Login
 

Goedkoop én Duits

Door Jos Koets op 5 jun 2013 om 11:15 | Views: 17.706 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek

Vorige week liep mijn mailbox onverwachts vol met dezelfde vraag. Is het mogelijk om hier in Nederland een Duitse hypotheek af te sluiten tegen een veel lagere rente dan in Nederland?

Het is natuurlijk logisch dat mensen met vragen komen als er in de Nederlandse media berichten worden gepubliceerd over een lagere hypotheekrente. Helaas worden de voorwaarden die hierbij gelden regelmatig vergeten.

Ik heb het weekend gebruikt om eens dieper op de materie in te gaan. Ik heb diverse internetsites bekeken die deze Duitse hypotheken aanbieden. Het valt mij op dat de informatie op deze sites vrij beperkt is. In veel gevallen wordt niet eens de hoogte van de rentes vermeld.

De hypotheekvoorwaarden (de kleine lettertjes) heb ik helemaal niet kunnen vinden. Hieronder toch een opsomming waaraan u zou moeten voldoen:

  • hypotheek volledig aflossen door middel van een annuïteitenhypotheek 
  • maximale hypotheek is 70% van de waarde van de woning
  • Duitse banken kijken naar het netto inkomen in plaats van het bruto inkomenen er een vast dienstverband is een vereiste
  • beperking boetevrij aflossen
  • geen Nationale HypotheekGarantie (NHG) mogelijk
  • lagere rentes

Bovenstaande opsomming is terug te vinden op internet:

Ik heb de Duitse banken niet gesproken.

1. Annuïteitenhypotheek
De eerste vereiste is een verplichte aflossing door middel van een annuïteitenhypotheek. In Nederland hebben starters nog de mogelijk om hun hypotheek ook lineair af te lossen. Voor doorstromers zijn er nog meer mogelijkheden omdat zij hun huidige hypotheekvormen zoals een aflossingsvrije hypotheek mogen meenemen. Bij de Duitse hypotheek kunt u dus niet kiezen als het gaat om de hypotheekvorm.

2. Maximaal 70%
De maximale financiering bij een Duitse bank is 70% van de marktwaarde. Dit betekent dat er eigen middelen moeten worden ingebracht. Vooral voor starters wordt dit een groot probleem. Een rekenvoorbeeld:

  • koopprijs woning (is ook de marktwaarde): 150.000
  • kosten koper (5%): 7500
  • maximale financiering via banken in Nederland: 157.500
  • maximale financiering via een Duitse bank: 105.000 (eigen middelen 52.500)

Uit dit voorbeeld blijkt dat iemand heel wat eigen middelen moet inbrengen. Als ik de koopprijs nog hoger maakt, bijvoorbeeld 300.000 euro, dan moet iemand al 105.000 euro inbrengen!

3. Netto in plaats van bruto
Volgens de website wordt er bij de verstrekking gekeken naar het netto inkomen en moet iemand een vast dienstverband aantonen. Dit laatste wordt een steeds groter probleem in Nederland. De doelgroep die dus in aanmerking komt voor de Duitse hypotheek wordt steeds kleiner.

4. Rentes
Natuurlijk kijkt iedereen naar de hoogtes van de rentes. Hieronder de rentes die via Volksbankypotheek van toepassing zouden zijn als u de rente voor vijf of tien jaar vast zet. Ik heb het vergeleken met een geldgever in Nederland.

Duitse Volksbank, rentevastperiode vijf jaar tegenover een Nederlandse aanbieder:

hypotheekbedrag tot: tot 50% meerwaarde tot 60% meerwaarde tot 70% meerwaarde Nederlandse aanbieder
300.000 2,80% 2,95% 3,15% 3,20% (Obvion)*
300.000 - 400.000 2,90% 3,05% - 3,35% (ABN Amro)
400.000 - 500.000 3,00% - - 3,35% (ABN Amro)

Duitse Volksbank, rentevastperiode tien jaar tegenover een Nederlandse aanbieder:

hypotheekbedrag tot: tot 50% meerwaarde tot 60% meerwaarde tot 70% meerwaarde Nederlandse aanbieder
300.000 3,45% 3,60% 3,90% 4,10% (Obvion)*
300.000 - 400.000 3,55% 3,70% - 4,20% (Aegon)
400.000 - 500.000 3,65% - - 4,20% (Aegon)


* dit is de rente die van toepassing is voor een hypotheek met NHG

De hypotheekrentes vergeleken met de Nederlandse aanbieders vind ik meevallen. Natuurlijk is er een verschil, maar een percentages van 2 dat ik in diverse media heb gelezen, kan ik nog niet ontdekken.

Bovendien ben ik van mening dat de hypotheekrentes in Nederland nog verder gaan dalen. De afgelopen drie maanden is de rente rond de 0,5% gedaald. Ik verwacht dat de rente nog verder gaat dalen.

Hierbij moet ik wel opmerken dat de concurrentie in Nederland zeer beperkt is. De Rabobank bepaalt (feitelijk) wat de hoogte van hypotheekrente is. Dit heeft te maken dat de staatsbanken niet mogen stunten met hun hypotheekrentes.

Nogmaals attendeer ik u erop dat ik niet naar de voorwaarden heb gekeken. Het zal mij niet verbazen als deze strenger zijn dan de aanbieders hier in Nederland.

Tot slot wil u nog op het volgende tekst van een collega-schrijver van mij wijzen. Hij kwam met de volgende conclusie:

"Ook hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie zijn niet mogelijk. Wat er gebeurt met een in Duitsland verstrekte hypotheek als de Europese Unie uit elkaar valt is eveneens nog onbekend. Duitsland zou dan wellicht kunnen terugvallen op de duitse Mark en dan zou een Nederlandse hypotheekhouder een valutarisico over zijn hypotheek kunnen gaan lopen. Ook is nog niet bekend of het duitse bankenconsortium onder nederlands toezicht (de AFM) of duits toezicht (de BaFin) zullen vallen."

Misschien dat u al in uw auto zat om een Duitse hypotheek te gaan afsluiten. Ik adviseer u om alles eerst vanuit alle kanten te beoordelen voordat u gaat tekenen. Hierbij moet u zeker de kleine lettertjes (die ik niet heb gelezen) niet vergeten.

De komende tijd zal ik zeker de Duitse hypotheek in de gaten blijven houden. Als er meer openheid komt dan zal ik er zeker een vervolgcolumn over schijven.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
27 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
haas
0
thx

Verbod op dumprentes
De beperkingen, naast het overnameverbod van vijf jaar ook een verbod op dumprentes, zijn ABN stuk voor stuk een doorn in het oog.

‘Door dat verbod op lage prijzen ligt de hypotheekrente in Nederland een procentpunt hoger dan in andere EU-landen, en zijn de huizenprijzen in vijf jaar met 20 procent gedaald’, aldus een woordvoerder van de staatsbank.

De rechtszaak die vandaag dient gaat alleen over het overnameverbod.
ABN Amro heeft het proces aangespannen in de hoop op een herhaling van het ING-proces. De bank-verzekeraar werd in november in een vergelijkbare zaak door de Europese rechters in het gelijk gesteld.

www.telegraaf.nl/dft/nieuws_dft/21619...
[verwijderd]
0
Klopt als een bus.

Banken beprijzen risico. Een Nederlandse hypotheek met 100% financiering (wat in Duitsland niet eens kan) is dus logischerwijs duurder dan een Duitse waarbij je tot max 70% gefinancierd krijgt.

Verder is het zo dat Nederlandse banken relatief weinig spaargeld hebben ten opzichte van landen om ons heen. Wij sparen wel veel, maar dat zit veelal in pensioenfondsen.

Laatst een Belgische econoom op de radio. Hij stelde enerzijds dat het pensioen in Belgie minder geregeld is dan hier. Maar qua sparen vloeit er wel meer geld naar Belgische banken. Waardoor de kredietverlening naar o.a. het bedrijfsleven daar minder moeizaam verloopt dan hier en banken minder kosten maken om geld te lenen, wat je terugziet in (hypotheek)rentetarieven voor de consument. Nederlandse banken moeten meer ophalen op de kapitaalmarkt, wat schijnbaar duurder is dan spaargeld aantrekken van consumenten.

Toetreding van Duitsers zou sowieso goed zijn voor onze conjunctuur. Onze banken willen het aandeel van de hypotheekportefeuille als onderdeel van de totale kredietportefeuille afbouwen. Ik hoorde G. Zalm dat laatst nog zeggen op BNR.

Indien de NL banken wat minder in hypotheken zitten (wat wordt opgevangen door buitenlandse verstrekkers) dan komen er middelen vrij om andersoortige kredieten te verstrekken. Zoals de MKB kredieten die nu onder druk staan.
Gaaaapppp
0
In het verleden heb ik wel reacties gelezen dat als je een hypotheek in Duitsland afsluit, je er niet makkelijk meer vanaf komt tenzij je een flinke boete betaalt, die kan oplopen tot enkele procenten van het hypotheekbedrag. M.a.w: oversluiten van de hypotheek kan dan lastig zijn.

Nu weet ik niet of dit (nog) klopt, echter als dit klopt, dan is dit misschien ook een puntje.

Edit: deze reacties kwamen van mensen die in de grensstreek met Duitsland wonen.
Jos Koets
0
Kreeg net een rechtstreekse mail binnen dat de rentes beduidend lager zijn en dat financiering tot 100% mogelijk is. Ik heb gevraagd om een link / bewijs zodat lezers het ook zelf kunnen zien / beoordelen.

Gr. Jos
Cupido
0
10% boete bij aflossing (niet bij natuurlijk verloop)
3% administratiekosten over de hypotheeksom (niet gemaximeerd)

De verschillen worden netto wel heel klein.
jrxs4all
1
"Tot slot wil u nog op het volgende tekst van een collega-schrijver van mij wijzen. Hij kwam met de volgende conclusie:

"Ook hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie zijn niet mogelijk."

Geen idee waar die collega-schrijver dat vandaan haalt of het moet zijn omdat Duitse banken dat niet willen. Als Duitse banken NHG willen aanbieden kan dat gewoon. Dan kunnen ze ook tot 100% financieren en waarschijnlijk met lagere rentes dan nu wordt aangeboden.

Andere buitenlandse banken bieden en boden ook NHG aan. Buitenlandse EU banken daarvan uitsluiten kan ook helemaal niet, dat zou in strijd zijn met EU regels.

Verder helemaal eens met het artikel, het rente verschil met die zogenaamd goedkope Duitse aanbieders valt enorm tegen. En dan mis je ook nog het NHG vangnet.
Arod74
0
"De eerste vereiste is een verplichte aflossing door middel van een annuïteitenhypotheek."

Ook dat is een flink nadeel, met zo´n hypotheek betaal je de eerste jaren vrijwel alleen maar rente en nauwelijks aflossing.
ton1947
1
Mis een opmerking over de totaal overbodige advieskosten bij het afsluiten van een Nederlandse hypotheek, die bij het afsluiten van een Duitse hypotheek natuurlijk niet nodig is.
DAR
0
de duiste hypotheek rentes voor duitse klanten liggen nog een stuk lager dan voor nl klanten dit zal ook wel te maken juridische aspecten. als je niet ver van de grens woont kun je ook zaken doen rechtstreeks met een duitsebank ook geen afsuit provisie of advies kosten.
geobeo
1
Conclusie: je bespaard veel meer met een huis in Duitsland dan met een hypotheek in Duitsland :P
DAR
0
Jos Koets
0
quote:

DAR schreef op 5 jun 2013 om 16:08:


www.euregiohypotheken.nl/duitse-hypot...

voor die gene die lage hypotheek hebben en in gelderland of overijssel wonen.

voor mensen in midden en zuid limburg
www.mijnduitsehypotheek.nl/


Ben eerder benieuwd naar de voorwaarden. Zomaar een rente op de site zetten is leuk, maar vermeld er ook even bij tot welk percentage van de marktwaarde.

Gr. Jos
NB: Deze sites was ik dit weekend ook al tegengekomen.
DAR
0
quote:

Jos Koets schreef op 5 jun 2013 om 16:12:


[...]

Ben eerder benieuwd naar de voorwaarden. Zomaar een rente op de site zetten is leuk, maar vermeld er ook even bij tot welk percentage van de marktwaarde.

Gr. Jos
NB: Deze sites was ik dit weekend ook al tegengekomen.


bij euoregio staan de voorwaarden er bij maximaal 60 % marktwaarde en vast dienst verband. het is in iedergeval erg streng men houd in duitsland ook rekening of je kinderen hebt of niet met hoeveel je kunt lenen.
het zal op die andere site ook zeker niet verder gaan dan 70 % marktwaarde, vast dienst verband. je kunt zo ie met je inkomen minder lenen dan je met nhg zou kunnen.

de stadt sparkasse in emmerich kun je ook terrecht voor duitse hypotheek voor huis in nederland maximaal tot 50 % marktwaarde adviseurs spreken ook nederlands.

Mugje
0
Voorwaarden wijken af, maar hadden we in Nederland maar dezelfde regels gehanteerd. Dan hadden we nu niet met al die ellende gezeten. De OESO en m.i. ook Europa willen nog van de Nederlandse hypotheekrenteaftrek af. M.a.w. er zit nóg minstens 30% lucht in de zeepbel. Ik hoop dat de generatie die zich afvraagt of de markt al weer betreden kan worden zich dat goed zal realiseren. Het is dus niet vreemd dat je 30% eigen geld mee moet brengen, want dat is ook nog de lucht die er in die markt zit.
Dus voor we met z'n allen op de duitse benadering gaan schieten, laten we eerst eens onze eigen zaakjes op orde krijgen. Stoppen met de villa-subsidie (hypotheekrenteaftrek voor belachelijk grote huizen wat onze samenleving jaarlijks onnodig vele miljarden kost) zou al een mooi begin zijn. Laten we het daar eens over hebben i.p.v. altoos maar dat geneuzel over bijzaken.
DAR
0
quote:

Mugje schreef op 5 jun 2013 om 16:41:


Voorwaarden wijken af, maar hadden we in Nederland maar dezelfde regels gehanteerd. Dan hadden we nu niet met al die ellende gezeten. De OESO en m.i. ook Europa willen nog van de Nederlandse hypotheekrenteaftrek af. M.a.w. er zit nóg minstens 30% lucht in de zeepbel. Ik hoop dat de generatie die zich afvraagt of de markt al weer betreden kan worden zich dat goed zal realiseren. Het is dus niet vreemd dat je 30% eigen geld mee moet brengen, want dat is ook nog de lucht die er in die markt zit.
Dus voor we met z'n allen op de duitse benadering gaan schieten, laten we eerst eens onze eigen zaakjes op orde krijgen. Stoppen met de villa-subsidie (hypotheekrenteaftrek voor belachelijk grote huizen wat onze samenleving jaarlijks onnodig vele miljarden kost) zou al een mooi begin zijn. Laten we het daar eens over hebben i.p.v. altoos maar dat geneuzel over bijzaken.


daarom hebbben ze in duitsland ook de bau spar hypotheek. eerst sparen dan kopen. niet kopen zonder een cent te bezitten, daar moet het in nl ook weer naar toe.
Marktman
0
Hallo jos, je vertelt dat je verwachte dat de hypotheekrentes de komende tijd nog gaan dalen. Tot welk niveau verwacht je dat de 10 jaars rente gaat dalen?
Ik ga dit jaar namelijk nog een huis kopen.
Wanneer moet ik toeslaan.
Mvg rick
sprinter
0
@Mugje 5 jun 2013 om 16:41
Ook veel andere landen binnen de EU hebben vormen van hypotheekrente aftrek of andere subsidies voor huizenbezitters. Niet de hypotheekrenteaftrek is schuldig aan de veel te hoge huizenprijzen, maar de enorm stijgende grondprijzen en ruimhartige financiering van de banken, gesteund met NHG door een lange historie van stijgende huizenprijzen. Banken in het buitenland waren altijd al veel strikter en strenger met het verstrekken van een hypotheek. Bovenstaand voorbeeld geeft het maar weer eens aan. Daarom is hier weinig concurrentie geweest van buitenlandse banken. Ze wilde niet mee met de gekte hier.
johjoh
0
bedankt Jos, leerzaam verhaal
Misschien kunnen de Nederlandse banken er nog wat van opsteken?
debo
0
De banken hier worden op alle mogelijke manieren beschermd. Jarenlang, en nog steeds, profiteren ze van de burgers, geholpen door de regering en maar pretenderen dat banken met hun rekeninghouders meedenken en er juist voor hun rekeninghouders zijn. Hoge bonussen worden nog steeds getolereerd en vallen de banken om, worden ze netjes door onze regering geholpen in tegenstelling tot hoe dat in IJsland is gebeurd en waar de economie, na het diepe dal, weer draait als een tierelier. De hypotheekrentes zijn hoger dan in onze buurlanden terwijl onze spaarrente slechts zo'n 1,5% oplevert. De belastingdienst gaat nog steeds uit van een rendement van 4% dus heb je een buffertje opgebouwd, kost je dat geld ipv dat het oplevert.
Stel nou dat iedereen zijn hypotheek in Duitsland of bvb Engeland (ook een lage rente) gaat afsluiten, wedden dat er binnen no time een wet komt waarin staat dat de hypotheek, indien in buitenland afgesloten, niet meer of slechts gedeeltelijk aftrekbaar is omdat dit onze banken geld zou kosten?
27 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...