Bij elkaar, uit elkaar

Het aantal alleenwonenden neemt ieder jaar toe. Begin 2024 waren het er 3,3 miljoen. Van dit aantal is de grootste groep vrouwen van 70 jaar of ouder. Zij zijn vaak alleen achtergebleven na het overlijden van hun partner.

Hierna volgen de twintigers. Vanwege de steeds hogere huizenprijzen wordt het steeds moeilijker voor de jonge alleenstaande om een woning te kopen. Hierdoor zijn velen “verplicht” samen een woning te kopen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat steeds meer mensen uit elkaar gaan. Waar in het verleden gemiddeld 1 op de 5 relaties strandde, is dat op het ogenblik (volgens de kenners) 1 op 2,5. 

Een nieuwe relatie

Natuurlijk is het omgekeerde ook regelmatig van toepassing. Een alleenstaande met een koopwoning ontmoet een leuke partner en ze gaan samenwonen. De inwonende persoon heeft weinig zekerheid. Bij een onverwachts overlijden moet deze persoon de woning verlaten als er niets geregeld is.

Een mogelijkheid is om de andere persoon mede-eigenaar te laten worden van de koopwoning en de lopende hypotheek. Hierbij moet wel goed rekening worden gehouden met de fiscaliteit die van toepassing is. Hieronder een simpel voorbeeld waarin V een koopwoning heeft en M de helft van de woning koopt om mede-eigenaar te worden.

Als M mede-eigenaar wil worden, zal M de helft van de waarde van de woning moeten betalen. In bovenstaand voorbeeld is dat €200.000. Uitgaande van de lopende hypotheek (Eigenwoningschuld) krijgt M €120.000 op zijn naam. De overige €80.000 zal M uit eigen zak moeten betalen. Indien M dit bedrag niet contant heeft liggen, zal M dit willen financieren. Helaas wordt dat dan een Box 3-bedrag. De uitwerking wordt dan als volgt:

Vergoedingsrecht

Als M de €80.000 niet kan betalen, zal dit onderling goed moeten worden vastgelegd. Er is dan sprake van een vergoedingsrecht. Bij vergoedingsrechten is het volgende van toepassing:

Het is altijd toegestaan om van het bovenstaande af te wijken. Het is echter heel belangrijk om dit goed vast te leggen. Vooral bij stijgende huizenprijzen kunnen er flinke verschillen ontstaan die verrekend moeten worden.

M moet ook rekening houden met overige kosten zoals:

• 2% overdrachtsbelasting (of er moet sprake zijn van de startersvrijstelling)

• Notariskosten

• Advieskosten hypotheekadviseur

Op het eerste gezicht kan de lopende hypotheek gewoon doorlopen en wordt deze op twee namen gezet. Hierbij moet de hypotheekadviseur nog wel rekening houden met een eventuele aflosstand of eerdere renteaftrek van M. Het kan zijn dat de lopende hypotheek aangepast moet worden.

Als M starter is, dan heeft deze recht op 30 jaar renteaftrek over het hypotheekbedrag van €120.000 euro. Bij V ontstaat een aflosstand van €120.000 voor een duur van 25 jaar. Dat hypotheekdeel is nog maar 50% geworden. Het volgende is dan van toepassing:

Zolang beiden in het huis blijven wonen of samen een andere woning kopen, is er niets aan de hand.

Uit elkaar

Helaas is het geluk voor M en V na vijf jaar over. Zij besluiten uit elkaar te gaan. V blijft in de koopwoning wonen en koopt M uit. Voor de Eigenwoningschuld van M en het uitkoopbedrag kan V nu gewoon een hypotheek (annuïteiten- en/of lineaire hypotheek) afsluiten die volledig in Box 1 valt ,met een nieuwe duur van 30 jaar. Het volgende is dan van toepassing

Als M en V de nominaliteitsleer hebben gekozen in 2025 om de vergoeding te verrekenen dan is het vergoedingsbedrag nog steeds €80.000. M ontvangt nu €160.000. Voor de beleggingsleer is het bedrag van €80.000 gestegen naar €120.000. M ontvangt nu €140.000.

De nieuwe hypotheek van V ziet er als volgt uit:.

Er is een duidelijk verschil als iemand mede eigenaar wordt of dat partners uit elkaar gaan. Een hypotheekadviseur moet goed opletten welke hypotheekbedragen er van toepassing zijn met welke looptijden.

In de laatste berekening komt de aflosstand van V weer om de hoek kijken. Die had aan de zijlijn nog een hypotheek staan van €120.000 met een duur van maximaal 25 jaar. Als er geen aparte hypotheek van €20.000 wordt afgesloten met een duur van 25 jaar, dan is de betaalde hypotheekrente over het uitkoopbedrag niet fiscaal aftrekbaar.

Klantdossier

In deze simpele situatie blijkt dat er heel wat valkuilen zijn. Huizenbezitters doen er verstandig aan om hun renteaftrekverleden met daarbij de eigenwoningschulden goed bij te houden. Wie een hypotheek afsluit via een hypotheekadviseur of rechtstreeks bij een bank, ontvangt een klantdossier. In dit dossier moet de duur van de hypotheekrenteaftrek beschreven worden.

Huizenbezitters die uit elkaar gaan, moeten eerst hun huiswerk goed doen. Laat eerst de huidige situatie en de nieuwe situatie in kaart brengen. Hierna kan een en ander worden vastgelegd in de akte van verdeling met daarbij de hoogte van de schulden en het vermogen. Dat voorkomt discussies en problemen in de toekomst.