Login
 

Pensioen en hypotheek

Bijna alle Nederlanders hebben te maken met een lager inkomen als zij met pensioen gaan. Wie op latere leeftijd nog een huis wil kopen, zal hier rekening mee moeten houden. De regels die NHG hanteert zijn duidelijk. Hieronder de letterlijke tekst van NHG:

5.6 Naderend pensioen
5.6.1 Indien de aanvrager binnen tien jaar na offertedatum de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering als gevolg van pensioen en/of AOW bij het bereiken van de AOW-leeftijd met het daarbij behorende financieringslastpercentage.
5.6.2 Het toetsinkomen waarbij op de AOW-leeftijd rekening mee dient te worden gehouden, dient te blijken uit de laatste opgave van het te bereiken pensioen zoals jaarlijks door de uitkerende instantie wordt verstrekt.
5.6.3 Indien de geldnemer het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte nkomensvermindering.

Het totale pensioeninkomen is leidend voor de maximale hypotheek als iemand met pensioen gaat. Hierbij hanteert NHG een termijn van tien jaar. Anders gezegd: als iemand een hypotheek aanvraagt en binnen tien jaar met pensioen gaat, zal de maximale hypotheek worden berekend vanuit de hoogte van het pensioeninkomen.

Het is wel mogelijk een hogere hypotheek op het huidige inkomen te verstrekken als deze hypotheek voor pensioendatum maar is afgelost naar het hypotheekbedrag wat maximaal mogelijk is op pensioendatum. Een simpel voorbeeld ter verduidelijking:

  • Bruto jaarsalaris 50.000 euro
  • Pensioeninkomen 30.000 euro
  • Leeftijd man 59 jaar
  • Pensioenleeftijd man 67 jaar
  • Toetsrente voor maximale hypotheek 4,5% (rente moet dan minimaal tien jaar worden vastgezet)

Meer aflossen
Indien de hypotheek voor minimaal tien jaar wordt vastgezet, mag de maximale hypotheek worden berekend met de daadwerkelijke hypotheekrente. Bij een toetsrente van 4,5% is de maximale hypotheek:

  • 230.000 euro, bij een inkomen van 50.000 euro
  • 135.000 euro, bij een pensioeninkomen van 30.000 euro

Indien besloten wordt een hogere hypotheek dan 135.000 euro te nemen (bijvoorbeeld 150.000 euro), moet in de komende acht jaar (59 tot 67 jaar) het meerdere (is 15.000 euro in dit voorbeeld) worden afgelost. Anders gezegd: de maximale hypotheek moet op leeftijd 67 jaar minimaal 135.000 euro zijn.

Per 1 januari 2013 zijn de verplichte aflossingen (annuïteiten en/of lineair) voor starters al een vereiste om renteaftrek te kunnen genieten. Voor deze datum was het nog mogelijk om andere hypotheekvormen zoals een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.
Wie een hypotheek zonder NHG afsluit, krijgt te maken met de voorwaarden van de desbetreffende bank.

Opmerkelijke verschillen
Het klinkt misschien opmerkelijk maar iedere bank heeft zijn eigen regels met betrekking tot het aantonen van pensioeninkomen. Gelukkig hanteren steeds meer banken de NHG-norm. Een paar jaar terug waren er nog banken in Nederland waarbij het pensioeninkomen pas op 60 jaar moest worden aangetoond.

Door verschillende termijnen (vijf of tien jaar) te hanteren, ontstond er een vreemde situatie. Ik zal dit aantonen door middel van een voorbeeld:

  • Man leeftijd 59, inkomen 50.000 euro, pensioeninkomen 30.000 euro
  • Bank A hanteert leeftijd 60 waarbij het pensioeninkomen moet worden aangetoond
  • Bank B hanteert leeftijd 55 waarbij het pensioeninkomen moet worden aangetoond
  • Daadwerkelijke pensioenleeftijd 65 jaar
  • Gewenst hypotheekbedrag: 200.000 euro

Bij bank B moet deze persoon in zes jaar 65.000 euro aflossen om een hypotheek te kunnen krijgen. Het hypotheekbedrag moet namelijk op pensioendatum 135.000 euro bedragen. Bij bank A is deze verplichting er niet. Hierdoor zijn de maandlasten beduidend lager dan bij bank A omdat er niet in een korte periode extra moet worden afgelost.

Verantwoordelijkheid adviseur
Het grote nadeel is wel dat de hypotheek op pensioendatum niet meer betaalbaar is. Er zijn helaas veel huizenbezitters in Nederland die hier mee te maken krijgen. Wellicht zal u als lezer zeggen dat dit de eigen schuld is van deze huizenbezitters. Ik ben echter van mening dat adviseurs en banken hier ook niet goed hun werk hebben gedaan.

Opvallend is dat in de nieuwe gedragscode van 1 augustus 2011, waaraan alle banken zich moeten houden er geen vaste regels zijn vastgesteld betreffende het pensioeninkomen. Dit geeft adviseurs en banken echter geen vrijbrief om zomaar een hypotheek te verstrekken. De AFM heeft in 2010 in zijn leidraden voor de adviseurs en de banken het volgende hierover geschreven:

Verantwoorde woonlasten en de verantwoordelijkheid van de adviseur
Als de adviseur een consument adviseert een hypothecair krediet af te sluiten, dan gaat de consument voor langere tijd een financiële verplichting aan. Wettelijk zijn zowel de aanbieder als de adviseur verplicht om zelfstandig te beoordelen of het hypothecair krediet dat de consument wil aangaan verantwoord is. De adviseur moet zijn advies zo opbouwen dat de geadviseerde hypotheek voor de consument betaalbaar is en blijft. De adviseur mag zich hierbij niet verschuilen achter het oordeel van de aanbieder. Als een aanbieder een hypotheek accepteert, betekent dat niet automatisch dat de hypotheek verantwoord is. De adviseur heeft hier dus zijn eigen verantwoordelijkheid om vast te stellen dat sprake is van een verantwoorde hypotheek. De adviseur moet daarom altijd nagaan of in alle redelijkheid mag worden verwacht dat de consument de lasten van het te adviseren hypothecaire krediet kan dragen. Om hierover verantwoord een uitspraak te kunnen doen zal de adviseur veel informatie over de financiële positie bij de consument moeten inwinnen. Een advies om een hypothecair krediet aan te gaan waarbij de adviseur had behoren te weten dat de kans groot was dat de consument deze lasten niet kan dragen, is dus zonder meer een verkeerd advies.
Natuurlijk kan de adviseur niet garanderen dat de hypotheeklasten altijd betaalbaar zullen blijven. Er kan zich immers altijd een situatie voordoen die bij het geven van het advies niet voorzienbaar was. Maar de adviseur zal wel rekening moeten houden met ontwikkelingen die bij het goed onderzoeken van de situatie van de consument wel waren te voorzien. Als de adviseur dit niet doet, is er geen sprake van een passend advies.

 
Het bovenstaande van de AFM is duidelijk. Het zal mij dan ook niet verbazen dat er in de toekomst nog klachten gaan komen van huizenbezitters. Bovendien ben ik van mening dat iedere bank dezelfde termijn moet hanteren. Ik vind tien jaar nog te kort en ben een groot voorstander om deze te verlengen naar vijftien jaar. Dit betekent dat iedereen vanaf 52 zijn pensioeninkomen moet aantonen voor het verkrijgen van een hypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Pensioen

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Mugje
0
Pensioeninkomen is toch altijd slechts een verwachting?? Pensioenopgaven gaan er altijd van uit dat je tot aan de pensioendatum kan blijven werken, maar welke werkgever staat dat tegenwoordig nog toe?? De oudere werknemer krijgt toch vaak ontslag aangezegd en is nadien in de meeste gevallen kansloos op een nieuwe aanstelling (zeker in de huidige tijd). Als je het dan goed zou willen doen zou je bij pensioeninkomen moeten uitgaan van het reeds opgebouwde pensioenrecht.

Ik denk trouwens dat je bank en adviseur altijd medeverantwoordelijk moet houden voor voorzienbare problemen met het betalen van woonlasten. Alleen dan kun je een onafhankelijke advisering afdwingen. Voorwaarde is dan wel dat er heldere en uniforme richtlijnen zijn. Misschien moet je het hypotheekrecht van de geldschieters wat inperken zodat ze bij problemen ook in de eigen portemonnee worden geraakt en ook wat meer gemotiveerd zullen zijn om problemen te voorkomen dan wel op te lossen.
paul36013
0
Wordt dat niet wat te gek, 15 jaar voor pensioendatum? Er wordt dan een strikte norm opgelegd voor een vrij lange periode, zonder bv. de invloed van inflatie daarin mee te nemen.
En mensen kunnen natuurlijk bedenken, ik wil tijdens mijn werkzame leven een mooi huis, na pensionering ben ik bereid te verhuizen naar kleiner. Die keuze knijp je dan wel heel erg af als je al op 52-jaar geconfronteerd wordt met beperkingen die zich pas over 15 jaar (of langer, op termijn naar gelang levensverwachting) zullen voordoen.
Vlindertuin
0
Jos,


Jij schrijft:
"Anders gezegd: de maximale hypotheek moet op leeftijd 67 jaar minimaal 135.000 euro zijn.".

Het woord "minimaal" moet "maximaal" zijn.

Zoals jij het schrijft moet de maximale hypotheek op leeftijd 67 jaar een ongelimiteerd groot bedrag zijn met als ondergrens (minimaal) 135.000 euro.
Mandagon
0
Jos,
Jij schrijft:
Indien besloten wordt een hogere hypotheek dan 135.000 euro te nemen (bijvoorbeeld 150.000 euro), moet in de komende acht jaar (59 tot 67 jaar) het meerdere (is 15.000 euro in dit voorbeeld) worden afgelost. Anders gezegd: de maximale hypotheek moet op leeftijd 67 jaar minimaal 135.000 euro zijn.
Los van het feit van minimaal maximaal moet zijn is het toch ook zo dat je €15.000 extra moet hebben afgelost. De restant hoofdsom van een annuïtaire lening van € 150.000 is na 10 jaar nog maar € 120.134. Maar de last daarvan is nog ongewijzigd (bij gelijke rente) en dus onbetaalbaar. Met een extra aflossing van € 15.000 is de restant hoofdsom € 105.134 en de last daarvan past bij het pensioeninkomen.

Groet,
WV

Jos Koets
0
quote:

paul36013 schreef op 11 okt 2013 om 13:01:


Wordt dat niet wat te gek, 15 jaar voor pensioendatum? Er wordt dan een strikte norm opgelegd voor een vrij lange periode, zonder bv. de invloed van inflatie daarin mee te nemen.
En mensen kunnen natuurlijk bedenken, ik wil tijdens mijn werkzame leven een mooi huis, na pensionering ben ik bereid te verhuizen naar kleiner. Die keuze knijp je dan wel heel erg af als je al op 52-jaar geconfronteerd wordt met beperkingen die zich pas over 15 jaar (of langer, op termijn naar gelang levensverwachting) zullen voordoen.


Meer zekerheid kan toch geen kwaad. Ik verwacht dat de pensioenen in de toekomst alleen maar zullen dalen.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

Vlindertuin schreef op 11 okt 2013 om 14:05:


Jos,


Jij schrijft:
"Anders gezegd: de maximale hypotheek moet op leeftijd 67 jaar minimaal 135.000 euro zijn.".

Het woord "minimaal" moet "maximaal" zijn.

Zoals jij het schrijft moet de maximale hypotheek op leeftijd 67 jaar een ongelimiteerd groot bedrag zijn met als ondergrens (minimaal) 135.000 euro.


Goed opgemerkt (bedankt hiervoor). Een schrijf foutje van mij.

Gr. Jos
Perpster
0
quote:

schreef:

Er zijn helaas veel huizenbezitters in Nederland die hier mee te maken krijgen
dat valt vast aan te tonen zeker?

Meeste mensen van die leeftijd hebben hun zaakjes wel op orde inmiddels, of zou de grijze garde ook voor een tophypotheek (moeten) gaan?

Spijkers op laag columnwater, me dunkt.
Jos Koets
0
quote:

Mandagon schreef op 11 okt 2013 om 15:12:


Jos,
Jij schrijft:
Indien besloten wordt een hogere hypotheek dan 135.000 euro te nemen (bijvoorbeeld 150.000 euro), moet in de komende acht jaar (59 tot 67 jaar) het meerdere (is 15.000 euro in dit voorbeeld) worden afgelost. Anders gezegd: de maximale hypotheek moet op leeftijd 67 jaar minimaal 135.000 euro zijn.
Los van het feit van minimaal maximaal moet zijn is het toch ook zo dat je €15.000 extra moet hebben afgelost. De restant hoofdsom van een annuïtaire lening van € 150.000 is na 10 jaar nog maar € 120.134. Maar de last daarvan is nog ongewijzigd (bij gelijke rente) en dus onbetaalbaar. Met een extra aflossing van € 15.000 is de restant hoofdsom € 105.134 en de last daarvan past bij het pensioeninkomen.

Groet,
WV




Dit is voor starters (die na 1-1-2013) voor het eerst een woning hebben gekocht van toepassing. Doorstromers die hun huidige hypotheekvormen kunnen handhaven kunnen wel degelijk door middel van extra aflossingen er voor zorgen dat zij een betaalbare maandlast krijgen.

Het zal mij niet verbazen dat banken en NHG hun voorwaarden betreffende het pensioen inkomen in de toekomst gaan wijzigen. Vooral voor starters zal dit dan van toepassing gaan worden. Bij een annuiteiten hypotheek wordt het hypotheekbedrag wel minder maar stijgen de netto maandlasten. Hierdoor wordt de lagere hypotheek als nog niet betaalbaar op pensioendatum.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

Perpster schreef op 11 okt 2013 om 17:24:


[...]dat valt vast aan te tonen zeker?

Meeste mensen van die leeftijd hebben hun zaakjes wel op orde inmiddels, of zou de grijze garde ook voor een tophypotheek (moeten) gaan?

Spijkers op laag columnwater, me dunkt.


Ik denk het niet. Het is echter niet aan mij om cijfers te publiceren. Het gaat hier dan wel over banken die het pensioeninkomen pas in de laatste vijf jaar aangetoond wilde hebben. Een kenner in de markt weet precies welke banken dit zijn.

Zij zijn wel bezig om deze doelgroep tegemoet te komen! Misschien dat de AFM eens tijd kan vrijmaken om dit te beoordelen. Diverse adviseurs zullen hier echter niet blij mee zijn.

Gr. Jos
Vlindertuin
1
Jos,


Vind jij het -met mij- ook apart, dat de Rabobank boetevrij extra aflossen WEL goed vindt met geld uit schenking verkregen, en NIET met eigen geld?
Waarom is dit onderscheid er eigenlijk?
de bos
0
Omdat het de Rabo geld kost. Geld uit een schenking accepteren ze alleen maar omdat de regeling voor de bank grosso modo goed uitpakt. Er worden worden waarschijnlijk veel aflossingen gedaan op probleem hypo's. Enige politieke druk heeft ook vast geholpen.

de bos
de bos
0
Jos ik ben het hier totaal niet mee eens. Waarom moet iedereen altijd maar gepamperd worden. Een waarschuwing is genoeg,en anders moet je verkopen is dat een ramp?
waarom ben je niet gewoon verantwoordelijk voor je eigen leven???

de bos
Jos Koets
0
quote:

de bos schreef op 12 okt 2013 om 15:43:


Omdat het de Rabo geld kost. Geld uit een schenking accepteren ze alleen maar omdat de regeling voor de bank grosso modo goed uitpakt. Er worden worden waarschijnlijk veel aflossingen gedaan op probleem hypo's. Enige politieke druk heeft ook vast geholpen.

de bos


Rabo is nog steeds bezig met spelletjes die niet door de beugel kunnen. Op hun website staan de rentes die zij hanteren. Echter via hypotheekshops worden lagere rentes aangeboden. Dit is verboden. Ben benieuwd hoe lang de AFM er over doet om hier achter te komen.

Gr. Jos
fondu
0
quote:

de bos schreef op 12 okt 2013 om 15:46:


Jos ik ben het hier totaal niet mee eens. Waarom moet iedereen altijd maar gepamperd worden. Een waarschuwing is genoeg,en anders moet je verkopen is dat een ramp?
waarom ben je niet gewoon verantwoordelijk voor je eigen leven???

de bos


Ik ben het hiermee eens. Er is zo geen schenkingsrecht verschuldigd, je schuld aan de bank neemt af en je hebt een mooi rendement op de schenking: in het hoogste belastingtarief en bij 5% hypotheekrente verdien je ongeveer 2,5% per jaar op de schenking, dus meer dan een spaarrekening nu opbrengt. Ik weet niet of de regeling ook geldt bij onder water staan of alleen bij een restschuld na feitelijke verkoop. Bij onder water staan is er namelijk nog geen acuut probleem en bestaat het risiko van gesjoemel met (te lage) schatting van de woningwaarde. Laat mensen inderdaad zelf hun broek ophouden. Wie kan uitrekenen hoeveel deze regeling de schatkist kost? Veel mensen hebben een NHG, dus om hoeveel gevallen van feitelijke restschuld gaat het potentieel?
Dongen
0
quote:

Vlindertuin schreef op 12 okt 2013 om 14:44:


Jos,


Vind jij het -met mij- ook apart, dat de Rabobank boetevrij extra aflossen WEL goed vindt met geld uit schenking verkregen, en NIET met eigen geld?
Waarom is dit onderscheid er eigenlijk?

Dit onderscheid heb ik van meet af aan discriminerend gevonden.
Het zou een perfect middel zijn om de gezamenlijke schuld in dit land terug te brengen.
flatliner
0
quote:

Dongen schreef op 14 okt 2013 om 09:46:


[...]
Dit onderscheid heb ik van meet af aan discriminerend gevonden.
Het zou een perfect middel zijn om de gezamenlijke schuld in dit land terug te brengen.


Het is alleen maar politieke druk. Boetevrij aflossen kost banken heel veel geld. Je breekt immers een rentecontract open. Logisch dat banken dit niet zomaar gaan toestaan.
Vlindertuin
0
Herhaling, omdat jij er niet op gereageerd hebt, Jos:


"Jos,


Vind jij het -met mij- ook apart, dat de Rabobank boetevrij extra aflossen WEL goed vindt met geld uit schenking verkregen, en NIET met eigen geld?
Waarom is dit onderscheid er eigenlijk? "
Nee
0
quote:

Jos Koets schreef op 12 okt 2013 om 23:05:


[...]

Rabo is nog steeds bezig met spelletjes die niet door de beugel kunnen. Op hun website staan de rentes die zij hanteren. Echter via hypotheekshops worden lagere rentes aangeboden. Dit is verboden. Ben benieuwd hoe lang de AFM er over doet om hier achter te komen.

Gr. Jos


Beste Jos,

Ik had via mijn bedrijfs facebookpagina een discussie met iemand die bij de Rabo werkt. Die gaf daar aan dat ze bij de betreffende Rabo andere tarieven hanteren dan op de website van Rabo stond vermeld..

Uiteraard gaf ik aan dat dat leuk is maar dat dat al sinds een tijdje een verboden gang van zaken was. Afijn, een paar uur later had die rabo medewerker al zijn teksten van Facebook over dit onderwerp verwijderd.

Worden we hier niet helemaal geschift van die Boerenoplichtersbank? Advieskosten en bemiddeling voor in totaal 750 euro?? Dat kan toch helemaal niet? Alle kosten die verband houden met de distributie moeten in de prijs worden verwerkt. Dus het salaris van de adviseur, de marketingkosten, de gebouwen waar ze in zitten.. de uren die aan het advies worden besteed. En dat voor die 750 in totaal?? Schiet mij maar lek hoor. Wat kunnen we aan deze olichtersbende doen? Op deze manier ontstaat er natuurlijk helemaal geen level playing filed, en dat was toch 1 van de voorwaarden voor het provisieverbod.
Vlindertuin
0
Zo juist gelezen:
www.iex.nl/Column/110857/Schaamteloze...


Daarom -de aanhouder wint- voor de derde keer:


Herhaling, omdat jij er niet op gereageerd hebt, Jos:


"Jos,


Vind jij het -met mij- ook apart, dat de Rabobank boetevrij extra aflossen WEL goed vindt met geld uit schenking verkregen, en NIET met eigen geld?
Waarom is dit onderscheid er eigenlijk?".


TOEVOEGING
Als je een hypotheek met een tienjarige vaste rente, die loopt tot november 2015 nu geheel wil aflossen, hoe wordt dan de boeterente berekend?
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken, Pensioen

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links