Login
 

Dag NHG

Door Jos Koets op 24 mei 2013 om 10:00 | Views: 9.423 | Categorie: Overig | Onderwerpen: huizenmarkt, hypotheken, NHG

De crisis eist zijn tol. De kans is groot dat het depositogarantiestelsel vanaf 1 januari 2014 verder beperkt wordt. Bovendien heeft de Nationale Hypotheek Garantie al een beperking ingevoerd voor alle huizenbezitters die NHG hebben.Alle spaarrekening vallen onder het depositogarantiestelsel en iedereen heeft tot een bedrag van 100.000 euro een garantie dat dit bedrag wordt terugbetaald bij een faillissement van een bank.

Tot 1 januari was het mogelijk om een bankspaarhypotheek af te sluiten. Bij deze hypotheekvorm is er sprake van een bankspaarrekening waarop de spaargelden van de huizenbezitter wordt gestort. De vergoeding is de betaalde hypotheekrente. Het grote voordeel is dat deze spaarrekening ook onder het depositogarantiestelsel valt. De kans is nu zeer groot dat dit gaat veranderen. In het wijzigingswetsvoorstel Financiële Markten 2014 wordt voorgesteld de bankspaardeposito's eigen woning (SEW) niet meer onder het depositogarantiestelsel te laten vallen.

Dit betekent dat alle Spaarrekening Eigen Woning (SEW) die vanaf 1 januari 2008 zijn afgesloten uit het garantiestelsel worden verwijderd. Dit betekent ook dat bij een faillissement van een bank een huizenbezitter in problemen kan komen. Het voorstel komt erop neer dat DNB ervan uitgaat dat de depositohouder zijn vorderingen op de bank en zijn schulden aan de bank met elkaar verrekent. Vervolgens vergoedt DNB aan de depositohouder het bedrag dat na een dergelijke verrekening aan deposito’s zal resteren.

Afkoop van de SEW
In de praktijk is de schuld aan de bank altijd groter dan het deposito, zodat het saldo van het deposito op nihil wordt gesteld en DNB geen bedrag hoeft uit te keren. Hetzelfde is van toepassing als de SEW bij een andere partij is ondergebracht. Op het eerste gezicht is er goed nagedacht wat de gevolgen kunnen zijn als er sprake is van een afkoop van de SEW. Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • Hypotheekbedrag       240.000 euro
  • Waarde SEW               20.000 euro

Bij een faillissement wordt de opgebouwde waarde van de SEW verrekend met het hypotheekbedrag waardoor deze 180.000 euro wordt. Hierna zou de huizenbezitter een probleem hebben. Ten eerste is de SEW eerder uitgekeerd dan de minimale duur van vijftien jaar en ten tweede kan de huiseigenaar geen nieuwe SEW beginnen.

Om dit te voorkomen, is bepaald dat de uitkering onbelast is. Bovendien kan de huizenbezitter een nieuwe SEW bij een andere bank starten waarbij er sprake is van een fiscale voortzetting. De uitgekeerde SEW-waarde wordt in de hypotheek opgenomen en dit bedrag wordt op de aparte spaarrekening gezet. Het volgende is dan van toepassing.

  • Hypotheekbedrag bank A:  240.000 euro
  • Waarde SEW:                      20.000 euro -/-
  • Na faillissement bank A:     220.000 euro

Klant sluit een nieuwe SEW af bij bank B:

  • Hypotheekbedrag bank B:      240.000 euro
  • Waarde SEW:                         20.000 euro (fiscale voortzetting)
  • Aflossing hypotheek bank A:  220.000 euro


Nieuwe voorwaarden
Op het eerste gezicht verandert er niets. De hypotheek wordt voortgezet bij een andere bank. Misschien heb ik de kamerstukken niet goed gelezen, maar hierin staat niet of er goede afspraken zijn gemaakt met de banken. Stel de klant gaat naar een andere bank (zijn bank is failliet gegaan), zal deze bank dan de klant blindelings en zonder te beoordelen een hypotheek verstrekken!

Zoals de banken op het ogenblik hypotheken verstrekken, plaats ik hier een groot vraagteken of zij dit zo gaan doen. Ik verwacht namelijk dat zij gewoon de klant als een nieuwe klant zien en deze ook zo beoordelen. Dit betekent dat de klant opnieuw zijn inkomen en zijn waarde van zijn woning moet aantonen. U begrijpt dat dit problemen gaat opleveren als het inkomen en/of de waarde van de woning lager is geworden.

NHG heeft zijn voorwaarden dit jaar gewijzigd betreffende restantschulden. In artikel B10 staat het volgende te lezen:
"Indien de opbrengst van de woning bij een onderhandse verkoop onvoldoende is om daaruit de vorderingen uit hoofde van de lening te voldoen en sprake is van een bod lager dan 95% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik, mag de geldgever pas tot verkoop van de woning overgaan na toestemming van de stichting."

Leeg potje
De waarde van de woning wordt de leidraad voor de afwikkeling. De woning mag van NHG nu verkocht worden als de verkoopprijs minimaal 95% van de marktwaarde bedraagt. Ik kom nog even terug op een uitspraak van directeur Karel Schiffer die hij vorig jaar mei heeft gedaan.

"NHG kan een prijsdaling van nog eens 10% goed opvangen, stelt Schiffer. ‘We zullen ons waarborgfonds de komende tijd moeten aanspreken. Het aantal gedwongen woningverkopen zal dit jaar oplopen naar 3.000 tot maximaal 4.000 in 2013. Met 740 miljoen euro is ons fonds echter robuust genoeg. Pas bij een prijsdaling van 20-25% en een werkloosheid van 9,5% is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel."

Het ziet er naar uit dat NHG van mening is verandert. De werkloosheid is de afgelopen maanden flink gestegen en is al meer dan 8%. Aan het einde van het jaar is het niet onwaarschijnlijk dat de 9,5% is bereikt. De huizenprijzen dalen nog steeds, maar minder snel dan in 2012. Bovendien is het aantal aankopen van woningen in 2013 gedaald waardoor het potje van NHG minder gevuld wordt.

Het bedrag van 740 miljoen wordt dus weldegelijk flink aangesproken. De gevolgen van een leeg potje zijn groot want Den Haag staat namelijk garant. Misschien is de volgende stap wel dat de garantie van 100.000 euro voor spaargelden verdwijnt. Dit item is al eerder aan de orde gekomen als we kijken naar Cyprus.



Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd.
De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

NHG

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
20 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
jrxs4all
1
Jos, waarom een uitspraak van de NHG directeur van vorig jaar mei aangehaald ??? Het jaarverslag van 2012 is al uit: garantievermogen is niet gedaald maar juist gestegen, naar 786 miljoen. Premieverhoging heeft de extra uitkeringen meer dan gecompenseerd.

Als de bank failliet gaat hoef je niet te gaan leuren voor een hypotheek, die blijft in eerste instantie bestaan bij de failliete bank. Een andere bank kan die hypotheken vervolgens overnemen of ze blijven doorlopen, zo is het tot nu toe gegaan.
wishmaster
0
dit is typisch gevalletje...spelregels veranderen tijdens het spelletje! garantie...pfff krijg steeds meer hekel aan het woord!
BEN curieus
0
jrxs4all
0
De spelregels zijn juist veranderd ten gunste van de klant. Als de waarde van de spaardeposito boven de grens van het garantiestelsel zit kan de klant zijn geld alleen terugkrijgen door te verrekenen. Voortzetting van de hyptoheek inclusief de spaardeposito was dan geen recht maar een gunst, dat heeft de minister bijvoorbeeld in het geval van der Hoop toegestaan. Nu is het een recht geworden.
jrxs4all
0
quote:

BEN curieus schreef op 24 mei 2013 om 10:32:


Hoe is dat eigenlijk afgewikkeld bij DSB? Wie heeft daar de hypotheken overgenomen?


Niemand, die lopen nog. Curatoren vragen wel hoge rentes als de rentevast periode afloopt, dus er zijn al heel mensen zelf vertrokken. Dan blijven de probleemgevallen over en die wil natuurlijk geen bank overnemen.
Jos Koets
0
quote:

jrxs4all schreef op 24 mei 2013 om 10:37:


[...]

Niemand, die lopen nog.


Klopt. Dit heeft te maken dat er veel hypotheken (flink) onder water staan.

Gr. Jos
jrxs4all
0
quote:

BEN curieus schreef op 24 mei 2013 om 10:38:


Vreemd. Normaal worden deposito's en leningen snel doorgeplaatst.


Slechte hypotheekportefeuille met hoge LTV's en veel van de goede leningen zijn inmiddels zelf al vertrokken. Wat er overblijft wil niemand hebben.
BEN curieus
0
Maar dan heeft Jos dus wel een punt. Hypotheek wordt niet automatisch voortgezet bij een andere bank. Zag ook dat curatoren niet zulke vriendelijke (rente)voorwaarden oplegden aan klanten.
wishmaster
0
is er al duidelijkheid over het gebruik van NHG...een update zo je wil?!
wanneer wordt het wel en niet toegepast... had nog reactie gegeven op een NHGstuk van tijdje geleden...met een linkje www.rtl.nl/%28/actueel/rtlnieuws/binn...

wat weet jij daarvan Jos? ken jij de #werkinstructie bijvoorbeeld??
jrxs4all
0
quote:

BEN curieus schreef op 24 mei 2013 om 10:43:


Maar dan heeft Jos dus wel een punt. Hypotheek wordt niet automatisch voortgezet bij een andere bank. Zag ook dat curatoren niet zulke vriendelijke (rente)voorwaarden oplegden aan klanten.


De klanten die niet weg kunnen moeten meer betalen als de rente opnieuw wordt bepaald, maar dat was ook zo geweest als de bank niet failliet was gegaan. Of denk je dat zwaar onder water staande hypotheken anders wel makkelijk worden verlengd.
Jos Koets
0
quote:

wishmaster schreef op 24 mei 2013 om 10:46:


is er al duidelijkheid over het gebruik van NHG...een update zo je wil?!
wanneer wordt het wel en niet toegepast... had nog reactie gegeven op een NHGstuk van tijdje geleden...met een linkje www.rtl.nl/%28/actueel/rtlnieuws/binn...

wat weet jij daarvan Jos? ken jij de #werkinstructie bijvoorbeeld??


In de voorwaarden van NHG staat de uitleg hoe zij te werk gaan (voorwaarden zijn op de site te vinden). Bij financiele problemen zal de bank het dossier moeten aanleveren bij NHG. Deze gaat het beoordelen en er vindt een taxatie plaats.

Gr. Jos
Bijlage:
zepolna
0
vaag gebeuren allemaal...de consument wordt zo langzamerhand wel aan alle kanten de klos...ook alimentatie-aftrek gaat sraks in zijn geheel vervallen...wordt echt heel leuk straks als dit allemaal doorgaat. ik vrees dat we de ellende straks niet zullen kunnen overzien....maar wat deert het de heren in Den Haag...die hebben een baan, flink inkomen en krijgen altijd DIK WACHTGELD als ze er toch uit gaan/moeten...dus tja...die zullen de pijn nooit voelen. A-Sociaal land zo langzamerhand aan het worden....betaal je jaren en jaren belastinggeld voor....ratten !! En als je zelf aan de beurt bent dan is er niks meer. Zo ook straks met de pensioenen....ook zoiets....je kan maar beter niets afdragen, maar tja,...dat KAN NIET...je MOET.
Poldersuckelaer
0
Mss een idee om 'overwaarde' belasting in te voeren ter financiering van eh... van alles en nog wat...

Graaiende baby boomer profiteurs kunnen dan alsnog wat compensatie betalingen doen voor de Ponzi schemes die ze opgezet hebben.

Voordat ze er tussenuit knijpen...
pi333
0
quote:

zepolna schreef op 24 mei 2013 om 11:51:


vaag gebeuren allemaal...de consument wordt zo langzamerhand wel aan alle kanten de klos...ook alimentatie-aftrek gaat sraks in zijn geheel vervallen...wordt echt heel leuk straks als dit allemaal doorgaat. ik vrees dat we de ellende straks niet zullen kunnen overzien....maar wat deert het de heren in Den Haag...die hebben een baan, flink inkomen en krijgen altijd DIK WACHTGELD als ze er toch uit gaan/moeten...dus tja...die zullen de pijn nooit voelen. A-Sociaal land zo langzamerhand aan het worden....betaal je jaren en jaren belastinggeld voor....ratten !! En als je zelf aan de beurt bent dan is er niks meer. Zo ook straks met de pensioenen....ook zoiets....je kan maar beter niets afdragen, maar tja,...dat KAN NIET...je MOET.


Ik heb het altijd vreemt gevonden dat men de alimentatie-aftrek kan verhalen op de belastingbetaler wat hebben die daar nou mee te maken.
Stapelaar
0
quote:

pi333 schreef op 24 mei 2013 om 13:20:


[...]
Ik heb het altijd vreemd gevonden dat men de alimentatie-aftrek kan verhalen op de belastingbetaler wat hebben die daar nou mee te maken.


De ene belastingbetaler betaalt alimentatie aan de andere belastingbetaler. Waar de ander inkomstenbelasting moet betalen over de ontvangen alimentatie kan de een het in mindering brengen. Is wel zo eerlijk.
LBR
0
quote:

Stapelaar schreef op 24 mei 2013 om 17:39:


[...]

De ene belastingbetaler betaalt alimentatie aan de andere belastingbetaler. Waar de ander inkomstenbelasting moet betalen over de ontvangen alimentatie kan de een het in mindering brengen. Is wel zo eerlijk.


Zelfde redenatie zoals die vroeger ook gold voor aftrek betaalde rente. Betaler mocht het aftrekken, ontvanger betaalde er belasting over.

Maar de staat toont zich al enkele jaren tot het meest onbetrouwbare instituut. Het predikaat "Criminele Organisatie" zou niet misstaan gezien hun afpersingspraktijken.

BEN curieus
0
En dat verandert ook niet. Wat verandert is dat kinderalimentatie niet meer aftrekbaar wordt. Dat was ook niet belast bij de ontvanger.
Joost Visser
0
Dit is niets anders dan verplichte aflossing. Voorheen krijg je in het voorbeeld vrije beschikking van 20.000 euro, nu ben je verplicht af te lossen. Dus minder risico voor de curator. Geen enkele nieuwe (finánciele) wet zal een verbetering van de positie van de depositohouder opleveren. Er is paniek en niets anders.
chessplayer
0
Het voorstel komt erop neer dat DNB ervan uitgaat dat de depositohouder zijn vorderingen op de bank en zijn schulden aan de bank met elkaar verrekent. Vervolgens vergoedt DNB aan de depositohouder het bedrag dat na een dergelijke verrekening aan deposito’s zal resteren.
Bij faillissement int de curator de vorderingen 100% en betaalt de preferente schuldeisers eerst en dan de rest, maar wel afhankelijk van de middelen uit de boedel. Het kan dus zijn dat er maar een percentage uitgekeerd wordt!
Hoe rekent de DNB? 1 op 1 voor hypotheek en spaardepot? Tot welk maximum vergoedt zij?
20 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...