Login
 

Nog minder lenen

In de afgelopen weken is het aantal positieve geluiden over de huizenmarkt gegroeid. Het aantal verkochte huizen is toegenomen en er wordt door de hoge heren van de diverse banken en de kenners in de markt al verkondigd dat de huizenmarkt langzaam uit het slop komt. Opmerkelijk.

Natuurlijk zullen er meer woningen verkocht worden omdat de huurprijzen flink zijn gestegen, maar Den Haag heeft een koers ingezet die voor toekomstige huizenbezitters niet zo positief is. Door het verhogen van de huurprijzen willen zij starters dwingen om een huis te kopen.

Echter als de economie groeit, zal Den Haag maatregelen gaan nemen. Een maatregel die al in de pers is gekomenekend is, is de maximale hypotheek te verlagen naar 80% van de waarde van de woning. Cijfermatig zal ik aantonen hoeveel een koper dan aan eigen middelen moet bijspringen:

  • Koopprijs woning 200.000 euro
  • Kosten koper   10.000 euro
  • Benodigde hypotheek 210.000 euro
  • Hypotheek via bank  160.000 euro
  • Benodigde eigen middelen 50.000 euro

Ik hoef u niet te vertellen dat veel starters ook nog een studieschuld hebben. Deze wordt tegenwoordig als lening beoordeeld. Laat ik eens uit gaan van een (lage) studieschuld van 10.000 euro. Deze zorgt ervoor dat een starter 30.000 euro minder aan hypotheek kan krijgen.

Nog meer
In 2014 worden de regels voor de maximale hypotheek verder aangescherpt. De cijfers in deze column zijn indicatief. Ik begeef mij dus op glad ijs, maar aangezien ik goede schaatsen heb, zal dit (achteraf) geen probleem zijn. Voor het maken van mijn berekeningen (natuurlijk heb ik hulp gehad) zijn de koopkrachtcijfers over 2012 die het Centraal Bureau voor de Statistieken onlangs bekend heeft gemaakt mijn uitgangspunt.

Volgens deze cijfers is de koopkracht gemiddeld in 2012 met 1% gedaald. Dit percentage is dus mijn indicator voor de te verwachten woonquotes van 2014. De woonquotes, het percentage van het bruto-inkomen dat aan woonlasten besteed mag worden, worden jaarlijks opgesteld door het NIBUD. Door de daling van de koopkracht zullen de woonquotes naar verwachting meedalen.

De maximale hypotheek wordt grotendeels bepaald door de hoogte van de woonquotes, waardoor de lijn simpelweg doorgetrokken kan worden. Hieronder een overzicht van de maximale hypotheek in vergelijking met het inkomen en het jaartal.

Inkomen(s)

Maximale hypotheek

Inkomen 1

Inkomen 2

2009

2010

2011

2012

2013

2014*

€16.500

€16.500

€133.704

€145.998

€103.992

€105.016

€ 94.771

€ 85.637*

€33.000

€0

€158.805

€157.781

€150.609

€148.560

€140.875

€127.299*

€33.000

€16.500

€238.208

€236.671

€225.913

€222.839

€211.313

€190.948*

€49.500

€0

€252.039

€251.271

€242.050

€238.208

€215.155

€194.420*

€33.000

€33.000

€317.610

€315.561

€301.217

€297.119

€281.751

€254.597*

€49.500

€16.500

€336.052

€335.027

€322.733

€317.610

€286.874

€259.227*

€66.000

€0

€368.838

€367.813

€356.543

€348.347

€317.610

€287.001*

Wijziging maximale hypotheek

0,27%

-5,91%

-1,49%

-7,71%

-9,64%*

Wijziging koopkracht

-0,50%

-0,80%

-1,00%

 

 

 *Dit betreffen indicatieve schattingen op basis van het doorrekenen van de cijfers van het voorgaande jaar.

Cijfers zeggen voldoende
Het bewijs is niet 100%, maar als het bovenstaande werkelijkheid wordt dan kunnen we concluderen dat Den Haag zich behoorlijk in de nesten gaat werken. Zij willen de huizenmarkt uit het slop halen. De huizenprijzen mogen niet teveel dalen omdat dit niet goed is voor de banken. Bovendien krijgen teveel huishoudens te maken met onderwaterhypotheken.

Dit aantal zal nu rond de 1,5 miljoen liggen. Al het toekomstige onderhoud moeten zij zelf uit eigen middelen betalen omdat hun woning flink is gedaald. De vraag is of al deze huishoudens dit kunnen betalen of dat door achterstallig onderhoud de waarde van hun woning niet nog verder daalt.

Bovendien blijkt ook dat toekomstige huizenbezitters die nu een huis kopen een groot probleem kunnen gaan krijgen. Vanuit Den Haag is de garantie voor de hypotheekrenteaftrek nog wel duidelijk, maar dit is te verwaarlozen als de leningscapaciteit ieder jaar flink minder wordt. Daarbij worden de kosten koper ieder jaar minder, waardoor starters steeds meer eigen middelen moeten inbrengen om een woning te kopen.

Beiden zullen ervoor zorgen dat huizenprijzen nog verder dalen. Ieder positief cijfer of signaal zal in politiek Den Haag met deze huidige partijen een teken zijn om een verdere beperking in te voeren. Ik verwacht dat deze trend, ook als er andere partijen gaan regeren, niet verandert.

Dit betekent dat de komende jaren de huizenprijzen flink onder druk blijven staan. Dit is ook geen probleem, maar het is wel schrijnend dat Den Haag hier debet aan is. Zij moeten juist zorgen voor zekerheid en niet voor onzekerheid.

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
29 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
bartvde
0
@Jos, wat verwacht je dat de invloed is op doorstromers? Moeten die zich voor hun nieuwe hypotheek straks ook aan de 80% regel houden?
Ik kan me overigens niet voorstellen dat het in 1 keer naar 80% gaat, misschien 1% of 2% eraf per jaar en dus geleidelijk invoeren?

Ook verwacht ik dat ze e.e.a. pas invoeren als de koopkracht weer stijgende is, zodat er netto misschien niet zoveel aan de hand is.
haas
1
beste bart,

Niet de financiele toestand van de burgers in NE,
maar de financieel toestand van Nederland is leidend voor deze regering
M.B.
0
Drie keer raden wat een studieschuld van 60K met je te verkrijgen hypotheek doet. Volgens mij is een schuld bij het DUO niet BKR geregistreerd en kan je hem gewoon domweg verzwijgen.
Parci
0
Als blijkt dat Nederland over een paar jaar nog niet geheel kapot is, dan zal deze regering of een volgende (want het maakt niets uit wie er regeert), zeker nog wel iets verzinnen om dit alsnog voor elkaar te krijgen. Dat geldt dus niet alleen voor de huizenmarkt, maar voor alles.
theo1
0
Een paar opmerkingen:
- je kunt die koopkrachtcijfers niet zonder meer gebruiken, omdat de belangrijkste reden voor die koopkrachtdaling nu juist de huurstijging is. Huiseigenaren hebben daar per definitie geen last van.
- is dit alles al zeker? Het kabinet heeft geen meerderheid in de Eerste Kamer. De kans dat de Eerste Kamer dit soort plannen (en misschien wel het hele kabinet) torpedeert lijkt me niet ondenkbaar.
- als je onderhoud niet uit eigen middelen kunt betalen, moet je geen huis bezitten.
theo1
1
quote:

M.B. schreef op 13 sep 2013 om 11:34:


Drie keer raden wat een studieschuld van 60K met je te verkrijgen hypotheek doet. Volgens mij is een schuld bij het DUO niet BKR geregistreerd en kan je hem gewoon domweg verzwijgen.

Als je ooit je hypo niet kunt betalen, en dan blijkt dat je een studieschuld van 60k hebt verzwegen, dan ben je natuurlijk wel grandioos de lul. En terecht.
DurianCS
0
In het buitenland is het heel gebruikelijk dat je eigen geld moet meenemen. Maar als Nederland daar naartoe wil dan deugt er niets van. Het voorkomt wel een hoop onder water-problemen. Inderdaad zul je er een hoop tijd voor moeten nemen voor deze overgang. Bijvoorbeeld zoals bart zegt met 1% per jaar. Maar dat we daar naar toe moeten lijkt me niet meer dan logisch.
Doppie2
0
Ik verbaas me al heel lang over die woonquotes van het NIBUD. Even los van het effect op huizenprijzen en het inderdaad terecht willen terugdringen van onbeperkt lenen: een huis van 200k krijg je hierdoor als starter nauwelijks gefinancierd, maar vervolgens mag je datzelfde huis wel gaan huren en 2 a 300 euro p/mnd meer betalen.
M.B.
0
quote:

theo1 schreef op 13 sep 2013 om 11:49:


[...]
Als je ooit je hypo niet kunt betalen, en dan blijkt dat je een studieschuld van 60k hebt verzwegen, dan ben je natuurlijk wel grandioos de lul. En terecht.


In welke zin de lul, moet je dan in de hoek staan? Als je je huur niet kan betalen ben je ook de lul, is net zo hoog/hoger als/dan een hypotheek. Een schuld tegen 1,9% rente is wel het laatste wat ik afbetaal, ook al kan ik het zo neerleggen.
korbe007
0
quote:

theo1 schreef op 13 sep 2013 om 11:45:


Een paar opmerkingen:
- je kunt die koopkrachtcijfers niet zonder meer gebruiken, omdat de belangrijkste reden voor die koopkrachtdaling nu juist de huurstijging is. Huiseigenaren hebben daar per definitie geen last van.
- is dit alles al zeker? Het kabinet heeft geen meerderheid in de Eerste Kamer. De kans dat de Eerste Kamer dit soort plannen (en misschien wel het hele kabinet) torpedeert lijkt me niet ondenkbaar.
- als je onderhoud niet uit eigen middelen kunt betalen, moet je geen huis bezitten.
de OZB zal hoe dan ook omhoog gaan om lokale overheidsschulden te verminderen.
korbe007
0
paul36013
0
quote:

M.B. schreef op 13 sep 2013 om 12:11:


[...]

In welke zin de lul, moet je dan in de hoek staan? Als je je huur niet kan betalen ben je ook de lul, is net zo hoog/hoger als/dan een hypotheek. Een schuld tegen 1,9% rente is wel het laatste wat ik afbetaal, ook al kan ik het zo neerleggen.


En je kunt dan altijd nog bij TROSRadar of iets soortgelijks de onwetende consument gaan uithangen die dat allemaal niet wist, dat DUO ook een schuld was.

Verder on-topic:
Als je maar 80% kunt lenen, moet er dus meer eigen geld in. ALs leennormen tov van inkomen niet verder dalen, is dat juist een reden dat prijzen gaan stijgen!
Nu leent men 210.000,- max en koopt een huis van 200.000,-
Straks leent men nog steeds 210.000 plus 50.000 eigen geld, heeft men 260.000 te besteden. Voila, stijgende prijzen!

M.B.
0
quote:

paul36013 schreef op 13 sep 2013 om 12:32:


[...]

En je kunt dan altijd nog bij TROSRadar of iets soortgelijks de onwetende consument gaan uithangen die dat allemaal niet wist, dat DUO ook een schuld was.

Verder on-topic:
Als je maar 80% kunt lenen, moet er dus meer eigen geld in. ALs leennormen tov van inkomen niet verder dalen, is dat juist een reden dat prijzen gaan stijgen!
Nu leent men 210.000,- max en koopt een huis van 200.000,-
Straks leent men nog steeds 210.000 plus 50.000 eigen geld, heeft men 260.000 te besteden. Voila, stijgende prijzen!




Het aantal mensen wat dit eigen geld bij elkaar krijgt wordt lager, dus daalt de vraag. Prijzen lager.
bk14
1
quote:

DurianCS schreef op 13 sep 2013 om 11:57:


In het buitenland is het heel gebruikelijk dat je eigen geld moet meenemen. Maar als Nederland daar naartoe wil dan deugt er niets van. Het voorkomt wel een hoop onder water-problemen. Inderdaad zul je er een hoop tijd voor moeten nemen voor deze overgang. Bijvoorbeeld zoals bart zegt met 1% per jaar. Maar dat we daar naar toe moeten lijkt me niet meer dan logisch.


In Nederland was het voor 1990 ook heel gewoon dat je eigen geld moest meenemen. En een hypotheek is een lening, het is normaal dat je leningen probeert af te lossen. Als je dat niet kunt kun je beter gaan huren.
theo1
0
quote:

M.B. schreef op 13 sep 2013 om 12:11:


[...]

In welke zin de lul, moet je dan in de hoek staan? Als je je huur niet kan betalen ben je ook de lul, is net zo hoog/hoger als/dan een hypotheek. Een schuld tegen 1,9% rente is wel het laatste wat ik afbetaal, ook al kan ik het zo neerleggen.

In de zin dat je dan niet op een coulante behandeling hoeft te rekenen.
paul36013
0
quote:

M.B. schreef op 13 sep 2013 om 12:35:


[...]

Het aantal mensen wat dit eigen geld bij elkaar krijgt wordt lager, dus daalt de vraag. Prijzen lager.


Mensen hebben meer geld dan je denkt en er komt een bak erfenissen aan, dus kan best nog eens mee gaan vallen.
Tevens gaan mensen er zich op in stellen, dus sparen voor een huis, situatie moet je niet 1 op 1 vergelijken met nu, we groeien er naar toe.

Is nu al, van 106% financiering naar 100% in 2018. Gaan hierdoor prijzen dalen? Ik moet het nog zien. hypotheeklasten tov alternatief huren komt dan wel heel erg in voordeel kopen uit.

En als je eenmaal in een huis zit, is doorschuiven ook makkelijker, want veel minder restschulden dan nu, dus uit die hoek stijgt de vraag weer.

Spot
1
Paul, ik denk dat je niet begrijpt dat deze cycly waar we nu in zitten nog wel een paar jaartjes zo doorgaat. Elk jaar in maart weer een nieuw rondje bezuinigen.
+ aangaande de huizenmarkt hebben wij helemaal niks meer te willen Herr Uli is zich rot geschrokken hoe wij het hier uit de klauwen hebben laten lopen. Waardoor het een gevaar is geworden voor de stabiliteit van heel europa. Alles wordt afgebouwd HRA, Loan to value. Indien zoals nu de lonen niet stijgen en meer mensen hun baan verliezen kan het hard gaan.
Ik verwacht de aankomende jaren een japan scenario. Pappen en nathouden , huizen prijzen gemiddeld 5 % naar beneden per jaar.
Als ik je een tip mag geven blijf lekker huren voordat je midden in het grote spelregel aanpassing spel, iets koopt dat aan elkaar hangt van de subsidies. En juist die zaken worden allemaal aangepast.

Vergeet overigens de opgeblazen grondprijzen niet. Als die naar normale waarden gaan - 60 % zakken de huizen prijzen alleen daardoor al met 15 %.

Dus huizen prijzen - stijgen Paul ik geef het je te doen de aankomende 3 -5 jaar.
Geld is op, end game is begonnen.
vlieman
0
Opvallend de overeenkomsten: maximale hypotheek is sinds 2009 tot nu gedaald met 12% tot 30%, afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Dit komt redelijk overeen met de dalingen van de woningprijzen per regio, alwaar de inkomens nogal eens verschillen. En dan het meest saillante detail van vandaag. Woningmarktonderzoek van Rabobank: "Hoewel het lastig is om op basis van de geconstrueerde langetermijnvergelijking een exacte uit­spraak te doen over de mate van over- dan wel onderwaardering, lijkt er sprake te zijn van een forse onder­waar­dering. Helaas laten de effecten van een aantal beleidswijzigingen op de woning­prijzen, zoals het effect van eerst ruimere en daarna krappere financiering, en de effecten van overheidsbeleid, zoals veranderingen rondom de hypotheekrenteaftrek, zich niet vangen in een tijd­reeks. Indien we deze effecten wel konden meenemen, dan zou de gemeten onder­waardering waarschijnlijk een stuk min­der groot zijn." Als de voorspelling van Jos uitkomt, zou de woningprijzen volgend jaar juist nog verder kunnen zakken met zo'n 10%. Dit ipv de verwachte onderwaardering van de huizenprijzen door de Rabobank. Jammerlijk genoeg is het economisch bureau van de Rabobank niet in staat door te rekenen wat de effecten van lagere maximale hypotheken op de huizenprijzen zijn. Wie vertelt nu de waarheid? Ik weet het niet zeker, maar geloof niet dat Jos als adviseur baat heeft bij verder dalende huizenprijzen en bijbehorende daling van vraag naar hypotheken. En ik weet wel zeker dat Rabobank dat Rabobank geen baat heeft bij verder dalende huizenprijzen. Jos krijgt vooralsnog dus mijn voordeel van de twijfel...
FW Ta-183 Huckebein I
0
een lagere huizenprijs is toch mooi ? hoe lager, hoe eerder de bodem !
en ja, in Nederland is de prijs van een woning direct gelinked aan wat mensen kunnen betalen (= aan wat ze kunnen lenen).
Daarom zijn startersleningen ook zo ridicuul: als mensne niet meer kunnen lenen zakt de prijs vanzelf tot wat ze wel kunnen lenen. het probleem dat mensen geen huis kunnen betalen lost zich dus altijd vanzelf op.
29 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links