Nog minder lenen

In de afgelopen weken is het aantal positieve geluiden over de huizenmarkt gegroeid. Het aantal verkochte huizen is toegenomen en er wordt door de hoge heren van de diverse banken en de kenners in de markt al verkondigd dat de huizenmarkt langzaam uit het slop komt. Opmerkelijk.

Natuurlijk zullen er meer woningen verkocht worden omdat de huurprijzen flink zijn gestegen, maar Den Haag heeft een koers ingezet die voor toekomstige huizenbezitters niet zo positief is. Door het verhogen van de huurprijzen willen zij starters dwingen om een huis te kopen.

Echter als de economie groeit, zal Den Haag maatregelen gaan nemen. Een maatregel die al in de pers is gekomenekend is, is de maximale hypotheek te verlagen naar 80% van de waarde van de woning. Cijfermatig zal ik aantonen hoeveel een koper dan aan eigen middelen moet bijspringen:

• Koopprijs woning 200.000 euro
• Kosten koper   10.000 euro
• Benodigde hypotheek 210.000 euro
• Hypotheek via bank  160.000 euro
• Benodigde eigen middelen 50.000 euro

Ik hoef u niet te vertellen dat veel starters ook nog een studieschuld hebben. Deze wordt tegenwoordig als lening beoordeeld. Laat ik eens uit gaan van een (lage) studieschuld van 10.000 euro. Deze zorgt ervoor dat een starter 30.000 euro minder aan hypotheek kan krijgen.

Nog meer
In 2014 worden de regels voor de maximale hypotheek verder aangescherpt. De cijfers in deze column zijn indicatief. Ik begeef mij dus op glad ijs, maar aangezien ik goede schaatsen heb, zal dit (achteraf) geen probleem zijn. Voor het maken van mijn berekeningen (natuurlijk heb ik hulp gehad) zijn de koopkrachtcijfers over 2012 die het Centraal Bureau voor de Statistieken onlangs bekend heeft gemaakt mijn uitgangspunt.

Volgens deze cijfers is de koopkracht gemiddeld in 2012 met 1% gedaald. Dit percentage is dus mijn indicator voor de te verwachten woonquotes van 2014. De woonquotes, het percentage van het bruto-inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden, worden jaarlijks opgesteld door het NIBUD. Door de daling van de koopkracht zullen de woonquotes naar verwachting meedalen.

De maximale hypotheek wordt grotendeels bepaald door de hoogte van de woonquotes, waardoor de lijn simpelweg doorgetrokken kan worden. Hieronder een overzicht van de maximale hypotheek in vergelijking met het inkomen en het jaartal.

 *Dit betreffen indicatieve schattingen op basis van het doorrekenen van de cijfers van het voorgaande jaar.

Cijfers zeggen voldoende
Het bewijs is niet 100%, maar als het bovenstaande werkelijkheid wordt dan kunnen we concluderen dat Den Haag zich behoorlijk in de nesten gaat werken. Zij willen de huizenmarkt uit het slop halen. De huizenprijzen mogen niet teveel dalen omdat dit niet goed is voor de banken. Bovendien krijgen teveel huishoudens te maken met onderwaterhypotheken.

Dit aantal zal nu rond de 1,5 miljoen liggen. Al het toekomstige onderhoud moeten zij zelf uit eigen middelen betalen omdat hun woning flink is gedaald. De vraag is of al deze huishoudens dit kunnen betalen of dat door achterstallig onderhoud de waarde van hun woning niet nog verder daalt.

Bovendien blijkt ook dat toekomstige huizenbezitters die nu een huis kopen een groot probleem kunnen gaan krijgen. Vanuit Den Haag is de garantie voor de hypotheekrenteaftrek nog wel duidelijk, maar dit is te verwaarlozen als de leningscapaciteit ieder jaar flink minder wordt. Daarbij worden de kosten koper ieder jaar minder, waardoor starters steeds meer eigen middelen moeten inbrengen om een woning te kopen.

Beiden zullen ervoor zorgen dat huizenprijzen nog verder dalen. Ieder positief cijfer of signaal zal in politiek Den Haag met deze huidige partijen een teken zijn om een verdere beperking in te voeren. Ik verwacht dat deze trend, ook als er andere partijen gaan regeren, niet verandert.

Dit betekent dat de komende jaren de huizenprijzen flink onder druk blijven staan. Dit is ook geen probleem, maar het is wel schrijnend dat Den Haag hier debet aan is. Zij moeten juist zorgen voor zekerheid en niet voor onzekerheid.