Het Duitse Exporo betreedt de Nederlandse markt met een klassiek product - vastgoedobligaties met een verwacht uitbetalingsrendement van 4,6% - in een innovatieve verpakking. Bovendien profiteren investeerders van 80% van de waardestijging van het vastgoedobject.
Disruptieve innovaties zetten hele sectoren van het internationale bedrijfsleven op zijn kop. Uber en Airbnb zijn hiervan bekende voorbeelden. Een disruptieve trend die nog vrij weinig in alledaagse toepassingen voorkomt is de blockchaintechnologie. Die kennen we vooral van de handel in bitcoins, een digitale valuta.
Toch beperkt deze trend zich al lang niet meer tot bitcoin, maar klopt op de deuren van andere sectoren van het economisch leven. Een van die sectoren is vastgoed. Blockchaintechnologie kan het aangezicht van die sector op verschillende vlakken zelfs fundamenteel veranderen, denken insiders.
In Nederland is het gebruik van blockchaintechnologie in de vastgoedsector nog nagenoeg onbekend. In Duitsland ligt dat heel anders. Daar heeft het jonge bedrijf Exporo in luttele jaren tijd het segment beleggen in vastgoed op zijn kop gezet.
Marktleider in Duitsland
Exporo claimt nu zelfs marktleider te zijn als het gaat om particuliere beleggers de mogelijkheid te bieden om in professioneel vastgoed te beleggen. Zo heeft Exporo de afgelopen 5 jaar al meer dan 500 miljoen euro aan vermogen bemiddeld. Sinds kort is Exporo ook actief in Nederland, onder andere met deze participatie in drie wooncomplexen in Duitse steden. Binnenkort zal ook ander vastgoed, waaronder in Nederland, worden aangeboden.
Wat is er zo bijzonder aan het gebruik van blockchain bij het aanbieden van dit soort beleggingen? Daarvoor is het belangrijk om te begrijpen wat een blockchain is. In feite is het een digitaal register, een grootboek waarin transacties worden vastgelegd. Dat register is openbaar en inzichtelijk voor iedereen in de keten.
Het revolutionaire is dat binnen deze technologie ook eigendomsoverdracht digitaal kan plaatsvinden. Een geldtransactie is daarmee niet langer alleen maar zichtbaar voor jou en de bank. Het is trouwens ook niet langer de bank die de transactie valideert, het is het systeem dat valideert.
Het systeem kan namelijk vaststellen wie de eigenaar is of de transactie verricht. Dat werpt dan uiteraard de vraag op hoe betrouwbaar deze blockchaintechnologie is. Veilig, zo leert de praktijk. De blockchain is een zogeheten peer-to-peer netwerk van pc’s/laptop. Overal ter wereld, op diverse databases staan transacties, waardoor een decentraal netwerk ontstaat.
Onwrikbaar en uniek
Iedere deelnemer aan de blockchain beschikt over het register van al die transacties. Dat maakt het lastig voor één (of meerdere) deelnemers om data te manipuleren. Uiteindelijk is blockchain een techniek om op een onwrikbare en unieke manier data vast te leggen zonder de tussenkomst van een vertrouwde tussenpersoon, zoals de bank, de makelaar of de notaris.
Dat is een hele stap voorwaarts als we kijken naar de manier van samenwerking bij bijvoorbeeld beleggen in vastgoed. Bij aankoop, beheer, exploitatie en verkoop zijn talloze partijen betrokken en er wordt gebruik gemaakt van intermediairs.
Uitwisseling van data gebeurt op grote schaal met alle suboptimale processen vandien. Er is, om maar eens wat te noemen, sprake van handmatige invoer en overdracht van informatie en meerdere controles van dezelfde gegevens door verschillende partijen. Zodoende zijn er in loop der tijden data silo’s ontstaan van op zijn best matige kwaliteit.
Tokenizen
Wanneer bij het digitaliseren en uniformeren van data de zogeheten audit trail van de data op een blockchain wordt vastgelegd, dan zijn vanaf dat moment voor iedereen de data op elk gewenst moment controleerbaar en verifieerbaar. Er gaan geen gegevens verloren.
Uiteindelijk wordt het gemakkelijker bij een uitwisseling van data deze eenvoudig en efficiënt te controleren. In geval van verhuur, verkoop van onroerend goed of van een taxatie ervan betekent dit minder werk voor allerlei intermediaire partijen als makelaars en taxateurs. Een goed opgebouwde audit trail garandeert zekerheid en vertrouwen in de data.
Als het vertrouwen in de data dankzij de audit trail groot en gemeenschappelijk is, dan ligt een tweede toepassing voor de hand. Dat is het tokenizen van vastgoed. Door het eigendom van een gebouw of een aandeel in een beleggingsfonds op de blockchain te plaatsen, kan het (economisch) eigendom van het gebouw in tokens vastgelegd worden.
Tokens zijn dan digitaal verhandelbare eigendomsrechten. Tokens kunnen fysieke activa vertegenwoordigen, maar ook aandelen in een bedrijf. De blockchain biedt de mogelijkheid het economisch eigendom te verhandelen. Er ontstaat zodoende een beurs van aandelen in onroerend goed.
Eenvoudige propositie, innovatieve uitvoering
De koers waartegen deze aandelen verhandeld worden, weerspiegelt direct de waarde van het onroerend goed, waardoor dagkoersen ontstaan. Op deze manier wordt beleggen in vastgoed veel meer liquide en kunnen liquiditeitspremie en transactiekosten omlaag.
Traditionele beleggers zijn in de praktijk nog wat huiverig voor deze manier van werken. Het is aan blockchain startups en vastgoedbeleggingsfondsen om hier verandering in te brengen. Het Duitse Exporo is daar een voorloper in.
Een eerste poging om Nederlandse beleggers kennis te laten maken met het beleggen in vastgoed op deze wijze is het project ‘Residentieel Drietal’. Drie wooncomplexen in Berlijn en Hannover, twee groeiende steden in Duitsland, met een verwacht dividendrendement van 4,6%.
De propositie is traditioneel en eenvoudig te begrijpen: beleggen in panden met stabiele huurinkomsten. De achterkant van het proces maakt gebruik van innovatieve processen, waaronder blockchain. Dat maakt het onder andere mogelijk om met een relatief lage minimum inleg te werken. Voor dit project is dat €1.000, maar theoretisch, zegt Exporo zou het ook vanaf één euro kunnen.
Geïnteresseerde beleggers kunnen hier het prospectus downloaden. Disruptie maakt op vele manieren het leven makkelijk, maar het noodzakelijke huiswerk moeten beleggers toch echt nog steeds zelf doen.
Meer informatie