen. Uitgangspunt is daarbij dat gedwongen verkoop van de woning zoveel mogelijk voorkomen moet worden als dat kan. Daarbij zou beoordeeld moeten worden of een houdbare financiële situatie gecreëerd kan worden, ook als dat afwijkt van de normen die bij initiële verstrekking gehanteerd worden. Een maatwerkbeoordeling is op zijn plaats. Een toets op basis van de werkelijke woonlasten en het huidige inkomen is daarbij een redelijk uitgangspunt. Als consumenten de hypotheeklasten in de nieuwe situatie niet kunnen betalen is het overigens niet in het belang van de consument om op woningbehoud aan te dringen. Verkoop van de woning kan in die gevallen een adequate oplossing zijn."

AFM is duidelijk. NHG en banken mogen afwijken van de norm voor de berekening van de maximale hypotheek. Ik vind dit zeer vreemd. Laat ik eens een bepaalde situatie verzinnen. Stel bij een scheiding vindt de NHG dat de maandlasten betaalbaar zijn en de klant vindt dit van niet. Wat gaat de NHG dan doen bij een gedwongen verkoop?

Is de borgstelling dan nog van toepassing of wordt de klant in de kou gezet? En wat doet / vindt de AFM als de klant bij hen aanklopt. Ze creëren hier een duister gebied waar de klant de dupe van gaat worden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

AFM

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

NHG

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Regelgeving

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
4 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Mugje
0
Ik denk dat woningprijzen nog altijd veel te hoog liggen. Starters hebben nog de hulp van -rijke- ouders nodig om te kunnen kopen en gestaag zal je woningprijzen verder moeten temperen. Verkopers moeten inzien dat de prijs verder omlaag moet. Zolang de gemiddelde starter niet zelfstandig kan financieren om te kopen zijn de prijzen nog te hoog. Dat zal ook bouwend Nederland in moeten zien en wellicht moeten nieuwbouwwoningen weer wat kleiner -lees goedkoper- worden aangeboden.
Misschien is deze maatregel juist bedoeld om (ver)kopers hiertoe te dwingen. Kopers zijn zelf niet bij machte gebleken in de laatste jaren zelf de juiste inschattingen te maken. Anders was die bubbel niet ontstaan. Veel van de kopers die nu problemen hebben roepen het hardst dat het vooral niet aan hun heeft gelegen maar aan allerlei adviseurs. Deze maatregel neemt ze tegen zich zelf in bescherming om niet te duur te kopen.
jrxs4all
0
Ik begrijp niets van de conclusie, de rente is inderdaad sterk gedaald.

Neem een echtpaar 33.000+16.500 inkomen. Neem 2013 met een toetsrente van 5%, dan kunnen ze 211.313 lenen.

En dan hetzelfde echtpaar in 2014, met een toetsrente van 4%. Dan is de maximale hypotheek 220.327.

Je kunt inderdaad minder lenen, bij dezelfde rente. Maar de rente is niet hetzelfde als een jaar geleden, die is veel lager.

Als je rekent met de feitelijke 10 jaars rentes zoals gepubliceerd door VEH scheelt het nog niet die volle procent, hoewel de rente blijft dalen. Maar ik kom nog steeds op een hogere maximale hypotheek in 2014 ten opzichte van 2013. En laten we dan niet vergeten dat de maandlasten lager zijn.
Braams
0
@jrxs4all: In 2013 kon je ook al tegen 4% lenen of zelfs minder lenen (10 jaar rentevast periode met NHG). Een echtpaar kon toen ca. 237.000 lenen. Dat is in 2014 dus 214.708 geworden, een daling van een kleine 10%. Over het algemeen kan iedereen in 2014 5 tot 10% minder lenen.

Zie voor meer uitleg en voorbeeldberekeningen:
www.bndestem.nl/algemeen/economie/hei...
www.homefinance.nl/algemeen/nieuws/ko...
www.hypotheekplatform.nl/hypotheek-ve...
Braams
0
@Jos: ik neem aan dat bedoeld wordt dat het tweede inkomen van zijn/haar nieuwe vriend(in) volledig mag worden meegeteld mits ze daar blijven wonen? Want in je eentje valt er weinig bij te tellen..

Maar volgens mij verwoord de AFM het al anders: ..Een toets op basis van de werkelijke woonlasten en het huidige inkomen is daarbij een redelijk uitgangspunt..

Je kan dit lezen als: "Als iemand met zijn huidige inkomen de woonlasten redelijkerwijs kan betalen, dan mag daar een hypotheek voor verstrekt worden".
4 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links