Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Plannen maken met Samsom en Rutte

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 07 sep Er moet iets veranderen aan de werkwijze van diverse makelaars 14
  2. 27 aug Online reviews zijn belangrijk geworden in de huizenmarkt 4
  3. 06 aug Stijgen de gemiddelde huizenprijzen naar €500.000? 51

Reacties

16 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 4 theo1 12 oktober 2012 11:57
    Nou Jos, dat is nogal wat. Even een volledige visie op de woningmarkt als reactie op een column.

    Van Brussel zou ik me alvast niks aantrekken. Laat die eerst maar eens hun eigen problemen oplossen. Gewoon schofferen die gasten. Is die complicatie alvast weg.

    Dan de huurmarkt. Voor particulieren is verhuren gewoon niet aantrekkelijk. Het is riskant (voor je het weet heb je Tokkies in je pand die de zaak uitwonen, wanbetalen en waar je niet meer van afkomt) en het levert te weinig op. Het is idioot dat huurprijzen onafhankelijk zijn van de locatie. Huurprijzen zouden sterk geliberaliseerd moeten worden. De huurbescherming zou sterk verminderd moeten worden. Huurders die zich misdragen, schade veroorzaken of niet betalen, moeten gewoon uitgezet kunnen worden. Ook in de winter. Woningcorporaties zouden grondig hervormd moeten worden, naar mijn mening kunnen die het best afgeschaft worden en de huizen gaan dan naar de gemeenten. Daarop is tenminste democratische controle mogelijk, dat is beter dan de huidige situatie waar er helemaal geen controle is.

    Dan de koopmarkt. Je wil aflossen stimuleren zonder een golf van executies en persoonlijke faillissementen te veroorzaken. En het mag niks kosten natuurlijk. En je wil het mogelijk maken dat starters zonder eigen vermogen een huis kopen. Lastige puzzel. Ik heb te weinig verstand van de materie om hier gedetailleerd op in te gaan, maar je zou de aftrekbaarheid afhankelijk kunnen maken van het verschil tussen de WOZ waarde en de hypotheek. Als dat verschil groot is (groot deel hypotheek afgelost) zou dat extra voordelig moeten zijn. Dat stimuleert aflossen en het ontmoedigt zoveel mogelijk te lenen en die lening voor de maximale periode open te laten staan. Je zou eraan kunnen denken dat de onroerendgoedbelasting en huurwaardeforfait alleen wordt geheven over de WOZ waarde min het verschil tussen WOZ en hypotheek (effectief dus over de hoogte van de hypotheek). Hoe kleiner de hypotheek, hoe lager de belasting. Voor een tophypotheek betaal je extra belasting.
  2. sparky2361 12 oktober 2012 12:52
    Ik vind dat we er naar moeten streven om de hele hypotheekmarkt te harmoniseren in de komende twee jaar (2013-2014).
    Omzetting kapitaalpolissen al dan niet met een KEW-clausule aangepast naar de situatie van de hypotheekgever, ongeacht ingangsdatum (pre-brede herwaarding, brede herwaardering en na 2001) van de om te zetten kapitaalpolis. Maatwerk aan cliënt met in achtnemen van zijn/haar situatie (leeftijd en reële verwachte pensioendatum). Op deze manier SEW promoten, zodat bezitsvorming gerealiseerd wordt (tegelijkertijd hebben de banken meer spaarvolume). Hypotheekrenteaftrek (over EWS) in tact laten tot maximum aan NHG grens, zoals die geldt bij omzetting huidige lening.
    Zowel nieuwe hypotheekgevers als de bestaande op eenzelfde wijze fiscaal behandelen, anders ontstaat er tweespalt in de samenleving en daar zit niemand op te wachten.

    @theo1
    Onroerende zaakbelasting is een inkomstenbron voor de gemeente. Deze dient m.i. los te blijven staan van de fiscaliteit t.a.v. hypotheekvormen.
  3. forum rang 4 theo1 12 oktober 2012 13:24
    @sparky: ja, ik ben me ervan bewust dat onroerendgoedbelasting een gemeentelijke belasting is. Maar de regel dat de ogb afhankelijk is van de WOZ waarde is wel landelijk bepaald. Dat kun je dus ook veranderen. En als je aflossen wil bevorderen op een positieve manier (dus doordat je erop vooruitgaat als je wel aflost itt er op achteruit gaat als je dat niet doet), lijkt dat me een voor de hand liggende plek om dat te realiseren. Een wortel werkt meestal beter dan een stok. Misschien kan het beter, dat hoor ik graag. Ik ben geen echte expert op dat gebied. Alleen een simpele huiseigenaar die probeert mee te denken.
  4. [verwijderd] 12 oktober 2012 13:31
    Wat ik nog mis is het laatste nieuws: Het Min van financien gaat vanaf volgend jaar bepalen wat banken maximaal mogen lenen.
    (Althans daar haar goedkeuring wel of niet aan geven op basis van een advies van de diverse partijen)
    Daar zullen ongetwijfeld ook nog nadere voorwaarden aan verbonden gaan worden (verplichte aflossing ?)
    Of is dit een opzet van Rutte/Samson ?
  5. [verwijderd] 12 oktober 2012 13:46
    Allereerst afschaffen van alle belastingen op basis van de WOZ, geen eigenwoningforfait meer en geen overdrachtsbelasting meer. Maximaal de waarde van de woning financieren (evt na verbouwing cf taxatie).
    Voor nieuwe hypotheken: aflossingsvrij tot 40% woningwaarde. Rest Annuitair/Lineair mogelijk. Maar maximale aftrek op (fictieve) annuitaire basis met 6% rente gedurende 30jaar. Oude hypotheken respecteren (lopen er vanzelf wel uit). Aftrek voor alle hypotheken tot hooguit 1Mio tegen flattax van 35%. Overdracht van vermogen van ouders naar kind tot max. 100/m€, mits lagere hypotheek. Meeneemregeling blijft uiteraard in zijn kern bestaan.

    Kan iemand de effecten voor mij doorrekenen? Of beredeneren?
  6. [verwijderd] 12 oktober 2012 15:25
    Jos,

    Je schrijft dat de markt in handen is van drie banken. Feitelijk is dat er maar een; de Rabobank. Die bank heeft een succesvolle lobby gedaan bij Kroes toen ING en ABNAMRO staatssteun nodig hadden. Door deze foutieve beslissing betalen wij als Nederlanders nu ongeveer een procent teveel rente op onze hypotheken. Vereniging Eigen Huis is een handtekeningenactie gestart om dit te doorbreken. Dat lijkt me een prima initiatief om mensen meer geld in hun zakken te laten houden, waardoor ze meer te besteden krijgen en de prijzen weer kunnen aantrekken. Hierbij de link naar de petitie: www.eigenhuis.nl/tools/rentebarometer...
  7. Mugje 12 oktober 2012 15:30
    Prijzen zijn veel te hoog opgelopen o.a. als gevolg van HRA en ontbreken van aflossingsdwang. Het is vooral de hoge prijs die de markt op slot zet. Neem dus maatregelen die de prijs weer laat dalen zodat -vooral de jongere generaties- weer de markt op kunnen/durven. Kopen zij weer woningen dan moet er ook weer worden ingericht etc , dan komt in elk geval dat deel van de economie -die nu nagenoeg stil ligt- weer in beweging.

    CONCRETE MAATREGELEN;
    -vervang HRA door een subsidieregeling met een maximum dat jaarlijks kan dalen en die voorziet in een plicht/sturing tot een vorm van aflossen. Door de aftrek uit de sfeer van de IB te halen, krijgt iedereen naar verhouding hetzelfde voordeel en niet langer dat het voordeel groter wordt naarmate je meer gaat verdienen.
    -door de subsidie te maximeren voorkom je enerzijds dat de samenleving onevenredig veel meebetaalt aan villa-bezit. De subsidie moet woningbezit mogelijk maken als vorm van eerste levensbehoefte, niet voorzien in buitensporige luxe.
    Daarnaast voorkom je dat mensen kiezen voor extra hoge hypotheekschuld terwijl men nog gewoon vermogen op de achterhand heeft.
    -voer een dubbele vorm van dwang tot aflossen in. Enerzijds moet je jaarlijks (in)direct aflossen (werkelijke aflossing of mbv een storting in een verbonden polis)om voor de jaarlijkse rentesubsidie in aanmerking te blijven komen. Daarnaast moet er een tweede aflossingsstreven bestaan die er voor zorgt dat je rond je 68-e (AOW-datum) een schuld hebt die niet hoger mag zijn dan een x-% van de dan geldende WOZ-waarde.

    Deze maatregelen moet je invoeren voor zowel bestaande situaties als nieuwe gevallen. Het zullen de rijken zijn die in het verleden onevenredig voordeel hebben gehad van de bestaande voorzieningen, zij zullen daar nu veel van moeten inleveren. Dit zal de schatkist geld opleveren en wat ruimte geven om een zodanige faire subsidieregeling te berekenen dat het overgrote deel van de bevolking daar niet al te veel van zal merken.

    Ook de banken zullen problemen krijgen van de hypotheken die onder water komen te staan als de prijzen eenmaal gaan dalen. Dat is een pijnlijk proces en zal een hoop van de bonusjagers naar andere sectoren van de economie verjagen gewoonweg omdat er geen winst te verdelen valt.
    Geef de banken wel wat extra tijd om die verliezen op de balansen te verwerken en wellicht kan een samenwerking met (pensioen-)instituten die gewend zijn om met een langere horizon te werken, soelaas bieden.

    Mensen die boven de stand wonen en niet aan de nieuwe regels kunnen voldoen, hebben een blijvend probleem. Deels zal dat probleem weer naar de banken vloeien en deels zal dat probleem bij de betreffende gezinnen blijven (wellicht vooral igv onverwachte werkloosheid, echtscheiding e.d.). Door een aantal van de maatregelen gefaseerd door te voeren kan wellicht veel ellende worden verzacht en in de zware gevallen met blijvende schade wil ik toch nog even wijzen op de basis;
    aanschaf van eigendom houdt ook risico's in. De afgelopen jaren waren dat vooral positieve risico's en veel mensen zijn slapend rijk geworden. Voor die personen die dachten dat ook te kunnen gaan doen en -naar huidige normen- daar verkeerd in hebben gekozen of op een verkeerd tijdstip, die moeten op de blaren zitten en het zelf uitlepelen. Ze kunnen niet verwachten dat anderen hun probleem moeten gaan oplossen.
  8. Jos Koets 12 oktober 2012 20:12
    quote:

    bartholomeus schreef op 12 oktober 2012 18:31:


    Het zal aan mij liggen, maar als hypotheken verkopen in Nederland zo interessant is, waarom melden zich geen nieuwe aanbieders?


    Ik heb gehoord (of gelezen) dat de belangrijkste rede is dat banken ook spaarrekeningen moeten aanbieden.

    Gr. Jos
  9. [verwijderd] 13 oktober 2012 13:34
    quote:

    Jos Koets schreef op 12 oktober 2012 20:12:


    [...]

    Ik heb gehoord (of gelezen) dat de belangrijkste rede is dat banken ook spaarrekeningen moeten aanbieden.

    Gr. Jos


    Dan moet die verplichting snel worden afgeschaft. Het is concurrentievervalsing die resulteert in een kunstmatig hoge hypotheekrente. Zal Gerrit Zalm geen probleem vinden, de huizenbezitter wel.
  10. [verwijderd] 13 oktober 2012 13:54
    Om tot oplossingen te komen, moeten we eerst een accurate probleemdefinitie formuleren. Is overheidsschuld het probleem? Nee, want we kunnen lenen tegen een negatieve obligatierente. De private schuld is het probleem, in Spanje en Ierland hebben we dat ook gezien.
    A: Bezittingen (eigen woning) dalen in waarde nu het leeglopen van de vastgoedzeepbel is begonnen.
    B: Inkomsten stijgen niet waardoor we de hypotheekschuld niet versneld kunnen aflossen.
    M.b.t. A: Als we er voor kiezen om de leencapaciteit te beperken met als doel het terug brengen van de private schulden, dan accepteren we een daling van bezit. Een gevolg is een rem op consumptie, er wordt immers meer afgelost om de daling van de woningwaarde op te vangen.
    Mijn voorstel: Niet morrelen aan de condities van voor 2013 afgesloten hypotheken. Dat is een absolute voorwaarde.
    Een verplichte fictieve aflossing icm maximaal 30% renteaftrek voor nieuwe gevallen die de komende 20 jaar tot 0 wordt afgebouwd. Geen startersleningen die het geheel meer complex maken met meer regels en bemoeienis. Afschaffen overdrachtsbelasting en eigen woningforfait. Toelaten van buitenlandse aanbieders zonder dat hier extra voorwaarden aan verbonden zijn met als doel het verlagen van de hypotheekrente.

    M.b.t. B: Loonbelastingverlaging tegenover BTW-verhoging en beperking HRA. Het verstevigen van de positie van Nederlandse werknemers (krapte arbeidsmarkt als gevolg van vraag/aanbod) waardoor de werkloosheid niet verder oploopt en de relatieve loondaling tot stand komt.
  11. [verwijderd] 13 oktober 2012 20:32
    In 2006 voorspelde het CPB 10% werkloosheid. Die NHG kan dus moeten worden opgehoogd. In een scenario waarin de prijzen verder dalen waardoor de consumptie afneemt en als werkloosheid stijgt o.a. omdat er makelaars, hypotheekadviseurs, bankenmannetjes en bouwers thuis komen te zitten. Hoe realistisch is het dat een dergelijk scenario uit komt en hoe moeten we de afremmende maatregelen die VVD + PvdA zullen nemen dan duiden?
  12. xblue 14 oktober 2012 10:27
    Er wordt hier wel eenzijdig gesproken over een vastgoed zeepbel. Echter door de invoering van de euro zijn er een aantal zaken behoorlijk scheef gegaan in ons landje. Zoals ook al hier op de site is te lezen in het UBS rapport blijken rijke nederlanders sterk geprofiteerd te hebben van de invoering van de euro maar jan modaal bijna 30% te hebben ingeleverd. Waarom haal ik dit aan, niet alleen de huizen prijzen zijn sterk gestegen maar ook alle materialen die hiervoor worden gebruikt en zelfs de grondprijzen zijn exhorbitant gestegen.Echter net als met bijna alle andere produkten en diensten is de prijs in guldens vertaald in euros. De salarissen van de loonslaven, gepensioneerden en uitkeringstrekkers gehalveerd. Als men deze prijsstijgingen afzet tegen de waarde van de huizen zal blijken dat de waarde stijging niet zo hoog is als wel wordt voorgesteld. Door nu al een aantal jaren aan de hypotheek aftrek te morrelen hebben we nu vertrouwens breuk laten ontstaan en de zelf crises veroorzaakt. De gevolgen zijn voor duizenden woning bezitters rampzalig doordat hun bezit met hoge snelheid in waarde daalt. Als men nu verplicht moet gaan aflossen zal de economie geheel instorten omdat voor een groot deel van genoemde groepen, inclusief jan modaal de grens is bereikt van wat van het ontvangen loon kan worden betaald.Er is maar een manier om de hypotheek schuld af te bouwen en dat is dat de achterstand op de lonen van genoemde groepen wordt hersteld.







  13. janalbert 16 oktober 2012 17:29
    Beste Jos,
    Mijn voorstel zal je niet enthousiast maken omdat er voor de adviseur geen brood meer te verdienen zou zijn. Maar ik ben er erg van overtuigd dat deze oplossing het beste is voor de woningmarkt en ruimschoots acceptabel voor de beide partners in gesprek.

    1. Back to basics. Toen - ik dacht in 1898 - de HRA werd ingesteld gold er variabele rente en waren de hypotheken lineair. Back to basics betekent voor mij: terug naar variabele rente. Want voor het risico op renteschommelingen hebben we een veel beter alternatief. namelijk:
    2. We kennen al hypotheken met een vaste aflossing (lineair), een vast bedrag aan rente- en aflossing (annuiteit) en een vast bedrag aan rente (spaarhypotheek). Maar als we gewoon een vast maandbedrag hanteren, ongeacht de rente dan wordt alleen de looptijd variabel. We bouwen zo een eigen rente-egalisatie in. Door dat vaste maandbedrag hoger in te zetten dan wat er strikt voor rente- en aflossing nodig is binnen de beoogde looptijd lossen we snelller af en bouwen we een buffer op tegen rentestijging. Tegelijk bouwen we de renteaftrek, toch al veel lager door de variabele rente, ook nog versneld af.


    Stel dat we een maandlast bepalen op een 6% dertigjarge annuiteit en we berekenen slechts een variabele rente, dan neemt de hypotheek razendsnel af. Zo beperken we niet de renteaftrek zelf maar we beperken de rente. En dan is er ook geen enkel bezwaar meer om alle rente aftrekbaar te houden.
    Er zijn wel wat aanpassingen nodig. De schuld moet ook weer kunnen oplopen als die variabele rente toch erg oploopt. En we zullen in die omstandigheden een langere looptijd dan 30 jaar voor lief moeten nemen. Maar dat zal bijna niet nodig zijn: in de afgelopen 50 jaar zijn er maar twee momentjes geweest dat vaste rente achteraf voordeliger was dan varabele rente. Met andere woorden: we betalen ons met zijn allen gek aan vaste rente voor een heel klein risico. En dat risico kunnen we op een veel eenvoudiger wijze afdekken, zoals dat in bijvoorbeeld Duitsland ook wel gebeurt.

    Niet alleen het grote voordeel van veel minder rente betalen, maar ook veel meer vermogensvorming wat gunstig is voor de financiële positie van de consument. Alle voordelen van de HRA blijven overeind, de nadelen en de begrotingsdruk worden enorm verlicht, alle ongein die in de afgelopen decennia in de hypotheekproducten werd gestoken alleen om de rente-aftrek te maximaliseren (!) wordt helemaal weggesneden. Back-to-basics, met alleen een slimmere oplossing om je in te dekken tegen renteschommelingen.

    Wel ok korte termijn een wezenlijke verlaging van de leencapaciteit en dus van de huizenprijzen. Dat kan gecompenseerd worden door andere omlijstende belastingen als eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting te schrappen. Zo overzichtelijk, dat je dus geen hypotheekadviseur meer nodig hebt .......
16 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Dagelijkse nieuwsbrief

Ja, ik wil elke dag de laatste kooptips en analyses van verschillende aandelen ontvangen.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links