Ik schrijf wel eens vaker over de problemen die kunnen ontstaan als mensen uit elkaar gaan. De financiele problemen dan. De nieuwe fiscale regels vanaf 1 januari 2013 hebben weer een andere invloed bij een scheiding. Ik zal eerst een voorbeeld geven van wat de nieuwe wijzigingen zijn.
Hieronder het uitgangspunt voor de scheiding.
- Spaarypotheek (A en B) 150.000 euro (ingangsdatum 1-7-2008)
- Waarde woning 150.000 euro
- A blijft in de woning wonen en koopt B uit
Oude uitwerking (was mogelijk tot 1-1-2013)
- Spaarhypotheek (A) 150.000 euro
- Voor het hypotheekgedeelte van B (75.000 euro is 50% van 150.000 euro) geldt vanaf de scheidingsdatum een nieuwe periode van 30 jaar voor de renteaftrek. De adviseur laat in dit voorbeeld de spaarhypotheek gewoon doorlopen. Eventueel kan deze ook nog worden gesplitst in een spaarhypotheek van 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038) en een nieuwe spaarhypotheek van 75.000 euro voor een nieuwe periode van 30 jaar.
Vanaf 1-1-2013 is deze omzetting niet meer mogelijk. Om nog renteaftrek te kunnen genieten moet het hypotheekgedeelte van de ex-partner een annuïteiten en/of lineaire hypotheek zijn. Hierbij gaat wel een nieuwe periode van 30 jaar gelden. Stel de scheiding vindt plaat op 1-7-2013 dan is de volgende uitwerking wel goed.
Nieuwe uitwerking
- Spaarhypotheek (A) 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2038)
- Annuiteiten hypotheek (A) 75.000 euro (renteaftrek tot 1-7-2043)
Verkeerde omzetting
Het verbaast mij dat deze fiscale wijziging door adviseurs verkeerd wordt uitgewerkt. Het kan echter erger, want de banken hebben in dit geval vergeten de adviseurs te waarschuwen. Er zijn dus klanten die te maken hebben met zo'n verkeerde omzetting.
Het gevolg is dat de klant over het hypotheekbedrag van 75.000 euro geen renteaftrek meer heeft. Het bovenstaande voorbeeld is simpel, maar in werkelijkheid kan een scheiding tot grote problemen leiden.
- Stel A en B kopen per 1-1-2005 een woning.
- De benodigde hypotheek is 200.000 euro en bestaat uit een spaarhypotheek van 100.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro.
- A & B scheiden naar tien jaar op 1-1-2015.
Er zijn nu twee mogelijkheden:
- A of B blijft in de woning wonen
- De woning wordt verkocht
Situatie 1: in de woning blijven wonen
Indien A of B in de woning blijft wonen, is hetzelfde aan de orde als bovenstaande uitleg. Voor het hypotheekbedrag van 125.000 euro van de ex-partner moet om renteaftrek te behouden, een annuïteiten en/of lineaire hypotheek worden afgesloten. De duur mag gewoon 30 jaar zijn. Deze verplichting is natuurlijk veel duurder dan de mogelijkheid die mensen voor 1 januari 2013 hadden. Toen was het nog mogelijk om 50% aflossingsvrij af te sluiten en de hypotheek af te lossen met bijvoorbeeld een spaarhypotheek.
Situatie 2: woning verkopen
Bij verkoop van de woning moeten A en B de overwaarde verrekenen als zij een andere woning kopen. Deze overwaarde is vrij besteedbaar als na drie jaar pas een andere woning wordt verkocht. Dit lijkt interessant, maar Weekers heeft hier een stokje voor gestoken. Wie na verkoop van de woning pas na het jaar uit plus het volgend jaar een andere woning koopt, kan niet meer zijn huidige hypotheekvormen meenemen.Hierdoor kan het kopen van een andere woning financieel onaantrekkelijk worden. Een voorbeeld ter verduidelijking:
- A besluit een andere woning te kopen op 1-2-2018. Hierdoor hoeft A zijn overwaarde van 25.000 euro (verkoop woning voor 250.000 euro) niet te verrekenen met de aankoop van een andere woning.
- A koopt een andere woning voor 200.000 euro (ook de hoogte van de hypotheek). Het volgende is dan van toepassing voor A om nog hypotheekrenteaftrek te kunnen genieten (vanaf 1-2-2018 bekeken)
- Annuiteitenhypotheek van 100.000 euro voor een duur van 16 jaar en 11 maanden (ingangsdatum was 1-1-2005, einddatum wordt dan 1-1-2035)
- Annuiteitenhypotheek van 100.000 euro voor een duur van 30 jaar (tot 1-2-2048)
Door niet te kopen voor 31-12-2016 kan de aflossingsvrije en/of spaarhypotheek niet worden meegenomen naar de nieuwe woning. Hiervoor in de plaats komt de annuïteitenhypotheek voor een duur van 16 jaar en 11 maanden. U begrijpt dat deze duur korter kan zijn als mensen langer een eerdere koopwoning hebben gehad.
Wie eerst de woning verkoopt en daarna pas gaat scheiden, moet rekening houden met de termijn van de scheiding. Duurt deze te lang dan kan bij aankoop van een andere koopwoning de huidige hypotheekvormen niet meer worden meegenomen. In ieder geval zijn de regels gewijzigd en moet u oppassen als u gaat scheiden!
Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd. De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).