In deze column zal ik laten zien dat het mogelijk is om via de nieuwe regels meer dan 30 jaar renteaftrek te genieten. Ik heb deze constructie niet zelf ontdekt. Het was Dukers @ Baelemans die er als eerste over heeft geschreven.
Een starter moet zijn eigenwoningschuld in maximaal 30 jaar aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te hebben. Het is (voorlopig) nog mogelijk om deze duur van 30 jaar te verlengen als er sprake is van eigen middelen. Ik zal dit aantonen door middel van een voorbeeld. Hierbij attendeer ik u wel dat u zich aan bepaalde regels moet houden.
- A (starter) heeft in 2013 een annuïtaire aflossingshypotheek en een eigen woning van 150.000 euro.
- In 2018 verkoopt A de eigen woning voor 170.000 euro.
- De eigenwoningschuld bedraagt (vanwege de verplichte aflossingen) 130.000 euro.
- Het bedrag van 130.000 euro (met nog 25 jaar looptijd te gaan) wordt vastgelegd als aflossingsstand.
- De eigenwoningreserve (verkoopwinst bij verkoop van de woning) bedraagt 170.000 - 130.000 = 40.000 euro.
A gaat in 2018 een woning huren. Na jaar 2021 (na drie jaar) vervalt de eigenwoningreserve. A hoeft hierdoor zijn verkoopwinst niet te verrekenen met de koop van een andere koopwoning. A kan dus dit bedrag gebruiken voor andere uitgaven, bijvoorbeeld het kopen van een auto.
A koopt nu in jaar 2022 een nieuwe woning voor 250.000 euro. De eigenwoningschuld is nu dit bedrag van 250.000 euro (kosten koper worden uit eigen middelen betaald) omdat de bijleenregeling niet van toepassing is. De schuld van 130.000 euro die door de belastingdienst is vastgezet herleeft nu voor een duur van 25 jaar. A gaat nu voor het hogere bedrag een nieuwe lening aan voor 120.000 euro. Voor dit bedrag gaat een nieuwe periode van 30 jaar gelden.
Wel met eigen middelen
Het bovenstaand voorbeeld is simpel en laat duidelijk zien dat als huizenbezitters een hogere eigenwoningschuld krijgen door het kopen van een duurdere woning voor dit bedrag een nieuwe periode van 30 jaar gaat gelden. Wie echter slim is, kan de renteaftrek flink verlengen. Hierbij zijn eigen middelen wel een vereiste.
- Stel A lost zijn hypotheek volledig af voordat de woning wordt verkocht.
- In dit geval ontstaat er een flinke overwaarde (is eigenwoningwoningreserve) die verrekend moet worden als er een andere woning wordt gekocht.
- A is slim en koopt geen andere woning binnen drie jaar.
- Dit betekent dat A zijn gehele verkoopwinst (eigenwoningreserve) vrij kan besteden.
- Het gevolg van het kopen van een andere woning is fiscaal gezien zeer leuk. A heeft namelijk geen eigenwoningschuld meer.
- Indien A een andere woning koopt (na drie jaar) en daarvoor een hypotheek afsluit dan is dit hypotheekbedrag voor de nieuwe wet/regels het aanvangsstip voor een nieuwe fiscale periode van 30 jaar als natuurlijk gekozen wordt voor een annuïteiten en/of lineaire hypotheek.
Uitgaande van het eerdere voorbeeld moet A het volgende doen.
- Net voor verkoop (passeerdatum bij de notaris) moet A zijn lopende hypotheekschuld van 130.000 euro (2018) volledig aflossen.
- Hierdoor wordt zijn eigenwoningschuld nihil. Door de verkoop van de woning bijvoorbeeld een maand later ontvangt A zijn aflossingsbedrag van 130.000 euro weer terug.
- In 2022 (meer dan drie jaar later) wordt er een woning van 250.000 euro gekocht. Voor deze woning gaat nu een nieuwe periode van 30 jaar gelden (er is renteaftrek als er gekozen wordt voor een annuïteiten en/of lineaire hypotheek).
- Indien A niet had afgelost, was slechts voor een bedrag van 120.000 euro een nieuwe duur van 30 jaar ingegaan. Dit scenario kan talloze keren worden uitgevoerd.
Als Den Haag slim is, dan zullen zij hier een stokje voor gaan steken. Het bewijst in ieder geval weer dat er vanuit Den Haag vooraf (2012) niet goed is nagedacht wat de mogelijkheden allemaal zijn van de verplichte aflossing.
Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd. De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).