Login
 

Jos over de ING afloswijzer

Door Jos Koets op 6 sep 2013 om 10:30 | Views: 12.907 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, hypotheekrenteaftrek, hypotheken

In de media verschijnen steeds vaker berichten dat huiseigenaren tussentijds een gedeelte van hun hypotheek aflossen. Of dit een verstandig keuze is, is geheel afhankelijk van de situatie waarin u verkeerd. Ik heb tijdens mijn vakantie emails ontvangen van lezers of ik eens aandacht wil besteden aan de Afloswijzer van de ING. Volgens de berichten van ING wil een op de vijf huizenbezitters een gedeelte van hun hypotheek aflossen.

Ik heb de berekeningstool van de ING eens bekeken. Deze bestaat uit enkele vragen waaronder vragen over uw lopende hypotheek, jaarinkomen, uw spaarsaldo en uw aflossing. Hieronder een opsomming van de vragen:

Onderwerp: Uw hypotheek

  • Maandelijkse bruto hypotheekrente
  • Aflossingsvrije deel van uw hypotheek
  • Rente over aflossingsvrij deel
  • WOZ-waarde woning

Bruto jaarinkomen

  • Uw bruto jaarinkomen
  • Heeft u een fiscaal partner
  • Bent u ouder dan 65 jaar

Uw spaarsaldo

  • Spaarsaldo
  • Spaarrente

Uw aflossing

  • Bedrag dat u wilt aflossen

Over de vragen heb ik geen opmerkingen, maar ze zijn wel erg summier. Waarom wordt er niet gevraagd of iemand binnen een bepaalde tijd gaat verhuizen of gaat verbouwen? De rekentool berekent de huidige hypotheekrente van een huizenbezitter naar nettomaandlasten. De hypotheekrente wordt herberekent naar aanleiding van het hoofdinkomen waarna de nettohypotheekrente als uitkomst verschijnt. De nettohypotheekrente wordt vergeleken met de rente die een huiseigenaar op zijn eigen vermogen ontvangt. Het resultaat is natuurlijk altijd positief zolang de nettohypotheekrente meer is dan de ontvangen spaarrente. Hieronder een simpel voorbeeld met daarbij de volgende uitgangpunten:

Inkomen kostwinner   50.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
Hypotheekrente   4%
WOZ-waarde woning  400.000 euro
Vermogen      20.000 euro
Ontvangen rente op vermogen 1%

ING geeft het volgende antwoord: Op basis van objectieve berekeningen is aflossen gunstiger. Het verschil bedraagt netto 264 euro per jaar.

  Niet aflossen Wel aflossen Verschil
Nettorentelasten hypotheek 5.643 euro 5.179 euro 464 euro
Spaarsaldo 200 euro 0 euro 200 euro
Verschil in uw voordeel     264 euro

Hoe komt dit?
Het belastingvoordeel voor deze huiseigenaar in deze berekening is 42%. Uitgaande van een brutohypotheekrente van 4% wordt de netto hypotheekrente 2,32%. De rente over het vermogen is 1% waardoor er bij aflossing een positief verschil ontstaat van 1,32% over 20.000 euro is 264 euro. Zoals eerder opgemerkt wordt er niet bij stilgestaan of iemand binnen een bepaalde periode gaat verhuizen of verbouwen. Bovendien is het niet verstandig om het hele vermogen te gebruiken voor een aflossing op de hypotheek.

ING besteedt hier gelukkig aandacht aan, maar dus te weinig. De WOZ-waarde in de berekening is leuk, maar heeft geen invloed op de daadwerkelijke berekening. Zelfs bij een WOZ-waarde van 1 euro is het uiteindelijk resultaat nog hetzelfde! Ik ben van mening dat de waarde van de woning juist heel belangrijk is voor de beslissing om af te lossen of niet. Het aflossen van een (gedeeltelijke) hypotheek is afhankelijk van meer onderwerpen dan alleen in de rekentool van de ING wordt meegenomen. Ik ben zelfs van mening dat het niet mogelijk om hier een rekentool op los te laten. Misschien dat u hier anders over denkt maar dan hoor ik dat graag van u.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
44 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Dongen
0
Als de slotconclusie juist is, dan hebben we aan dit dus verhaal niets of.....het hele verhaal moet verteld worden en dat ontbreekt er nu juist aan. Kan het ontbrekende nog aangevuld worden of was dit alles slechts bedoeld als papiervulling?
DAR
1
of je aflost is toch iets heel persoonlijks, het kan b.v. ook zo zijn dat iemand nu bij hypotheek verstreker zit die nu geen nieuwe hypotheken meer verstrekt en dus bij verlening hele hoge rentes vraagt.
door de huidige strenge normen kan het zo zijn dat iemand alleen deze hypotheek kan oversluiten door een gedeelte van de hypotheek aftelossen. met name mensen die in het verleden een hypotheek hebben afgesloten waar wel 7 keer het inkomen werd verstrekt kunnen alleen nog maar oversluiten als ze eigen geld hebben om aftelossen. zo niet zitten ze gevangen bij verlening aan hele hoge tarieven vaak wel 2 tot 3 % boven de huidige gangbare rente. zie bv de tarieven van cmis hypotheken in het verleden gamc hypotheken. en er waren meer partijen die dergelijke hypotheken aanboden.
jos heb je een idee hoeveel van dergelijke hypotheken er uitstaan? weet niet of groot banken in het verleden vroeger ook veel ruimere acceptatie normen hadden zo dat oversluiten nu onmogelijk is als geen eigen middelen hebt om aftelossen.
deschaker
0
quote:

Dongen schreef op 6 sep 2013 om 10:45:


Als de slotconclusie juist is, dan hebben we aan dit dus verhaal niets of.....het hele verhaal moet verteld worden en dat ontbreekt er nu juist aan. Kan het ontbrekende nog aangevuld worden of was dit alles slechts bedoeld als papiervulling?


Volgens mij heeft Jos juist duidelijk uitgelegd wat er ontbreekt aan de ING afloswijzer. Op vragen van anderen. Dus wat voor toegevoegde waarde heeft jouw opmerking?
theo1
0
Ik heb er ook wat mee gespeeld en het blijkt dat ze ook nog de vermogensbelasting meenemen. Het maakt verschil of je totale vermogen boven of onder de vrijstelling van de vermogensbelasting ligt. Ze claimen dat ze de WOZ waarde gebruiken om het huurwaardeforfait mee te nemen. Niettemin krijg ik ook dezelfde resultaten, ongeacht wat ik voor WOZ waarde invul. Het resultaat is identiek, of ik nu €1 of €1.000.000 invul. Die claim maken ze dus niet waar. Ze zouden dan ook naar de totale hypo moeten vragen om het wetje-Hillen mee te kunnen nemen. Het zou mooi zijn als je de hele berekening zou kunnen zien.

Verder is het natuurlijk jammer dat ze er voetstoots vanuit gaan dat je je hele vermogen voor een vaste rente spaart. Als je een deel spaart en een deel belegt, is het natuurlijk lastiger rekenen. Je moet dan voor "spaarrente" ongeveer een gemiddeld rendement opgeven. Het blijft een simpele ballpark benadering.

Ze verwijzen wel naar een aparte pagina waar de voor- en nadelen van aflossen vrij goed worden uitgelegd. En ze wijzen er terecht op dat aflossen op een (bank)spaarhypo problemen kan veroorzaken en dat je daarvoor altijd met een adviseur moet overleggen.

Het blijft een simpele tool die een ruw idee geeft. Ik denk dat het als uitgangspunt best wel waarde heeft. Die waarde zou veel groter kunnen zijn als ze de hele berekening duidelijk zouden weergeven in plaats van alleen het resultaat als een paar magische nummers te geven.
holenbeer
1
Ik denk dat zo'n tool vooral aangeeft wat voor ING gunstig is. Ik bedoel, je gaat toch niet je hele vermogen vastleggen en er nooit meer aan kunnen komen voor een luizige 264 euro per jaar? En als je alweer een stukje hypotheek ophoogt, dan tegen veel ongunstiger voorwaarden dan je oude hypotheek.
Daarbij, die lage spaarrente stijgt vast wel weer een keer tot einde looptijd hypotheek.

Als je dan toch de loan to value wil verbeteren, kan je dat geld m.i. beter stoppen in investeringen in het huis die de waarde verhogen en ook iets opleveren in comfort, energiebesparing e.d.
Dan verdien je al snel een veelvoud van die 264. Leg voor 5000 euro zonnepanelen op je dak, bespaar je iets van 500 euro per jaar. natuurlijk zit die 5000 euro dan ook redelijk (storm)vast, maar dat is een 4 keer lagere investering tegen 2 keer hogere opbrengst. En die opbrengst stijgt waarschijnlijk omdat de energieprijzen stijgen, als de spaarrente stijgt verdampt het voordeel van aflossen snel.

Of zet er voor dat geld een dakkapel op, of wat dan ook. Heb je nog 15.000 euro over voor andere leuke dingen, of voor alsnog aflossen.
bartvde
0
[verwijderd]
0
Het is geen simpele materie dus een simpele oplossing is er ook niet.

Dat ING in ieder geval iets doet is allang mooi.

Natuurlijk kan de tool nog veel meer uitgebreid worden.

Houd de tool rekening met vermogens rendementsheffing voor het vermogen boven het vrijgetelde gedeelte.
Dat geld zul je nog eerder gebruiken voor aflossen omdat dat geld nog 1,2% meer kost netto bovenop de netto rente kosten van de hypotheek.

Een belangrijke vraag is natuurlijk of je netto meer rendement maakt op het vermogen waarmee je anders gaat aflossen dan dat de hypotheek netto kost.

Maar aangezien rendement op dit moment niet voor het oprapen ligt en er vaak sprake is van een hypotheek die onder water staat kan ik mij voorstellen dat mensen in ieder geval het gedeelte onder water aflossen waardoor je ook weer een betere rente kan bedingen bij de bank.

======

Maar het is natuurlijk de overheid die eens iets goeds moet gaan doen voor het volk en daar zijn vele manieren voor en er zijn al genoeg voorstellen gedaan aan alle partijen in Den Haag maar de verdeeldheid heerst daar en dus gebeurt er helemaal niets zinnigs en gaan ze verder met het afbreken van het land en worden daar nog dik voor betaald ook.
theo1
0
Waarom wordt er niet gevraagd of iemand binnen een bepaalde tijd gaat verhuizen of gaat verbouwen?

Er wordt in de tekst onder de uitkomsten wel degelijk op gewezen om bij verhuisplannen je adviseur te spreken. Natuurlijk is aflossen meestal niet efficiënt als je op redelijk korte termijn wil verhuizen, maar daarin kunnen vele factoren een rol spelen.
Leon van Lingen
0
Wat helemaal niet wordt meegenomen in een analyse is de waarde van het hebben van cash in plaats van het aan de bank overhandigen van je spaargeld waar je daarna niks meer mee kunt doen. Zelf indien je maar 1 pct rendement maakt op je spaargeld kan je het nadeel van 264 euro gedurende bijna 80 jaar uit je spaargeld betalen. Deze calculatie laat ook zien dat je met een netto redement van 2,32 pct al niet meer op je spaargeld hoeft in te teren om beter af te zijn door niet in te lossen
DAR
0
quote:

bartvde schreef op 6 sep 2013 om 10:58:


vergeet ook niet de invloed op het toetsinkomen en dus de invloed op toeslagen.

voor iemand als alleenstaande vervalt het recht op zorg toeslag als je meer dan 101.139 vermogen hebt of voor iemand met toeslag partner bij 122.278.
als je dan net wat boven dit vermogen zit is aflossen wel interessant. maar je gaat natuurlijk niet b.v 40000 euro aflossen om recht op zorg toeslag te hebben. bovendien verandert de overheid de regels bijna elk jaar weer.
theo1
0
quote:

holenbeer schreef op 6 sep 2013 om 10:57:


Ik denk dat zo'n tool vooral aangeeft wat voor ING gunstig is. Ik bedoel, je gaat toch niet je hele vermogen vastleggen en er nooit meer aan kunnen komen voor een luizige 264 euro per jaar? En als je alweer een stukje hypotheek ophoogt, dan tegen veel ongunstiger voorwaarden dan je oude hypotheek.
Daarbij, die lage spaarrente stijgt vast wel weer een keer tot einde looptijd hypotheek.

Als je dan toch de loan to value wil verbeteren, kan je dat geld m.i. beter stoppen in investeringen in het huis die de waarde verhogen en ook iets opleveren in comfort, energiebesparing e.d.
Dan verdien je al snel een veelvoud van die 264. Leg voor 5000 euro zonnepanelen op je dak, bespaar je iets van 500 euro per jaar. natuurlijk zit die 5000 euro dan ook redelijk (storm)vast, maar dat is een 4 keer lagere investering tegen 2 keer hogere opbrengst. En die opbrengst stijgt waarschijnlijk omdat de energieprijzen stijgen, als de spaarrente stijgt verdampt het voordeel van aflossen snel.

Of zet er voor dat geld een dakkapel op, of wat dan ook. Heb je nog 15.000 euro over voor andere leuke dingen, of voor alsnog aflossen.



Beetje makkelijk om maar van alles te gaan roepen zonder de tool ook maar te hebben gezien of uitgeprobeerd. Je aantijging slaat namelijk nergens op. Ik weet dat het modieus is om maar bij voorbaat op banken in te hakken, maar dat is in dit geval onterecht.

Ze vragen naar je totale vermogen en naar wat je van plan bent af te lossen. Ze gaan er dus uitdrukkelijk niet van uit dat je je hele vermogen gaat aflossen. Ze moeten naar het totale vermogen vragen om de invloed van de vermogensbelasting mee te kunnen nemen. Als je boven de vrijstelling zit, bespaar je namelijk 1,2% vermogensbelasting over het bedrag dat je gebruikt om af te lossen. Dat nemen ze wel degelijk mee in de tool.

Natuurlijk kunnen ze niet weten hoe de hypotheekrente en de spaarrente zich in de toekomst gaan ontwikkelen en kunnen ze dat ook niet meenemen in de tool. Het is wel heel erg onredelijk om dat te verwachten. Als je verwacht dat de spaarrente gaat stijgen, kun je een hoger percentage invullen en zien wat er dan gebeurt. Scenario-analyse heet dat.

En het is maar helemaal de vraag of je investeringen in zonnepanelen en dakkapellen echt terug gaat halen bij verkoop. Ik denk niet dat je de mensen die daarmee zwaar de boot in zijn gegaan de kost wil geven. En al helemaal niet de mensen die alleen maar licht positief uitkomen omdat ze hun eigen tijd gratis rekenen.

Ik denk dat de tool aan de simpele kant is en dat er best ruimte is om hem uit te breiden, maar dat het toch een waardevol uitgangspunt kan zijn om verder te denken. Dan is er tenminste iets van een cijfermatige onderbouwing voor wat je gaat doen. Natuurlijk is de tool niet perfect, maar het is een goed initiatief. Ze hadden ook niks kunnen doen.
Belegde boterham
0
Op zich positief dat de ING dit doet. Men probeert het tenminste inzichtelijk te maken, maar zoals Jos het al verwoord is dit wel afhankelijk van meerdere variabelen. Daarnaast zijn er ook vele niet rekenkundige variabelen die onmogelijk meegenomen kunnen worden. Denk aan toekomstverwachtingen zoals het starten van een eigen bedrijf, kinderen...

Uiteindelijk is de beste hypotheek - Geen hypotheek, wat alle adviseurs je ook vertellen, mocht je in staat zijn er een flinke hap af te halen is dit altijd interessant. Vind ik persoonlijk en dit doen wij dan ook. Heerlijk om jaarlijks je schuld te zien verminderen en je rentebetalingen, ook al zitten we in de hoogste schaal.

Je betaalt nog immer.

En het veel gehoorde advies dat je dat geld wat je gebruikt voor aflossing ook kunt investeren en dan proberen meer te pakken dan de hypo rente + vermogensbelasting is verleidelijk maar beter dit te doen als je zo'n 60% van je hypo kwijt bent. Is mijn bescheiden mening.

Suc6 met de keuzes

georgemg
0
@Belegde boterham: mee eens. Ik heb mij enkele jaren terug ook laten verleiden door het idee dat beleggen meer rendeert dan aflossen. Ik heb er op bescheiden schaal mijn leergeld voor betaald. Ik realiseer mij nu dat de theorie weliswaar klopt, maar dat in de praktijk je pas rustig blijft onder fluctuaties wanneer je je zeker voelt over je basis (in mijn volgorde: je huishoudrekening op orde, spaarpot voor onverwachte uitgaven, huis, pensioen). Alvast beginnen met beleggen terwijl deze zaken nog niet zeker zijn, zorgt voor onrust en vervelende gesprekken met je eega. Dus mijn beleggingsavonturen heb ik geparkeerd totdat ik mijn hypotheek (+onderhoud) heb afgelost tot prijsniveau van een sociale huurwoning en ik de komende jaren de bezuiningsrondes en studies van kinderen ben doorgekomen.
Al blijven er makkelijke alternatieven voor aflossen die wel uit kunnen (je huis isoleren, zonnepanelen).
Henk30
0
De tool is een goed en lovenswaardig initiatief maar dat de ING voor aflossen pleit is toch wel een beetje ongloofwaardig - dan verdient ze namelijk niets meer.

Bij de beslissing hypotheken af te lossen gaat het om de eliminering van de belangrijkste risikos:
- Vermijden van gedwongen verkoop met meestal groot verlies bij verlies van de partner of vermninderd of geen inkomen door ziekte, werkeloosheid of scheiding. Dit is het hoofdrisiko van woningkoop.Hiermee moet altijd rekening gehouden worden.

- Vermijden van hypotheekbelening over ca 60% die bij waardedalingen tot huisuizetting / gedwongen nabetaling lijden.

- Hoger rendement als bij simpel liggen laten op de spaarrekening waar momenteel na afterk van rendementsheffing en inflatie alleen maar verlies overblijft,waarbij de huizenprijzen op de lange termijn met de lokale loonindex omhoog en omlaag gaan, naast de invloed van de rente.

- Vermijden van het risiko dat de subsidie aan de hypotheekbanken via de hypotheekaftrek bij de belasting toch verminderd of afgeschaft wordt. De nederlandse politiek is tot alles in staat.

Als het in het ergste geval tot een hopelijk tijdelijke terugval in de bijstand komt is overigens een eigen huis ook van voordeel. Tot ca 48000 mag dat de eigenwaarde behouden blijven. Vrij geld moet eerst voor het grootste gedeelte opgegeten worden.
bk14
0
Er zijn een paar zaken die naar mijn idee over het hoofd gezien worden:
1. Als je weinig of geen hypotheekschuld hebt geldt de wet Hillen
Met andere woorden: de WOZ is niet interessant, want als je geen hypotheek hebt betaal je geen inkomstenbelasting over de waarde van je woning
2. Hoe je het ook wendt of keert: je betaalt bij een hypotheek altijd rente (en hopelijk aflossing) aan de bank; dus als je geen schuld hebt ben je altijd goedkoper uit. Je krijgt hooguit een deel van de betaalde rente terug via de Hypotheekrenteaftrek, maar je moet nog steeds aan de bank betalen. De suggestie wordt af en toe gewekt dat je via de hypotheekrenteaftrek je huis kunt betalen, maar dat is dus pertinent niet zo.
bk14
0
Kortom: aflossen dus en zorgen dat je geen schulden hebt, dan houd je uiteindelijk meer geld over om te besteden. Als je dat niet doet draag je het geld alleen maar naar de banken.
DAR
0
de overheid zou eigenijk aflossen moeten stimuleren om juist dan belasting voordelen te geven en geen rente aftrek maar aflos aftrek.
het bedrag dat je aflost word aftrekbaar ook als je extra aflost. verder afschaffing boete door banken als je meer dan b.v 10 % aflost.
Kl24
0
Wat mij opvalt, niet alleen bij ING maar bij alle info over aflossen of niet, is dat niet gekeken wordt naar het rente-op-rente-effect. Als je je spaargeld gewoon laat groeien krijg je rente op rente. Op de lange duur - en daar heb je het over bij hypotheken - heeft dat een enorm effect! Het geld dat je bespaart op de hypotheeklasten door af te lossen, kun je natuurlijk ook vastzetten, maar het duurt veel langer voordat dat een aanzienlijk bedrag is.
bartvde
0
quote:

DAR schreef op 6 sep 2013 om 11:06:


[...]
voor iemand als alleenstaande vervalt het recht op zorg toeslag als je meer dan 101.139 vermogen hebt of voor iemand met toeslag partner bij 122.278.
als je dan net wat boven dit vermogen zit is aflossen wel interessant. maar je gaat natuurlijk niet b.v 40000 euro aflossen om recht op zorg toeslag te hebben. bovendien verandert de overheid de regels bijna elk jaar weer.

da's waar, de vermogenstoets.
Gelukkig (of ongelukkig, het is maar hoe je het bekijkt) zit ik daar dik onder, maar doordat ik een grote hypotheekschuld heb versus mijn inkomen krijg ik wel veel toeslagen. In een huurhuis zou ik een stuk armer zijn.
DurianCS
0
quote:

Henk30 schreef op 6 sep 2013 om 12:21:


De tool is een goed en lovenswaardig initiatief maar dat de ING voor aflossen pleit is toch wel een beetje ongloofwaardig - dan verdient ze namelijk niets meer.

Als men alles aflost dan heb je gelijk, maar in de praktijk gaat het vast om bescheiden bedragen, en voor een deel zorgt het er voor dat de huizen minder onder water staan. Dat laatste is behoorlijk in het voordeel van de bank. In zijn algemeenheid heeft de bank liever leningen van 70% van de huiswaarde dan van 100+%.
44 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links