Vanaf 1 januari 2001 is de maximale duur van de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. Huizenbezitters die al een woning voor deze datum hadden gekocht, kunnen tot 1 januari 2031 hun betaalde hypotheekrente opgeven aan de fiscus. In de afgelopen jaren zijn er tal van beperkingen vanuit Den Haag bijgekomen.
De belangrijkste wijziging heeft plaatsgevonden per 1 januari 2013. Wie na deze datum voor het eerst een huis koopt, is verplicht zijn gehele hypotheek af te lossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om renteaftrek te kunnen genieten. In mei 2012 ben ik bij het ministerie van Binnenlandse Zaken geweest. Ik heb toen geadviseerd om de WOZ-waarde gelijk te laten lopen met de hoogte van de eigenwoningschuld.
In november 2004 heb ik een column daarover geschreven (Wet Koets) Mijn voorstel is helaas nooit een wet geworden. Wel heeft het CDA er toen intern over gesproken om mijn voorstel in hun verkiezingsprogramma op te nemen. Ik haal mijn voorstel weer tevoorschijn omdat dit heel goed past bij de nieuwe regels voor starters. Door de verplichte aflossing van deze twee hypotheekvormen wordt de hypotheek van de starter ieder jaar minder.
Aflossen stimuleren
Daar tegenover staat dat de hoogte van de WOZ-waarde ieder jaar gewoon wordt bepaald door de gemeente. Van deze WOZ-waarde wordt een percentage van 0,6% genomen zodat het eigenwoningforfait bekend is. Het bedrag van de EWF wordt bij het inkomen opgeteld waardoor dit een kostenpost is voor de huizenbezitter.
Mijn voorstel was om de WOZ-waarde (voor de eigen woning) niet te laten bepalen door de gemeente, maar afhankelijk te laten zijn van de hoogte van de eigenwoningschuld (EWS). De EWS is het hypotheekbedrag waarover iemand hypotheekrenteaftek heeft. Het voordeel van mijn voorstel is dat iedere huizenbezitter zelf zijn EWF bepaald.
Hoe lager de eigenwoningschuld, hoe lager het eigenwoningforfait. Als iemand een (extra) gedeelte van zijn hypotheek aflost, heeft dit direct gevolgen voor zijn EWF. Deze wordt namelijk ook lager. Ik was toen in 2004 (en nog steeds) van mening dat door dit mechanisme de overheid de huizenbezitter kan stimuleren om op zijn hypotheek af te lossen.
Geen renteaftrek
Bovendien worden verbouwingen sneller uit eigen middelen betaald in plaats van het afsluiten van een tweede hypotheek. Bij dit laatste stijgt namelijk ook het EWF en dus de nettomaandlasten. Helaas is mijn voorstel nooit een wet geworden. Het gevolg is nu dat starters in de laatste jaren bijna geen renteaftrek meer hebben. Ik zal dit aantonen door middel van een rekenvoorbeeld met daarbij de volgende uitgangspunten:
- Prijs woning 200.000 euro
- Kosten koper 10.000 euro
- Benodigde hypotheek 210.000 euro (annuïteitenhypotheek)
- WOZ-waarde woning 210.000 euro
- Belastingvoordeel 42%
- Hypotheekrente 4,5%
| |
hypotheek |
|
rente |
aflos. |
WOZ |
brutolasten |
|
fiscaal |
netto |
| jaar |
begin |
eind |
|
|
|
jaar |
maand |
voordeel |
maand |
|
1
|
210.000
|
206.612
|
9.381
|
3.388
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
283
|
782
|
|
5
|
195.486
|
191.432
|
8.714
|
4.055
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
260
|
805
|
|
10
|
173.263
|
168.188
|
7.693
|
5.075
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
225
|
840
|
|
15
|
145.445
|
139.091
|
6.415
|
6.353
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
180
|
885
|
|
20
|
110.622
|
102.668
|
4.815
|
7.953
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
124
|
941
|
|
25
|
67.030
|
57.074
|
2.813
|
9.956
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
54
|
1.011
|
|
26
|
57.074
|
46.661
|
2.355
|
10.413
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
38
|
1.027
|
|
27
|
46.661
|
35.770
|
1.877
|
10.892
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
21
|
1.044
|
|
28
|
35.770
|
24.378
|
1.377
|
11.392
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
4
|
1.061
|
|
29
|
24.378
|
12.463
|
853
|
11.915
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
0
|
1.065
|
|
30
|
12.463
|
0
|
306
|
12.463
|
1.260
|
12.769
|
1.065
|
0
|
1.065
|
Bij de annuïteitenhypotheek blijven de brutomaandlasten gelijk. De nettomaandlasten stijgen omdat er steeds minder hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is door de aflossing die heeft plaatsgevonden. Door de WOZ-waarde niet mee te laten dalen met de eigenwoningschuld is het fiscale voordeel in de laatste jaren te verwaarlozen.
In jaar 26 is het fiscale voordeel nog slechts 38 euro per maand! De hypotheek bedraagt dan nog 58.074 euro aan het begin van het jaar. Natuurlijk kost mijn voorstel wat omdat er minder geld in het laatje komt bij Den Haag, vooral in de laatste jaren. Aan de andere kant bespaart het ook geld, want nu moeten klachten van huizenbezitters over de hoogte van de WOZ-waarde in behandeling worden genomen.
Deze klachten zijn dan verleden tijd. Bovendien lossen veel huizenbezitters op het ogenblik extra af op hun lopende hypotheek. Deze huizenbezitters kan Den Haag extra stimuleren door een voordeeltje weg te geven met een lagere WOZ-waarde/eigenwoningforfait.
Nu vooral met de extra schenkingsvrijstelling van 100.000 euro had Den Haag mijn voorstel mooi kunnen combineren. Ze hebben weer een kans gemist om het voor de huizenbezitters eenvoudiger, gemakkelijker en aantrekkelijk te maken.