Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Column

Aflossingsvrije hypotheek wordt uitzondering

De kogel is door de kerk: de Rabobank en Obvion gaan als eerste banken in Nederland de aflossingsvrije hypotheek verder beperken.

Jos Koets
op
Views: 9.800
Categorie: Column, Vastgoed
Aflossingsvrije hypotheek wordt uitzondering
Beeld: © iStock

De afgelopen tijd was er veel te doen over de aflossingsvrije hypotheken in Nederland. De Nederlandsche Bank en de ECB vinden dat de aflossingsvrije hypotheken flink beperkt moeten worden. Ook de AFM heeft deze maand al aandacht besteed aan de aflossingsvrije hypotheken.

Bovendien zijn er verhalen in de markt dat DNB diverse banken een leuke brief heeft gestuurd over de aflossingsvrije hypotheek. Het gevolg is dat er discussies gaande zijn waarbij kenners en hypotheekadviseurs gevraagd wordt om hun mening te geven over onderstaande punten.

De toezichthouder geeft het volgende aan:

  • Er moet een geloofwaardig afbouwplan komen dat gericht is op vermindering van de aflossingsvrije hypotheekportefeuille. Banken moeten hierover rapporteren en een verlaging laten zien. Als dit niet gebeurt, moeten er extra voorzieningen getroffen worden.
  • Er worden eisen gesteld aan de leeftijd van klanten met een hypotheek. Een hypotheekschuld mag niet langer lopen dan de levensverwachting.
  • Klanten moeten bij aflosvrije leningsdelen aangeven hoe ze die gaan terugbetalen op basis van de overeengekomen terugbetalingsbron aan het einde van de looptijd.
  • Banken moeten regelmatig relevante financiële informatie over klanten actualiseren (met bewijslast). Denk hierbij aan pensioeninkomen bij gewenste herfinanciering.
  • Alleen een aflosvrij leningsdeel lager dan 50.000 euro is vrijgesteld.

Ook heeft DFO al meerdere keren aandacht besteed aan de aflossingsvrije hypotheken. Op hun website is het volgende nu te lezen: 

In eerdere edities van DFO Signalen hebben wij meerdere malen aandacht besteed aan de ontwikkeling dat in de komende jaren het aandeel aflosvrije hypothecaire kredieten verder zal worden teruggedrongen. Dit gebeurt op aanwijzing van de monetaire autoriteiten, waarvoor banken inmiddels instructies hebben ontvangen. Hoewel de impact van dit beleid voor veel consumenten aanzienlijk is, zijn deze instructies niet openbaar. Dit strookt niet met de democratische beginselen van onze samenleving, die zeker op dit moment extra respect vragen. Wanneer de verschillende geluiden worden samengevoegd, ontstaat het volgende beeld:

  • Banken zullen in jaarlijkse stappen hun bestaande portefeuille aflosvrij afbouwen.
  • Nieuwe aflosvrije hypothecaire kredieten zullen niet, of in zeer beperkte mate, worden afgesloten.
  • Banken zullen min of meer op hetzelfde moment overgaan tot invoering van maatregelen, omdat anders de bank die als laatste maatregelen neemt het risico loopt voor ingang van de maatregelen nog veel nieuwe aanvragen voor aflosvrije hypothecaire kredieten te ontvangen.
  • Het beleid van banken om klanten met een aflosvrij hypothecair krediet rechtstreeks te benaderen met het doel hen te stimuleren de hypotheekconstructie aan te passen zal worden voortgezet.
  • Bij tussentijdse nieuwe rentevaste periodes zal het verschil in rente tussen reguliere hypotheken en aflosvrije hypotheken fors groter worden dan nu het geval is.

  • Banken die niet onder toezicht van de ECB vallen maar onder toezicht van DNB zullen dezelfde instructies krijgen.

Bovenstaande voorgestelde maatregelen zijn drastisch. De gevolgen van deze maatregelen voor huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek kunnen zeer groot zijn. Vooral bij punt 2 kan er een probleem ontstaan. Ik ga ervan uit dat het hier alleen over de aflossingsvrije hypotheek gaat en niet over alle hypotheekvormen.

Stijgende maandlasten als gevolg

De aflossingsvrije hypotheek mag niet langer lopen dan de levensverwachting. Voor mannen die nu geboren worden is de levensverwachting ruim 80 jaar. Voor vrouwen is dat ruim 83 jaar. Dit betekent dat de aflossingsvrije hypotheek op de leeftijd van 83 jaar moet worden afgelost of omgezet naar een annuïteitenhypotheek. Dit betekent voor deze doelgroep van huizenbezitters dat de maandlasten gaan stijgen.

Stel: er is een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro waarbij de waarde van de woning 800.000 euro is. Bij een rente van 4% is het volgende van toepassing.

Hypotheekvorm Bedrag Rente Bruto per maand
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 4,0% 666,66 euro
Annuïteitenhypotheek 200.000 3,8% 932,00 euro


Er zijn nu veel huizenbezitters die nog een heel lage hypotheekrente hebben van rond de 1%. Deze rente is voor 20 jaar vastgezet. Als bij deze huizenbezitters de hypotheek moet worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek, dan is dat vragen om klachten.

Hypotheekvorm Bedrag Rente Bruto per maand
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 1,0% 166,66 euro
Annuïteitenhypotheek 200.000 0,8% 625,00 euro


Punt 3

Huizenbezitters moeten vooraf aangeven hoe zij de aflossingsvrije hypotheek gaan aflossen/terugbetalen. Zij kunnen dan kiezen uit: verkoop woning, eigen middelen of omzetten naar een annuïteitenhypotheek. Wat gaat de bank doen als blijkt dat een huizenbezitter de belofte niet nakomt?

Een huizenbezitter heeft jaren geleden verkoop woning aangekruist. Hij/zij is echter in goede gezondheid en woont nog met plezier in de woning. Gaat de bank de klant verplichten de woning te verkopen? Natuurlijk gaat dit niet gebeuren. Punt 3 is leuk verzonnen maar heeft totaal geen waarde en kan de prullenbak in.

Punt 4

Veel banken hebben de afgelopen jaren al contact gehad met klanten die een aflossingsvrije hypotheek hebben. Zij zijn op de stoel van de hypotheekadviseur gaan zitten. Sommige huizenbezitters zijn angstig geworden en zijn extra gaan aflossen, terwijl dit eigenlijk hun spaarcentje moet zijn.

Financiële tegenvallers kunnen dan niet worden opgevangen; de woning kan niet worden opgeknapt. Het is niet goed dat banken steeds hun klanten lastigvallen terwijl zij een product als de aflossingsvrije hypotheek aanbieden.

Punt 5

Een aflossingsvrije hypotheek lager dan 50.000 euro is vrijgesteld. Ik ga er hier vanuit dat dit over het totale bedrag gaat van alle lopende aflossingsvrije hypotheken.

Anders is het mogelijk om bijvoorbeeld drie aflossingsvrije hypotheken van €49.999 euro af te sluiten om in aanmerking te komen voor de vrijstelling. Ik ben zeer benieuwd waarom DNB voor het bedrag van 50.000 euro heeft gekozen.

In ieder geval is duidelijk dat DNB de duimschroeven flink wil gaan aandraaien. Waarschijnlijk zijn zij vergeten welke maatregelen diverse banken al hebben doorgevoerd:

  • Geen aflossingsvrije hypotheken meer voor consumptieve opnames
  • Geen aflossingsvrije hypotheken meer als sprake is van aflopende erfpacht
  • Hogere renteopslag in vergelijking met de annuïteitenhypotheek
  • Geen aflossingsvrije hypotheken meer bij een werkelijke lastentoets
  • Beleggingshypotheken worden gedeeltelijk als aflossingsvrije hypotheek meegenomen

Obvion heeft al een beperking doorgevoerd als er sprake is van een werkelijke lastentoets. Bij de werkelijke lastentoets wordt er geen rekening gehouden met de standaard annuïtaire aflossing. Er wordt nu gekeken naar het inkomen en de uitgaven van een persoon. In de praktijk kan dan een hogere hypotheek worden afgesloten. Bij Obvion mogen bestaande klanten met bestaande aflossingsvrije hypotheken deze behouden en gebruik maken van de werkelijke lastentoets. Met de werkelijke lastentoets mag de klant nu geen nieuwe aflossingsvrije hypotheken bij Obvion verhogen of toevoegen.

Huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek die hoger is dan 4,5 keer het inkomen moeten nagaan of zij hun aflossingsvrije hypotheek in de toekomst nog wel kunnen voortzetten, zie onderstaand rekenvoorbeeld.

  • Waarde woning: 600.000 euro, energielabel D
  • Lopende aflossingsvrije hypotheek: 180.000 euro, rente 4%
  • Bruto per maand: 600 euro
Toetsing Maximale hypotheek
Maximale hypotheek box 1 – toetsing inkomen 40.000 179.794
Maximale hypotheek box 1 – toetsing pensioeninkomen 40.000 209.816
Maximale hypotheek box 3 – toetsing inkomen 40.000 136.038
Maximale hypotheek box 3 – toetsing pensioeninkomen 40.000 174.717


Bovenstaande cijfers laten zien dat het niet in alle situaties mogelijk is om de aflossingsvrije hypotheek van 180.000 euro te handhaven. Dit is afhankelijk van de toetsing. Ter info: een Box 3-toetsing over het hypotheekbedrag vindt plaats als de renteaftrek vervalt binnen 10 jaar. In de praktijk zal trouwens blijken dat deze huizenbezitter geen probleem heeft om zijn maandlast van 600 euro te betalen.

In mijn column van vorig jaar Aflossingsvrije hypotheek? Overweeg die te verlengen kon u lezen wat het grote voordeel is als u de looptijd van de aflossingsvrije hypotheek verlengt. Uw bank kan dan pas na 30 jaar weer nieuwe eisen stellen.

Conclusie

De vraag is nu of banken tussentijds de lopende aflossingsvrije hypotheken gaan aanpakken. De komende maanden zal blijken welke maatregelen banken nog meer gaan doorvoeren om de aflossingsvrije hypotheek verder te beperken. De aflossingsvrije hypotheek kan zomaar een uitzondering worden.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jos Koets

Auteur:

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Bij elkaar, uit elkaar
  2. Aflossingsvrije hypotheek wordt uitzondering
  3. NVM blijft eigenwijs: huizenkopers in het nadeel

Reacties

Volgen
Eerste post
12 Posts
Omlaag
    Reactie Reactie van: dd20260122
  1. forum rang 4 robrdam
    Waarom de hypotheek moet zijn afgelost binnen de levensverwachting is mij een raadsel. Hiermee wordt alleen de erfenis groter, ook als je het geld liever bij leven besteed of schenkt. Een beperking tot zeg 50% van de waarde kan ik begrijpen uit risico standpunt, na overlijden moet het huis verkocht worden, en zolang het te koop staat lopen de (hypotheek)lasten door.
    2. Reactie
  2. Patriek3br
    Ben echt benieuwd met welke kaders de banken verder gaan komen en hoeveel paniek men weer gaat veroorzaken bij de consument. De meeste mensen met een aflossingsvrije hypotheek hebben een hele lage lening in verhouding met de waarde van de woning. Hoezo risico voor de bank? Het is weer een betutteling van de eerste orde, gewoon genant.
    3. Reactie
  3. Sshuffle
    Een aflossingsvrije hypotheek opnemen kan zelfs een oplossing zijn voor het thuis blijven wonen. Vermogen van ouderen zit vaak in de stenen. Als AOW en eventueel pensioen niet genoeg is om van rond te komen, zou je bijvoorbeeld voor maximaal 25% van de WOZ waarde een aflossingsvrije hypotheek / lening kunnen opnemen waarbij misschien ook de rente bij de hoofdsom wordt opgeteld tot een maximum percentage van de WOZ waarde.

    Daarnaast speelt hier nog wat anders. Als je nu een aflossingsvrije hypotheek afsluit, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek en is dit een aftrekpost in BOX III. Dit levert een fiscaal voordeel op ten opzichte banktegoeden.
    4. Reactie
  4. eddygoed
    Welk probleem zijn ze nu aan het oplossen? Hypotheek tov woningwaarde is bijna gehalveerd sinds 2014, woonquote bruto/netto is ook gedaald met 30%. Nieuwe hypotheken zijn al gelimiteerd op 50% aflossingsvrij en je hebt geen recht op HRA. Dus dat is al netjes afgedekt.

    Zie CBS : opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/8516...
    Bijlage:
    5. Reactie
  5. gerard66
    Je reinste waanzin, waarom moet een alleenstaande gepensioneerde worden gedwongen om te gaan aflossen? Ik kan maar 2 redenen verzinnen…1; De inkomsten uit de erfbelasting moeten fors omhoog of 2; De ouderen (zeker de alleenstaanden) moeten uit hun ruime woningen worden gejaagd om plaats te maken voor gezinnen.
    6. Reactie
  6. semicon_fan
    Ik kan niet begrijpen waarom dit nodig is. De beperking tot max 50% van de woningwaarde lijkt me toch voldoende om de risico's voor de bank uit te bannen. Wat ik nu om me heen zie is dat mensen steeds weer nieuwe hypotheken opnemen om weer een verbouwing te financieren. Met een aflossingsvrije hypotheek hoef je dat niet te doen, want zijn de maandlasten laag genoeg om geld te sparen voor onderhoud en verbouwing.
    7. Reactie
  7. Independent Broker
    Wat een onzin!

    Aflossingsvrij is de mooiste hypotheekvorm die er is! Stenen worden alleen maar meer waard! Kijk naar het aantal nieuw te bouwen huizen (100.000 per jaar die we al decennia niet halen vanwege stikstof regels en netcongestie). We blijven al jaren steken op 35.000 (max) Dus er vanwege geen enkel risico dat een woning minder waard wordt. Eerlijk de periode 2008 t/m 2012+ lag de woning landelijk op 30% min, maar dat was "The Big Short" . (see the movie) M.A.W. de overheid, de banken, de moody's, S & P's die nooit ingrepen en gewoon AAA ratings afgaven op volledig leegstaande dorpen in de VS. Allemaal impact op onze economie. En nu het goede nieuws: we zijn er van hersteld, echter alleen door het huidige tekort. Mijn kinderen hebben gelukkig nog iets kunnen kopen, waardoor ze meegaan met opbouw van eigen vermogen. De gemiddelde huurprijs in Nederland ligt rond de € 1850,- per maand. Wat kunnen starters hier wel niet voor kopen qua maandlast? Dus waarvoor moet een hypotheek afgelost worden binnen 30 jaar? Maak er dan 50 jaar van, dan wordt iedereen blij!
    8. Reactie
  8. sebpb
    gemiddelde huis is € 500.000,-, zit je dan net als mijn ouders op je 76ste in een stapel afgeloste stenen van € 500.000,-, wat je dus niet ten gelede kan maken om bijvoorbeeld die ene reis te maken.

    Als je naar het verzorgingstehuis tehuis moet (bijvoorbeeld door dementie) moet je eerst je eigen vermogen opeten. En als je de pijp uitgaat komt de belasting dienst die € 500.000,- bij je kinderen verrekenen.
    9. Reactie Reactie van: dd20260123
    10. Reactie
  10. forum rang 5 Freddy Krueger
    Dit blijft toch echt een vreemd verhaal zeg ik als financieel adviseur met 30 jaar ervaring. De argumenten zijn genoemd dus daar hoef ik nix over te zeggen, maar de aanleiding ontgaat mij volledig. Ik heb in 30 jaar tijd wat betreft hypotheken in mijn deel van een hele grote portefeuille niemand maar dan ook helemaal niemand geveild zien worden en ja daar valt ook de kredietcrisis in, zelfs toen niet. Dit is echt een non issue in de praktijk het risico van aflossingsvrije hypotheken.
    11. Reactie
  11. Independent Broker
    Het kan nog erger worden. De politiek heeft hardop gesproken over het verhuizen van de waarde van de woning naar box 3! Dit betekend dat de overwaarde van een woning mogelijk tegen 7.78 % (voor 2026 6% in theorie) belast gaat worden. Dus door het verplicht aflossen gaat in dat geval de overwaarde naar een nog hogere belasting.
    12. Reactie Laatste reactie
  12. gerard66
    Er worden een hoop regels gemaakt en een hoop mensen aan het werk gezet om een niet-bestaand probleem op te lossen. Te triest voor woorden. Laten we de boeren eens wat regels geven om het gat in de ozonlaag te dichten en de zure regen aan te pakken. .... Beste DNB er is geen gat meer in de ozonlaag en de zure regen is iets uit het verleden. Richt je op de echte problemen in de woningmarkt (betaalbaarheid, beschikbaarheid, scheefhuren, verduurzaming, stikstof, mobiliteit, en zo kan ik nog even doorgaan) ... wat een verspilling van tijd en energie (en van de rechtszaken die onnodig zullen gaan komen. )
12 Posts
Omhoog

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Forumregels | Lees hier het forumreglement

Kwaliteit boven kwantiteit

Lever een duidelijke en constructieve bijdrage aan de discussie. Kwaliteit trekt kwaliteit aan.

Blijf ontopic

beperk je reactie tot het onderwerp van het forumdraadje en haal er geen andere zaken bij.

Respecteer je medemens

Een afwijkende visie op een bedrijf rechtvaardigt geen persoonlijke aanvallen. Reageer op de inhoud van iemands argumenten, niet op de persoon;

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. AEX start handelsdag in het groen ondanks terugval op Wall Street
  2. Stuivinga verlengt bestuurstermijn bij Acomo niet
  3. EPRA-winst Aedifica hoger dan verwacht
  4. Jefferies verlaagt koersdoel Adyen flink
  5. Heijmans haalt outlook en rekent op verdere groei in 2026
  6. Flinke groeiversnelling bij CM.com verwacht
  7. Aziatische beurzen in het rood
  8. Verdeelde start voor Europese beurzen
  9. Beursagenda: macro-economisch
  10. Beursagenda: buitenlandse fondsen

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Analyse en Advies

    Advieswijziging Adyen
  2. Premium

    Analyse en Advies

    Draak van een deal voor DSM-Firmenich
  3. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: RELX ineens wél spannend, Philips, Japan, VS en defensie
  4. Premium

    Analyse en Advies

    ABN Amro heeft een leuke verrassing voor aandeelhouders
  5. Premium

    Analyse en Advies

    Rake klappen voor sterk S&P Global