De meeste sectoren in Nederland draaien op volle toeren, maar de bouw kwakkelt nog steeds. Dat heeft te maken met een gebrek aan arbeidskrachten, maar veel structureler is de eindeloze bureaucratie die zorgt voor vertraging, gesteggel en hogere huizenprijzen. Voor beleggers betekent dit dat de woningschaarste structureel van aard is.
In Nederland is het verband tussen de vraag naar woningen en het aanbod van nieuwe woningen zwakker dan in andere landen. Kort gesteld: de vraag is er, maar dat zet zich niet om in een snelle oplevering van veel betaalbare woningen. Een aantal oorzaken waarom het hier allemaal zo lang duurt:
1: Weinig ruimte
In Nederland is ruimte schaars. Dat betekent, en terecht, dat er veel aandacht is voor planning en ruimtelijke kwaliteit. Het is heel moeilijk om de bestemming van een stuk grond te veranderen.
Een gevolg daarvan is dat bij woningbouw de focus op binnenstedelijke ontwikkeling komt te liggen. En bouwen in de stad is door tal van factoren een stuk lastiger (en dus trager en duurder) dan op open terrein.
2: Bestemmingsplannen
Veel zaken rondom bouwen in Nederland zijn vastgelegd in wettelijke kaders. In die wetgeving spelen gemeentes een grote rol. Zij stellen een bestemmingsplan vast dat bepaalt voor welke doeleinden de grond gebruikt mag worden.
Maar de provincie kijkt over de schouder van de gemeente mee. De provincie houdt vooral de ruimtelijke inrichting op (boven)regionaal niveau goed in het oog en kan dus invloed uitoefenen op de hoeveelheid te bouwen huizen in een gemeente.
3: Tegenstrijdige belangen
Zodra er ergens in de toekomst gebouwd mag gaan worden, treden marktpartijen in het strijdveld. Uiteindelijk moeten gemeentes en marktpartijen samenwerken aan het ontwerpen van de nieuwe woongebieden. Alle drie de partijen hebben andere belangen en dat kan leiden tot vertraging en gesteggel.
Figuur 1 Huizenprijzen zijn sterk gestegen, maar de nieuwbouw blijft achter
4: Financiering
Als al het getouwtrek achter de rug is, kan de bouw van woningen beginnen.
Maar in de praktijk gaat er pas een heipaal in de grond als 70% van de woningen al voorverkocht is.
Niet alleen de ontwikkelaar wil zo weinig mogelijk risico lopen, hetzelfde geldt voor bijvoorbeeld banken die leningen verstrekken en voor garantieverstekkers als de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen, Woningborg en Bouwgarant.
5: Aandacht voor lange termijn
Gemeentelijke overheden verdedigen star beleid met een verwijzing naar onder meer demografische trends. Ze zijn bang dat de bouw alleen maar oog heeft voor de woningbehoefte van vandaag, maar niet voor die van morgen!
Ze denken daarbij dat de huidige groei van het aantal huishoudens een tijdelijk fenomeen is, met het gevaar dat het bouwen van woningen buiten de steden op termijn tot leegstand leidt.
Figuur 2 Aandeel verschillende soorten bodemgebruik in procenten, 2000 en 2015
De overheden hebben niet helemaal ongelijk, maar op de korte termijn neemt de schaarste nog toe. Bovendien is de woningschaarste in veel regio’s echt stevig. Dat blijkt glashelder uit de huizenprijzen.
6: Politieke besluiteloosheid
De vraag of woonruimte te schaars is, wordt daarmee vooral een politieke vraag. En politici ontvangen van kiezers en belangenorganisaties gemengde signalen. Zeker in de gemeentelijke politiek kan er dus huiver zijn om een knoop door te hakken.
Het woningtekort en hoge prijzen worden bovendien niet als verantwoordelijkheid van de gemeentes gezien. Dat is eerst en vooral een probleem van Den Haag.
Conclusie: de schaarste blijft
Op basis van slechte ervaringen uit het verleden en kijkend naar de toekomst kiezen provincie en gemeente ervoor om zuinig te zijn met het aanwijzen van nieuwe bouwlocaties. Lange, bureaucratische procedures gekoppeld aan onwil om locaties voor nieuwbouw aan te wijzen, maken het op zijn zachtst gezegd onwaarschijnlijk dat het tekort aan woningen in de komende jaren snel weggewerkt kan worden.
De schaarste zal blijven en problemen voor de starters op de woningmarkt zullen niet verdwijnen. Er zijn structureel te weinig huur- en koopwoningen, maar de besluitvorming in Nederland staat een snelle oplossing in de weg.
Beleggen in vastgoed
U kunt als (potentiële) vastgoedbelegger inspelen op die aanhoudende schaarste door te beleggen in een vastgoedfonds met huurwoningen. Annexum is een vastgoedbeheerder die zich al 20 jaar richt op de particuliere belegger.
U kunt bij Annexum vanaf € 50.000 instappen in het Woningfonds Starterswoningen 1, een van de vastgoedfondsen van Annexum. Het verwachte enkelvoudig direct beleggingsrendement van dit vastgoedfonds is 7,1% (gemiddeld over 10 jaar), waarvan twee keer per jaar 5% contant wordt uitgekeerd.
Annexum richt zich met dit woningfonds op een deelmarkt, de markt voor huurwoningen voor starters. Op www.annexum.nl/woningen kunt u op uw gemak het aanbod van Annexum bekijken. Alle informatie over het rendement en de risico’s staat beschreven in het prospectus dat u via de website kunt downloaden.
Bronnen:
Centraal Planbureau, Het bouwproces van nieuwe woningen. Maart 2019
Het Planbureau voor de leefomgeving, Policy and practice. Affordable housing in the Netherlands. 2018