Huizenprijzen zijn te beïnvloeden

Uit onderzoeken is gebleken dat als er maximale bedragen van toepassing zijn, er “misbruik” van gemaakt wordt. Anders gezegd: er wordt rekening gehouden met deze bedragen om zo voordeel te behalen.

De afgelopen jaren zijn de bedragen voor de NHG en de startersvrijstelling ieder jaar verhoogd. Nu wordt geconcludeerd dat ieder jaar de startersvrijstelling verhogen de huizenprijzen opdrijft. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) had in 2021 - bij de invoering van de startersvrijstelling - al gewaarschuwd dat vooral de verkopers zouden profiteren.

De grenswaarde lijkt nu een leidraad te zijn geworden voor starters op de woningmarkt. Uit een analyse van het ministerie van Financiën in Economisch Statistische Berichten blijkt dat vorig jaar - toen de maximale woningwaarde voor een vrijstelling € 510.000 bedroeg - de startersvrijstelling het vaakst werd gebruikt voor huizen met een aankoopprijs rond de € 505.000. Een jaar eerder lag de piek rond de € 435.000, net onder de destijds gestelde waardegrens van € 440.000.

Een leuk bedrag bij elkaar bellen

Bij de startersvrijstelling gaat het om een leuk bedrag dat een “starter” niet hoeft te betalen, namelijk 2% van de koopsom. De woningwaarde mag in 2026 niet hoger zijn dan €555.000. Wie jonger is dan 35 jaar en voor het eerst gebruik maakt van de startersvrijstelling, kan maximaal €11.100 besparen. En dat wil iedere “starter” natuurlijk wel. Volgens de Belastingdienst moet u aan de volgende voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen:

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen.

• U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt.
  Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris.

• Op het moment dat u de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan €555.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage.
  De waarde in het economisch verkeer is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Is de koopprijs inclusief aanhorigheden hoger, bijvoorbeeld € 560.000? Dan hebt u dus geen recht op de startersvrijstelling.
  Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.

• U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Het belangrijkste is in ieder geval de hoogte van de koopsom. Deze mag niet hoger zijn dan €555.000.

De woning moet worden getaxeerd. Als de taxatiewaarde hoger is dan €555.000, kan dat een discussie gaan opleveren. Huizenbezitters die 100% zekerheid willen hebben, moeten de koopsom en de taxatiewaarde op maximaal €555.000 houden.

Zoals bekend mag niemand contact hebben met de taxateur om deze te beïnvloeden. In de praktijk gebeurt dat wel. Als een paar telefoontjes vooraf naar taxateurs €11.000 kunnen opleveren, dan zal iedere huizenbezitter dat met liefde doen.

Nationale hypotheekgarantie

Voor de NHG is de grens in 2026 €470.000. Hierbij wordt gekeken naar het laagste bedrag van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde.

Uit deze drie voorbeelden blijkt dat het beïnvloeden van de taxatiewaarde belangrijk kan zijn om in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG. NHG heeft diverse voordelen, met name een lagere hypotheekrente in vergelijking met een hypotheek zonder NHG. Dit rentevoordeel kan oplopen tot 0,4% in vergelijking met een hypotheek tot 100% van de marktwaarde. Het gaat hier dan ook weer over leuke bedragen.

Bij Florius was de hypotheekrente eind januari bij een rentevaste periode van twintig jaar als volgt:

Het voordeel bruto per maand voor de hypotheek met NHG is nu €110. Dit is wel voor een duur van twintig jaar. Het totale bruto voordeel wordt hierdoor €26.400.

Zijn deze huizenbezitters ook nog eens starters, dan hoeven zij geen 2% overdrachtsbelasting te betalen over €470.000. Zij besparen dan €9.400.

Wie een woning wil kopen met een prijs rond de grens van NHG of de startersvrijstelling, doet er verstandig aan om rekening te houden met de maximale bedragen. Wie er rekening mee houdt bij het bieden, kan leuke bedragen besparen.

De AFM concludeerde in ieder geval terecht dat de startersvrijstelling de prijzen verder opdrijft. Bovendien is bekend dat een woning die voor een paar duizend euro boven de NHG-grens wordt gekocht, lager wordt getaxeerd om een hypotheek met NHG te kunnen krijgen. 

Hoger taxeren

Het tegenovergestelde is van toepassing - een hogere taxatiewaarde is gewenst - als mensen voor (flink) meer dan de vraagprijs een woning kopen. Zij willen dan graag een taxatiewaarde die dicht bij de koopprijs ligt. Hoe hoger namelijk de taxatiewaarde, hoe minder eigen middelen zij hoeven in te brengen. Het gevolg is wel dat de huizenprijzen in een korte periode (flink) stijgen. Een voorbeeld ter verduidelijking:

Woning A staat te koop voor €300.000 en wordt uiteindelijk gekocht voor €350.000. Als de woning ook op €350.000 wordt getaxeerd, dan hoeven deze huizenbezitters alleen de kosten koper uit eigen middelen te betalen. Het gaat hier dan over een paar duizend euro.

Was de woning op bijvoorbeeld €310.000 getaxeerd, dan hadden deze huizenbezitters €40.000 plus kosten koper als eigen middelen moeten inbrengen.

Prijzen stijgen

Het gevolg van een taxatie op €350.000 is dat een gelijksoortige woning dit bedrag als vraagprijs kan hanteren.

In ieder geval is duidelijk dat de huizenprijzen te beïnvloeden zijn. Vooral als het erom gaat duizenden euro’s te besparen, is het interessant om een taxateur te vragen om een woning op een bepaalde waarde te taxeren.