De afgelopen maanden krijg ik steeds meer vragen of extra aflossen op de hypotheek verstandig is. Eind 2012 was het een trend om extra af te gaan lossen. Onlangs kwam DNB nog met het bericht dat in november 2012 de totale hypotheekschuld met ruim 160 miljoen was gedaald.
Ik denk dat het niet verstandig is om extra af te lossen als de huiseigenaar nog wil verhuizen. Dit zal ik verduidelijken door middel van een casus die staatssecretaris Frans Weekers heeft gepubliceerd in zijn stukken om meer duidelijkheid te geven over de nieuwe fiscale regels.
Voorbeeld eerdere aflossingen huizenbezitter
- X heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van 200 000 euro.
- In januari 2013 lost hij hierop 50.000 euro af. Hierdoor vermindert zijn onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld met 50.000 euro.
- Vervolgens verkoopt hij in juni van hetzelfde jaar zijn woning voor 220.000 euroHierdoor ontstaat een eigenwoningreserve van 70.000 euro.
- X koopt in dezelfde maand een nieuwe woning van 300.000 euro. Voor de nieuwe woning bedraagt de maximale eigenwoningschuld als gevolg van de bijleenregeling 300.000 – 70.000 = 230.000 euro.
- Voor 150.000 van de eigenwoningschuld is sprake van een bestaande schuld die valt onder het overgangsrecht (geen aflossingseisen).
- Voor 80.000 van de eigenwoningschuld is sprake van een nieuwe schuld waarvoor de aflossingseisen gelden.
Het voorbeeld van Weekers heb ik cijfermatig uitgewerkt:
Verkoopwoning 220.000 euro
Eigenwoningschuld 150.000 euro (was 200.000 euro)
Eigenwoningreserve 70.000 euro
Nieuwe woning 300.000 euro
Eigenwoningrerserve 70.000 euro -/-
Nieuwe hypotheek 230.000 euro
Oude hypotheekvormen 150.000 euro
Nieuwe hypotheekvorm 80.000 euro (annuïteit of lineair)
Hogere ERW
De gevolgen van de extra aflossing is een hogere eigenwoningreserve bij verkoop van de woning. Bovendien wordt de oude hypotheekvorm lager (wordt 150.000 euro en was 200.000 euro), waardoor deze ook voor een lager bedrag kan worden meegenomen bij de nieuwe hypotheek. Ter verduidelijking de berekening uit het voorbeeld als er geen 50.000 euro extra wordt afgelost.
Verkoopwoning 220.000 euro
Eigenwoningschuld 200.000 euro
Eigenwoningreserve 20.000 euro
Nieuwe woning 300.000 euro
Eigenwoningrerserve 20.000 euro -/-
Nieuwe hypotheek 280.000 euro
Oude hypotheekvormen 200.000 euro
Nieuwe hypotheekvorm 80.000 euro (annuïteit of lineair)
Duidelijk is te zien dat de extra aflossing ten koste is gegaan van de oude hypotheek. Stel, deze klant had zijn extra aflossing pas gedaan na koop van de nieuwe woning. Dan was het volgende van toepassing.
Nieuwe hypotheek 280.000 euro
Extra aflossing / inbreng 50.000 euro
Nieuwe hypotheek 230.000 euro
Oude hypotheekvormen 200.000 euro
Nieuwe hypotheekvorm 30.000 euro (annuïteit of lineair)
Door later af te lossen zijn de nettomaandlasten lager dan bij het eerder extra aflossen op de oude hypotheek. Hierbij moet nog wel rekening gehouden worden met de maximale aflossingsvrije hypotheek. De waarde van de woning is 300.000 euro, waardoor de aflossingsvrije hypotheek niet meer dan 150.000 euro mag bedragen.
Het is daarom te hopen dat in de oude hypotheekvormen een bankspaarhypotheek/spaarhypotheek box 1 aanwezig is, die fiscaal kan worden voortgezet. Uit dit voorbeeld blijkt wel dat de banken alleen naar hun eigen situatie hebben gekeken en niet naar de situatie van de klant.
Oppassen
Tot slot nog een waarschuwing voor mensen die in het verleden een levensverzekering hebben afgesloten. Deze (woeker)polissen zijn toen op basis van provisie afgesloten. De adviseur heeft de provisie in een keer betaald gekregen van de maatschappij. Echter, de verdienperiode is meestal vijf jaar en bij sommige maatschappijen zelfs tien jaar. Indien een polis eerder wordt beëindigd door de klant, krijgt de adviseur te maken met een terugbetaling van de nog niet verdiende provisie (terugboekrisico). Een voorbeeld ter verduidelijking:
- Ontvangen provisie 3.000 euro
- Verdienperiode vijf jaar
- Polis wordt na twee jaar beëindigd
- Terugboeking voor adviseur 1.800 euro (3/5 x 3.000)
De afgelopen maanden heb ik diverse mails ontvangen van lezers die na het beeindigen van hun levensverzekering een factuur hebben ontvangen van hun adviseur. Het bedrag van de factuur is even hoog als het terugboekingbedrag van de adviseur. Het bedrag wordt dus verhaald bij de klant. Dit is verboden. De AFM zal optreden tegen deze adviseurs.
Jos Koets heeft een nieuw boek: Een Huis Kopen in Crisistijd.
De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).