Hypotheekadviseurs in paniek

Allereerst wens ik iedereen een zeer gezond en gelukkig 2026 toe.

In een uitgebreide IEX-column van 7 januari 2022 (Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs) kon u lezen dat vanaf 2022 nieuwe regels van toepassing zijn bij het berekenen van het renteaftrekverleden van huizenkopers. Nu - vier jaar later - is de vraag of alle hypotheekadviseurs de maximaal drie berekeningen voor hun klanten maken.

Berekening 1: Wettelijke regeling
Berekening 2: Wettelijke regeling Kan bepaling
Berekening 3: Draagplicht

In ieder geval zijn alle hypotheekadviseurs de afgelopen vier jaar wel een paar keer in de klas geweest om te leren hoe de berekeningen gemaakt moeten worden. Bovendien heeft de Kennisgroep Belastingdienst diverse uitspraken gedaan met rekenvoorbeelden waauit bleek hoe de adviseur in bepaalde situaties de berekeningen moet maken.

Met deze voorbeelden en de diverse cursussen moet het toch mogelijk zijn dat alle adviseurs alle drie de berekeningen kunnen maken voor hun klanten.

Helaas blijkt het tegendeel waar te zijn: niet alle berekeningen worden gemaakt omdat deze te ingewikkeld zijn!

Is de fiscaliteit daadwerkelijk zo moeilijk?

Het verhaal is niet van vandaag of gisteren. Ik heb in 2010 al vragen gesteld aan de Staatssecretaris over de fiscaliteit van het renteaftrekverleden. Tot op heden heb ik 19 IEX-columns geschreven over deze fiscaliteit, die meerdere keren is veranderd of nog niet 100% duidelijk is.

1. Zestig jaar renteaftrek op 15 januari 2010

2. Een vraag aan Den Haag op 2 november 2012

3. Oh nieuwe renteaftrekplannen Weekers op 23 november 2012

4. Weekers rommelt met bijleenregeling op 14 december 2012

5. Koets wacht nog op antwoord op 31 mei 2013

6. Acht kamervragen op 3 juni 2013

7. Weekers geeft antwoord op 14 juni 2013

8. Niemand weet het echt op 17 juni 2016

9. Hypotheekrenteaftrek wordt verder beperkt | IEX.nl op 23 december 2016

10. Looptijd renteaftrek verandert weer met de beperkte gemeenschap van goederen bij trouwen | IEX.nl op 16 juni 2017

11. Belastingdienst weet het niet meer | IEX.nl op 4 januari 2019

12. Staatssecretaris Menno Snel geeft antwoord | IEX.nl op 14 juni 2019

13. Controleer uw hypotheekadviseur | IEX.nl op 10 januari 2020

14. Goede hypotheekadviseurs ontzorgen hun klanten | IEX.nl op 4 december 2020

15. Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat! | IEX.nl op 22 januari 2021

16. Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs | IEX.nl op 7 januari 2022

17. Geen hypotheekrenteaftrek door fout staatssecretaris | IEX.nl op 2 januari 2023

18. Staatssecretaris geeft indirect antwoord | IEX.nl op 19 mei 2023

19. Belastingdienst helpt hypotheekadviseurs | IEX.nl op 2 juni 2023

Van de AFM: een leidraad

Hoe ingewikkeld de materie ook is, vanuit Den Haag is er altijd antwoord gekomen. De AFM heeft op 12 december een Consultatie Leidraad Hypotheekadvisering gepubliceerd. In deze leidraad komt ook het renteaftrekverleden met daarbij de nieuwe regels vanaf 2022 aan bod.

Hieronder enkele uitspraken en aanbevelingen van de AFM waaraan iedere hypotheekadviseur zich moet houden.

De adviseur blijft permanent actueel door op de hoogte te blijven van zowel vakinhoudelijke ontwikkelingen, zoals wijzigingen in relevante fiscale regelgeving, en door maatschappelijk trends te volgen, bijvoorbeeld de funderingsproblematiek.

Verder maakt de adviseur, indien nodig, gebruik van gespecialiseerde software om complexe berekeningen uit te voeren. De adviseur zorgt dat hij digitaal vaardig blijft en goed geïnformeerd is over de werking van de gebruikte adviessoftware. De adviseur spant zich in om zoveel als mogelijk zekerheid te verkrijgen over de juistheid van de regelingen en berekeningen die in de software worden toepast. De adviseur is immers verantwoordelijk voor het advies.

De adviseur vraagt ook naar het woonverleden omdat het eigenwoningverleden relevant kan zijn voor het bepalen van de maximale hypotheek.

In de fase van het advies geeft de adviseur op basis van alle verzamelde informatie aan welke hypotheekconstructie goed aansluit op de uitkomsten van de analyses en past bij de situatie en de wensen van de klant. De adviseur houdt hierbij ook rekening met alle relevante fiscale aspecten voor zover die gelden of redelijkerwijs in de situatie van de klant zijn te voorzien

Fiscale regelingen, zoals de eigenwoningregeling, zijn van invloed op de betaalbaarheid van de hypotheek. Tegelijkertijd kan de fiscale situatie bij klanten met een hypotheekverleden complex zijn. De deskundigheid van de adviseur is daarbij van grote waarde om tot een passend en verantwoord advies te komen. Het niet of onjuist meenemen van fiscale factoren kan immers leiden tot onverantwoorde woonlasten

Het is belangrijk dat de adviseur zich inspant om het fiscale verleden te achterhalen en geen genoegen neemt met een eerste reactie van een klant die aangeeft het niet allemaal meer te weten. Niettemin kan het voorkomen dat ondanks de inspanningen van de adviseur (en de klant) het fiscale verleden niet volledig te achterhalen is, bijvoorbeeld door ontbrekende documenten of een overstap naar een nieuwe adviseur. In dat geval zal de adviseur vastleggen welke aannames worden gedaan en de klant duidelijk informeren over de mogelijke fiscale gevolgen van die aannames en de uiteindelijke keuzes, als deze niet exact te berekenen zijn

Op basis van de ingewonnen informatie zal de adviseur de eigenwoningschuld en eigenwoningreserve berekenen en beoordelen welke delen van de lening fiscaal kwalificeren voor hypotheekrenteaftrek. Hierbij houdt de adviseur rekening met (fiscale) overgangsregimes en de fiscale gevolgen. Denk hierbij aan het beëindigen of voortzetten van opbouwproducten. De adviseur maakt indien noodzakelijk verschillende scenario’s inzichtelijk voor de klant. Uit de inventarisatie zal blijken wat uiteindelijk het beste aansluit bij de situatie van de klant, bijvoorbeeld de wettelijke regeling of een draagplichtovereenkomst

De definitieve leidraad volgt over een paar maanden. Het bovenstaande is echter duidelijk. Iedere hypotheekadviseur moet het renteaftrekverleden van zijn klanten in kaart brengen.

Het komt regelmatig voor dat het verleden bij de klant niet bekend is. De AFM eist dat de adviseur zich inspant om het fiscale verleden te achterhalen. In de praktijk blijkt nu dat veel adviseurs dit niet doen.

Software controleren

Hierna is het verstandig dat de adviseur de verschillende berekeningen (maximaal drie) van de eigenwoningregeling maakt. Een deel van de waarde van de woning hoort bij het inkomen in Box 1, de rente en sommige kosten die voor de woning worden gemaakt, mogen worden afgetrokken van de inkomsten in Box 1. Het is daarbij mogelijk dat er een Box 3-bedrag ontstaat, waardoor de maximale hypotheek op inkomen lager wordt. Bij doorstromers is de duur van de renteaftrek niet meer 30 jaar voor het gehele hypotheekbedrag.

Zoals bekend is de AFM heel streng als er sprake is van overkreditering. Bovendien moet de adviseur verder kijken dan de maximale hypotheek op inkomen. Er moet navraag worden gedaan of de bruto / netto maandlasten van de hypotheek wel betaalbaar zijn tijdens de gehele looptijd. Iedereen heeft zijn eigen uitgavenpatroon.

Adviseurs die de EWR-berekeningen maken via een softwareprogramma moeten de uitkomsten controleren. Zij mogen er dus niet blindelings vanuit gaan dat de berekeningen kloppen.

Ik weet zeker dat bijna geen enkele adviseur de uitkomsten tot op heden heeft gecontroleerd. Bij heel veel adviseurs is de kennis van de eigenwoningregeling namelijk zeer beperkt. Deze adviseurs kunnen niet alle berekeningen handmatig maken; zij kunnen die dus ook niet controleren. Zij hebben de uitkomsten wel gebruikt voor het aanvragen van hypotheekconstructies die fiscaal waarschijnlijk helemaal niet kloppen.

Tool beschikbaar

Het CDFD, dat vorig jaar de Douche van Koets heeft gewonnen, mag ook aan het werk. Op het ogenblik is niet eens de materie van de eigenwoningregeling in de nieuwe regels van de WFT PE hypothecair voor de komende drie jaren (periode 2025 – 2028) opgenomen. Hypotheekadviseurs worden dus niet meer getoetst op hun begrip van de materie en hun vaardigheden met de berekeningen.

De opleidingsinstituten krijgen het in ieder geval druk. Zij zullen cursussen gaan aanbieden om de hypotheekadviseurs nogmaals te leren hoe de berekeningen gemaakt moeten worden. De vraag is of dat helpt.

Het antwoord is bekend. De eerdere cursussen - vanaf 2022 - leidden er niet toe dat iedere adviseur alle berekeningen handmatig kon maken. Dat is geen schande; het is ingewikkelde materie. Ik heb echter met Patrick Betman een goede eigenwoningregelingtool voor hypotheekadviseurs gemaakt. Met deze tool als hulpmiddel zullen veel adviseurs de berekeningen wel kunnen maken. Helaas hebben de brancheorganisaties hun leden (de hypotheekadviseurs) niet geattendeerd op deze EWR-tool. De AFM heeft hem in ieder geval wel gezien. Wij waren daar namelijk vorig jaar januari uitgenodigd.

Struisvogelpolitiek

Over een paar maanden zal de echte leidraad verschijnen. Ik verwacht dat deze niet veel zal afwijken van wat nu gepubliceerd is. Het zou verstandig zijn als de AFM 100% duidelijkheid over de uit te voeren berekeningen zou geven. Veel adviseurs hebben de afgelopen vier jaar hun kop in het zand gestoken.

Het is logisch dat er nu bij velen wat paniek is ontstaan. Wordt vervolgt als de definitieve leidraad bekend is. In deze vervolgcolumn zal ik ook met een simpel praktijkvoorbeeld aantonen dat alle berekeningen van de eigenwoningregeling eigenlijk altijd moeten worden uitgevoerd.