NVM blijft eigenwijs: huizenkopers in het nadeel

In mijn column Oneerlijke biedingspraktijken door makelaars van vorig jaar kon u lezen dat er nog steeds geen eerlijk biedingsproces is voor het kopen van een woning. Er gaat echter wat veranderen vanaf 1 februari 2026. De NVM heeft namelijk het ‘Protocol Transparant Bieden Woonruimte’ vastgesteld. Volgens voorzitter Lana Gerssen van de NVM is dit protocol opnieuw een grote stap voorwaarts omdat het biedproces nog inzichtelijker wordt voor de huizenzoekers.

Inzichtelijker is leuk, maar is het ook eerlijker voor de huizenzoekers die een bod doen op een koopwoning? Vanaf februari zijn er vier verkoopmethoden:

- inschrijving met biedtermijn
- gesloten inschrijving met biedtermijn
- open veiling met biedtermijn
- bieden zonder biedtermijn (1 op 1 onderhandelen)

Bij bieden zonder biedtermijn onderhandelen koper en verkoper rechtstreeks met elkaar. Deze verkoopmethode wordt niet meer toegepast. De afgelopen jaren wordt de inschrijving met biedtermijn het meeste gehanteerd.

De NVM-makelaars zijn daarbij verplicht om het biedlogboek (Move.nl) waarin alle biedingen op een woning worden vastgelegd, te gebruiken. Bij deze inschrijving met biedtermijn kan de verkopende makelaar de biedingen inzien van de huizenzoekers die de woning graag willen kopen. De NVM is van mening dat verkoper en de makelaar zo meer zicht en regie hebben tijdens het verkoopproces. 

Onder één hoedje

Vanuit de praktijk is ook bekend dat verkopende makelaars biedingen doorgegeven aan aankoopmakelaars. Een aankopende makelaar is niet verplicht. Iedere huizenzoeker kan zelf bieden op een koopwoning en zich de kosten van een aankopende makelaar besparen. Maar doordat makelaars onderling contact met elkaar hebben tijdens het biedproces hebben huizenzoekers met een aankopende makelaar een voordeel.

Vaak wordt in de laatste minuten van de biedtermijn nog een bod geplaatst dat uiteindelijk het beste blijkt te zijn. Dit is mogelijk als de verkopende makelaar de beste bieding heeft doorgegeven aan de aankopende makelaar. 

Er zit echter nog een addertje onder het gras: na de biedtermijn kunnen er ook nog biedingen binnenkomen. Een verkopende makelaar moet deze in behandeling nemen. Het komt nog regelmatig voor dat de koopwoning alsnog naar een ander gaat terwijl de kopers met het beste bod tijdens de biedtermijn de champagne al hebben ontkurkt. Een koop is pas gesloten als beide partijen een koopcontract hebben ondertekend. 

Transparantie

De afgelopen jaren is er door diverse partijen aangedrongen op gesloten inschrijving met biedtermijn. Het grote voordeel voor de huizenzoekers is dat de verkopende makelaar de biedingen niet kan inzien. Volgens de NVM is er ook een nadeel. De biedingen kunnen namelijk mogelijk niet voldoen aan de eisen van de verkopers, waardoor er een nieuwe ronde moet plaatsvinden. Dit argument is leuk verzonnen, maar is ook van toepassing als tussentijds de biedingen ingezien kunnen worden.

Sinds september 2021 (na de uitzending van Radar over dit onderwerp) heeft het kabinet de branche wat tijd gegeven om veranderingen door te voeren. In de afgelopen jaren is gebleken dat de doorgevoerde veranderingen niet voldoen. Vereniging Eigen Huis wil nu dat het kabinet gaat optreden.

Vereniging Eigen Huis roept het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en de Tweede Kamer op om de NTA (de minimale eisen aan het biedproces die afgelopen voorjaar zijn vastgesteld door het ministerie en grote marktpartijen) wettelijk te verplichten, gecertificeerde biedsoftware voor te schrijven en onafhankelijk toezicht met sancties te organiseren. “De grootste brancheorganisatie van Nederland hoort voorop te lopen in bescherming, niet achteraan in behoud van oude privileges. Vastgoed Nederland heeft als tweede organisatie de minimale eisen wel onderschreven. NVM kan niet achterblijven. Het wordt tijd dat transparantie niet meer afhankelijk is van goede wil, maar van regels die iedereen moet volgen”, aldus Kremer. 

Er zijn veel makelaars in Nederland die het eens zijn met de Vereniging Eigen Huis. Vooral de makelaars die lid zijn van een branchevereniging moeten jaarlijks een leuk bedrag aftikken en aan bepaalde eisen (cursussen) voldoen. Het is logisch dat zij voorstander zijn van een goede zorgplicht met regels waaraan makelaars zich moeten houden.

Nu kan iedereen een huis verkopen zonder daarvoor een opleiding te volgen. Bovendien kan ook het uurtje-factuurtje worden ingevoerd. Het komt nu nog regelmatig voor dat verkopende makelaars een factuur overleggen van meer dan €15.000 voor de verkoop van een woning. Hierbij mogen de verkopers ook eens goed hun huiswerk gaan doen. Zij gaan uiteindelijk akkoord met dit soort bedragen.

Ontbindende voorwaarden

Ik word regelmatig gebeld door huizenzoekers die vragen of zij kunnen gaan bieden zonder voorbehoud van financiering. Zij geven dan aan dat een verkopende makelaar dit heeft geadviseerd met als reden dat zij anders geen kans zouden hebben op de te koop staande woning. De verkopende makelaar vertelt er echter niet bij wat de gevolgen kunnen zijn als het niet lukt om de financiering (de hypotheek) rond te krijgen. Het gaat dan niet alleen om een boete van 10% van de koopsom. Wie de koopakte goed leest, zal concluderen dat er meer kan gebeuren.

11.2. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Vorig jaar heeft een rechtbank een koper tot €170.000 boete veroordeeld. 10% van de koopsom was €61.000. Het resterende bedrag moest betaald worden omdat de woning voor een lagere prijs was verkocht!

Het is beter om kopen zonder voorbehoud van financiering te verbieden. Iedere koop vindt dan plaats onder voorbehoud van financiering met een vaste termijn van bijvoorbeeld zeven weken. Kopers hebben dan meer zekerheid, maar moeten niet achterover gaan leunen. Het is verstandig om goed door te lezen onder welke voorwaarden kopers onder de koop uit kunnen als de hypotheek onverwachts niet doorgaat. De voorwaarden zijn de afgelopen jaren steeds strenger geworden. Hieronder een voorbeeld.

Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.
In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud wordt onder "goed gedocumenteerd" in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken dat de koper bij tenminste 1 geldverstrekkende instelling een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen en dat deze aanvraag niet tot het verstrekken van een financiering heeft geleid. Een kopie van de originele afwijzingsbrief met handtekening van de geldverstrekker/bank waarin de volgende gegevens staan vermeld:

- gegevens koper;
- adres van het te financieren object;
- bedrag van de financiering;
- reden van de afwijzing
Indien de mededeling niet goed "gedocumenteerd" is, behoeft verkoper geen genoegen te nemen met ontbinding.

Uit het bovenstaande blijkt dat de inhoud van de afwijzingsbrief belangrijk is om de koop ongedaan te maken. Veel kopers gaan ervan uit dat een bank de afwijzingsbrief wel schrijft als zij erom vragen. Dit laatste is niet aan de orde. Een bank zal eerst alle benodigde stukken willen hebben om deze te kunnen beoordelen. Als een koper of hypotheekadviseur niet alle stukken aanlevert, zal de bank geen afwijzingsbrief opmaken. 

Nu de termijn voor het regelen van een hypotheek steeds vaker heel kort is, is het verstandig om vooraf al zoveel mogelijk stukken te regelen. Wie toch de hypotheek niet op tijd rond krijgt en een boete moet betalen, kan nog naar de rechter stappen. In mijn column van vorig jaar Niet voldaan aan de ontbindende voorwaarden? De boete kan een stuk omlaag kon u lezen dat de boete flink verlaagd kan worden. Het is opvallend dat er tegenstrijdige uitspraken zijn als er een boete betaald moet worden.

Huizenzoekers doen er verstandig aan om voor ze een bod uitbrengen te vragen aan de verkopende makelaar welke verkoopmethode er van toepassing is: hoe moet er geboden gaan worden en wat zijn daarvan de nadelen?

Verbeteringen gewenst

Betreffende de NVM is het spijtig dat deze niet wilt meewerken. Het woord is nu aan de heren en dames in Den Haag. Komt er eindelijk een zorgplicht met voorwaarden waaraan een makelaar moet voldoen? Ik denk aan:

• Diploma-eis

• Jaarlijks kennis testen door middel van bijscholing als er iets in de branche verandert

• Koop van de woning is rond na het biedingsproces

• Geen inzage meer tijdens het biedingsproces

• Standaard kopen met ontbindende voorwaarden voor financiering van 7 weken

• Standaard bouwkundig en funderingsrapport als de koper dit wil

• Uren verantwoorden

Er mag ook wel eens naar de koopakte gekeken worden: die is voor veel kopers onbegrijpelijk en vaak staan er clausules in die alle gebreken van de woning uitsluiten.