Login
 

60 jaar hypotheekrenteaftrek

In deze column zal ik laten zien dat het mogelijk is om via de nieuwe regels meer dan 30 jaar renteaftrek te genieten. Ik heb deze constructie niet zelf ontdekt. Het was Dukers @ Baelemans die er als eerste over heeft geschreven. 

Een starter moet zijn eigenwoningschuld in maximaal 30 jaar aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te hebben. Het is (voorlopig) nog mogelijk om deze duur van 30 jaar te verlengen als er sprake is van eigen middelen. Ik zal dit aantonen door middel van een voorbeeld. Hierbij attendeer ik u wel dat u zich aan bepaalde regels moet houden.

  • A (starter) heeft in 2013 een annuïtaire aflossingshypotheek en een eigen woning van 150.000 euro.
  • In 2018 verkoopt A de eigen woning voor 170.000 euro.
  • De eigenwoningschuld bedraagt (vanwege de verplichte aflossingen) 130.000 euro.
  • Het bedrag van 130.000 euro (met nog 25 jaar looptijd te gaan) wordt vastgelegd als aflossingsstand.
  • De eigenwoningreserve (verkoopwinst bij verkoop van de woning) bedraagt  170.000 - 130.000 = 40.000 euro. 

A gaat in 2018 een woning huren. Na jaar 2021 (na drie jaar) vervalt de eigenwoningreserve. A hoeft hierdoor zijn verkoopwinst niet te verrekenen met de koop van een andere koopwoning. A kan dus dit bedrag gebruiken voor andere uitgaven, bijvoorbeeld het kopen van een auto. 

A koopt nu in jaar 2022 een nieuwe woning voor 250.000 euro. De eigenwoningschuld is nu dit bedrag van 250.000 euro (kosten koper worden uit eigen middelen betaald) omdat de bijleenregeling niet van toepassing is. De schuld van 130.000 euro die door de belastingdienst is vastgezet herleeft nu voor een duur van 25 jaar. A gaat nu voor het hogere bedrag een nieuwe lening aan voor 120.000 euro. Voor dit bedrag gaat een nieuwe periode van 30 jaar gelden.

Wel met eigen middelen
Het bovenstaand voorbeeld is simpel en laat duidelijk zien dat als huizenbezitters een hogere eigenwoningschuld krijgen door het kopen van een duurdere woning voor dit bedrag een nieuwe periode van 30 jaar gaat gelden. Wie echter slim is, kan de renteaftrek flink verlengen. Hierbij zijn eigen middelen wel een vereiste. 

  • Stel A lost zijn hypotheek volledig af voordat de woning wordt verkocht.
  • In dit geval ontstaat er een flinke overwaarde (is eigenwoningwoningreserve) die verrekend moet worden als er een andere woning wordt gekocht.
  • A is slim en koopt geen andere woning binnen drie jaar.
  • Dit betekent dat A zijn gehele verkoopwinst (eigenwoningreserve) vrij kan besteden.
  • Het gevolg van het kopen van een andere woning is fiscaal gezien zeer leuk. A heeft namelijk geen eigenwoningschuld meer.
  • Indien A een andere woning koopt (na drie jaar) en daarvoor een hypotheek afsluit dan is dit hypotheekbedrag voor de nieuwe wet/regels het aanvangsstip voor een nieuwe fiscale periode van 30 jaar als natuurlijk gekozen wordt voor een annuïteiten en/of lineaire hypotheek. 

Uitgaande van het eerdere voorbeeld moet A het volgende doen.

  • Net voor verkoop (passeerdatum bij de notaris) moet A zijn lopende hypotheekschuld van 130.000 euro (2018) volledig aflossen.
  • Hierdoor wordt zijn eigenwoningschuld nihil. Door de verkoop van de woning bijvoorbeeld een maand later ontvangt A zijn aflossingsbedrag van 130.000 euro weer terug.
  • In 2022 (meer dan drie jaar later) wordt er een woning van 250.000 euro gekocht. Voor deze woning gaat nu een nieuwe periode van 30 jaar gelden (er is renteaftrek als er gekozen wordt voor een annuïteiten en/of lineaire hypotheek).
  • Indien A niet had afgelost, was slechts voor een bedrag van 120.000 euro een nieuwe duur van 30 jaar ingegaan. Dit scenario kan talloze keren worden uitgevoerd. 

Als Den Haag slim is, dan zullen zij hier een stokje voor gaan steken. Het bewijst in ieder geval weer dat er vanuit Den Haag vooraf (2012) niet goed is nagedacht wat de mogelijkheden allemaal zijn van de verplichte aflossing. 

 



Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd
De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
12 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Willy Wave
0
Ho ho ho, niet zo snel!

Er is altijd nog het fiscale leerstuk van de "fraus legis"... (Indien een samenstel van rechtshandelingen plaatsvindt niet omwille van die rechtshandelingen op zichzelf, maar enkel is gericht op het frustreren van belastingheffing, dan wordt door die rechtshandelingen heen gekeken).

Voer (dus) voor rechters, met alle onzekerheid van dien (waar gaan zij de grens dan leggen, wat is nog wel fraus legis, en wat niet?).

Het ware beter dat Den Haag het op voorhand duidelijk zou maken, wat wel, en wat niet meer geoorloofd is. Ergens zal dan een grens gesteld moeten worden (bij 1 dag, 1 maand, 6 maanden, een jaar ??... zeg het me maar!) Het is nl. nog altijd wel INHERENT aan het huidige systeem zoals het nu is ingericht.

De enige manier om het beschreven effect echt helemaal te voorkomen, dat is door de vrijval van de EWR helemaal te laten vervallen, m.a.w. je EWR draag je LEVENSLANG met je mee.

Maar of we DAT nu echt willen, ook voor de bonafide gevallen.... Me dunkt van niet... Dan toch maar beter ergens een -altijd arbitraire- grens gaan zoeken (al dan niet via een rechter op basis van "fraus legis").
Tom100
0
wederom gevalletje van te snel en niet nadenken. Het lijkt wel of ze er in dit kabinet patent op hebben.
Klaas6543
1
Mugje
1
Opnieuw een extra argument om de huidige fiscale behandeling van betaalde hypotheekrente rigoreus te wijzigen. De samenhang is er uit, hoe meer je bepaalt en vastlegt des te meer mazen er ontstaan. En ook hoe meer misbruik.
Gewoon een nieuwe aanpak en dan nu door de zure appel heen bijten. Ook al proberen sommige belanghebbenden ons nu anders te laten geloven, de woningmarkt is nog steeds ziek. Degenen die nu overwegen om voor de eerste keer een woning te gaan kopen, stappen in een zieke markt met nog altijd veel te hoge prijzen. De rente gaat de komende tijd in elk geval wat omhoog en Europa/OESO willen nog altijd dat Nederland de onbeperkte hypotheekrente gaat afschaffen. Alleen al om die laatste reden moet er nog eens 30-40% van de huidige prijzen af.

Om dezelfde redenen dat adviseurs, banken, bouwers, makelaars in het verleden de mond hebben gehouden en niet voldoende hebben gewaarschuwd voor de luchtbel die zich ontwikkelde op de woningmarkt (niet de eigen glazen in willen gooien), om diezelfde reden brengt men kopers nu in de waan dat de markt al weer goed zou zijn.
Dat de huidige wetgeving voor aftrek betaalde hypotheekrente een lappendeken begint te worden spreekt voor zich, dat kan ook niet anders wanneer politici in eens proberen een doorgewinterde adviespraktijk te reguleren en tegelijkertijd bestaande situaties ongemoeid willen laten. Ook bij de politici bestaat de drang om op iedereen te bezuinigen behalve op zichzelf en hun vriendjes.

M.a.w. via de huidige weg zal je het nooit waterdicht krijgen en daarbij komt dat je op die manier ook geen problemen aanpakt. We zitten al jaren in een crisis en toch heb ik nog nooit zoveel villa's gebouwd zien worden en die zullen toch echt niet allemaal contant zijn betaald. Dus -inclusief bestaande gevallen- creëer een plafond voor de maximale hypotheek(rente) die je als fiscale voorziening voor de eerste levensbehoefte 'wonen' voor aftrek wilt toestaan. Al hetgeen dat er boven zit is 'luxe' en hoeft niet door de samenleving ondersteund te worden.
Stel bijvoorbeeld eens een plafond in van 500.000 aan hypotheek voor de eerste levensbehoefte, over dat deel van een schuld mag je de rente aftrekken. Moet je kijken wat er dan al bespaard kan worden voor de schatkist. En buig de hypotheekrente aftrek om naar een soort nominale subsidieregeling die voor alle loonschijven gelijk ligt. De woningprijzen zullen verder dalen, dat klopt maar dat doen ze toch wel. Voor de banken zullen er nog jaren volgen waar veel hypotheekleningen afgeboekt moeten worden. Klopt, wie de ellende veroorzaakt zal ook zelf de pijn moeten voelen. Pas ook wetgeving over het hypotheekrecht zodanig aan dat banken ook naar de toekomst medeverantwoordelijk blijven voor de uitstaande schulden. Dan zullen ze er wel voor waken om nog een keer een situatie te laten ontstaan als de huidige luchtbel. Maak een mechanisme waardoor de banken uit eigen belang er voor zorgen dat de zorgplicht op een verantwoorde manier zal worden uitgevoerd.

Het klinkt gemeen en is heel vervelend voor al die mensen die een woning hebben die dan -verder- onder water staat. Maar het is altijd nog rechtvaardiger dan de rekening maar weer door te schuiven naar de jongeren of de huurders.
Het lijkt echter of politici niet het gezonde verstand mogen gebruiken bij het dossier 'hypotheek en woningmarkt'. Kom op hr. Pechthold, ooit heb ik u rake dingen horen zeggen over hoe de woningmarkt moet worden aangepakt. Helaas laat u dat geluid niet meer horen en blijven we ploeteren met een lappendeken die veel energie vraagt van veel kanten, onrechtvaardig belastinggeld uit de schatkist plundert en aan een klein groepje villa-eigenaren terugbetaalt en uiteindelijk het probleem niet eens oplost.
voda
0
Hallo Jos,

Misschien begrijp ik iets niet goed, maar als A zijn huis verkoopt moet toch de hypotheek (schuld) meteen afgelost worden?
Immers, de bank heeft dan geen "onderpand" meer.

Wat zie ik over het hoofd?
wijnboer
0
Ben het eens met "mugje". Nu door de zure appel heen bijten met een drastische herziening. Effect op de markt zal meevallen, want die is toch al totaal verziekt.
Jos Koets
0
quote:

voda schreef op 21 jun 2013 om 18:13:


Hallo Jos,

Misschien begrijp ik iets niet goed, maar als A zijn huis verkoopt moet toch de hypotheek (schuld) meteen afgelost worden?
Immers, de bank heeft dan geen "onderpand" meer.

Wat zie ik over het hoofd?


Voor verkoop lost A eerst zijn hypotheek volledig af. Er is dan geen hypotheek meer. Hierna wordt de woning verkocht. De verkoopwinst (verkoopbedrag) ontvangt A dan.

Gr. Jos
ikbenhet
0
Beste Jos,

Waarom word ik (nog steeds) (flink) gestraft als ik extra wil aflossen? Een bank moet dat toch ook willen? Terwijl ze al (te) dikke marges hebben krijg ik bij extra aflossen gewoon 1 op 1 het renteverlies van de bank doorberekend.
NewKidInTown
0
Heel leuk hoor, alles uit de kast halen om maar zo lang mogelijk belastingaftrek te kunnen krijgen.
Beter ware het als het besef eens door gaat dringen dat ALS je al een woning wilt kopen en je daarvoor moet lenen, dat betekent:

- lenen
- rente betalen
- AFLOSSEN, doe maar gewoon in 30 jaar, gemiddeld 3,33% per jaar NETTO

En dan maar hopen dat je daarmee de waardedaling een beetje kunt bijhouden. De komende jaren zit dat er niet in maar over een jaar of 5 tot 10, waarschijnlijk wel. Tenzij er rampen gebeuren en het bestaande systeem totaal instort, niet 100% uit te sluiten om het maar zwak uit te drukken.
Aciera
0
Kijk eens naar mijn draadje bij "belastingen" waarom het naar mijn mening zeer rendabel is om GEEN hypotheek te hebben......levert jaarlijks duizenden euro's op !
LBR
0
@kidbackintown:

En waarom hoeft iemand die een huis huurt alleen huur te betalen want de rente over de hypotheek is 1:1 gelijk te stellen met huursom.

12 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links