Trends komen en gaan. Fantastische aandelen kunnen van de ene op de andere dag verschrompelen, terwijl fondsen die jarenlang anoniem voortkabbelen opeens kunnen pieken. Toch lijken de vooruitzichten voor beleggen in particulier vastgoed de komende jaren zeer solide.
De berichten over krap aanbod op de Nederlandse woningmarkt buitelen over elkaar heen. Dit wordt nog eens versterkt door de stikstofcrisis, waardoor veel bouwprojecten stil zijn komen te liggen.
Particulier vastgoed lijkt daarmee een aantrekkelijke belegging. Maar als iets de laatste jaren duidelijk is geworden, dan is het wel de vluchtigheid van beleggingstrends. Dotcoms, emerging markets, cryptovaluta, stuk voor stuk kenden ze hoge pieken, maar stuk voor stuk donderden de koersen op enig moment ook weer met veel geraas naar beneden.
Beleggen is een kwestie van lange adem. Daarom een aantal trends en conclusies uit verschillende onderzoeken over huisvesting in Nederland op de (middel)lange termijn:
Trend 1: er komen steeds meer huishoudens
De toestand op de woningmarkt wordt niet alleen bepaald door het aantal nieuwe huizen dat jaarlijks gebouwd wordt. Ook zaken als demografie, immigratie en groei van het aantal huishoudens zijn van grote invloed op de toegankelijkheid van die markt. Sterker nog, laatstgenoemde factoren wegen de komende jaren waarschijnlijk zwaarder dan de mogelijke bouwproductie.
Figuur 1 bevolkingsprognose volgens het CBS
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de bevolking tot 2030 met 4,35% toenemen. Dat zijn ongeveer 745.000 personen. In diezelfde periode neemt het aantal huishoudens toe met 7,4%. Dat zijn er in totaal 585.000. Het aantal huishoudens neemt dus relatief sterker toe dan het aantal inwoners. Er komen namelijk steeds meer eenpersoonshuishouden. En meer huishoudens, of het nu gaat om gezinnen of alleenstaanden, betekent meer vraag naar woningen.
Figuur 2 Huishoudensgroei per regio, 2019 - 2030
Trend 2: Woningproductie blijft achter
Door de economische crisis van de afgelopen jaren is de productie van nieuwe woningen sterk ingezakt. Op het dieptepunt, in 2016, bedroeg de productie nog slechts 45.000 woningen. In de jaren daarna veerde de bouw sterk op naar meer dan 73.000 woningen in 2018, maar ondanks die stijging is er nog steeds een tekort van 294.000 woningen. Dat is 3,8% van de totale woningvoorraad. De verwachting is dat er in 2030 nog steeds een tekort zal bestaan van 200.000 woningen.
Trend 3: Doorstromers
Een dak boven je hoofd hebben, betekent niet dat je daar de rest van je leven tevreden mee bent. Momenteel zijn naar schatting 1,3 miljoen huishoudens op zoek naar een nieuwe woning. Dat aantal zal slechts tergend langzaam afnemen en in 2030 nog steeds 1,2 miljoen bedragen. De vraag naar huur- en koopwoningen is ongeveer even groot, zoals af te lezen is aan onderstaande figuur.
Figuur 3 Verhuisgeneigdheid doorstromers en starters
De vraag naar huur komt vooral van de starters op de huurmarkt. Ze dingen vooral naar appartementen. Ze moeten wel, want door hun inkomen komen ze niet in aanmerking voor een hypotheek. Daarmee valt een koopwoning voor de grote meerderheid de facto buiten hun bereik. Doorstromers hebben financieel een groter bereik en zijn daarom in meerderheid op zoek naar een koopwoning. Een grote groep is op zoek naar huizen in de prijsklasse boven € 250.000.
Figuur 4 Verschil in vraag tussen doorstromers en starters
Conclusie: meer vraag dan aanbod
Hoe je het ook bekijkt, de woningmarkt in Nederland blijft nog heel lang een schaarstemarkt. De vraag zal het aanbod zeker tot 2040 blijven overstijgen in de meeste regio’s in Nederland.
Schaarste impliceert dat prijzen hoog zullen blijven en misschien nog wel verder zullen stijgen. Dat maakt de woningmarkt aantrekkelijk voor de particuliere belegger. Terecht, want beleggen in vastgoed kan al snel een rendement opleveren van tussen 4% en 8%.
Een belegger kan grofweg kiezen uit twee mogelijkheden. Hij koopt een of meerdere panden, verhuurt die en int de huur. Nadeel van deze werkwijze is wel, dat het vermogen dan in stenen vastzit. Dat beperkt de flexibiliteit en het geeft bovendien een hoop administratieve rompslomp.
Een alternatief is beleggen in een vastgoedfonds met huurwoningen. De rompslomp kunt u dan overlaten aan een professionele partij. Annexum is een vastgoedbeheerder die zich al 20 jaar richt op de particuliere belegger.
U kunt bij Annexum vanaf € 50.000 instappen in het Woningfonds Starterswoningen 1, een van de 25 vastgoedfondsen van Annexum. Het verwachte enkelvoudig direct beleggingsrendement van dit vastgoedfonds is 7,1% (gemiddeld over 10 jaar), waarvan twee keer per jaar 5% contant wordt uitgekeerd.
Annexum richt zich met dit woningfonds op een deelmarkt, de markt voor huurwoningen voor starters. Zoals u hebt kunnen lezen is daar nog heel lang een chronisch tekort aan! De schaarste blijft!
Ga naar www.annexum.nl/woningen en bekijk op uw gemak de mogelijkheden. Alle informatie over het rendement en de risico’s staat beschreven in het prospectus dat u via de website kunt downloaden.
Bronnen:
Abf Research, Vooruitzichten, bevolking, huishoudens en woningmarkt. Prognoses en scenario’s 2019 – 2030. Delft, mei 2019
Abf Research, Socrates 2019, scenarioverkenningen van de woningmarkt 2030. Delft, mei 2019