De verhuisregeling: ingewikkeld en gevaarlijk

Huizenbezitters die een paar jaar geleden hun lage hypotheekrente (bijvoorbeeld 1%) voor een lange periode hebben vastgezet, gaan er vaak blindelings vanuit dat deze rente kan worden meegenomen naar de volgende koopwoning. Helaas is het niet altijd zo simpel. In werkelijkheid blijkt de verhuisregeling soms een gedrocht te zijn.

Dit zien we ook terug in het aantal Kifid-zaken (het Klachteninstituut voor de Financiële Dienstverlening) dat door huizenbezitters wordt aangespannen tegen hun hypotheekadviseur of bank. Een hypotheekadviseur moet zijn huiswerk heel goed doen want er zijn aardig wat valkuilen. Bijvoorbeeld:

• Voorwaarden van de verhuisregeling (offertetermijn, verkoop huidige koopwoning, annuleringskosten en bereidstellingsprovisie)
• Nieuwe maandlasten lopende hypotheek (hoogte hypotheekrente)
• Hoogte dubbele maandlasten en over welke periode (let op nieuwbouw)
• Hoogte overbrugginsrente (variabel of vaste rente)
• Aanpassen hypotheekrente vanwege lagere risicoklasse

Bij de verhuisregeling moet eerst gekeken worden wat de mogelijkheden zijn betreffende de huidige woning. Hieronder de twee mogelijkheden bij Florius.

1. Je koopt eerst een nieuwe woning en verkoopt daarna de oude woning

Dan moet je bij de aanvraag voor de nieuwe lening aangeven dat je gebruik wil maken van de verhuisregeling.

2. Je verkoopt eerst de oude woning en koopt daarna een nieuwe woning

Dan moet je binnen 6 maanden nadat je de oude woning hebt verkocht en de oude hypotheek hebt afgelost, een nieuwe lening bij Florius aanvragen voor de nieuwe woning. Dat betekent dat er een renteaanbod voor de nieuwe woning uitgebracht moet zijn.

Bij Floris heeft de klant dus twee mogelijkheden. Het verhaal wordt anders en beduidend moeilijker als eerst de huidige woning verkocht moet worden.

Een pijnlijke flater

De Hypotheekshop had niet alles goed vastgelegd waardoor deze een leuk bedrag van rond de €76.000 mag aftikken.

Het volgende was van toepassing betreffende de verhuisregeling bij de bank Merius.

[eisers] hebben in 2021 de woning aan de [adres 1] in Alkmaar gekocht. Voor de financiering daarvan hebben zij een hypotheek afgesloten bij Merius Hypotheken (hierna: Merius) voor een bedrag van €503.000,- (€125.000,- aflossingsvrij en €378.000,- annuïtair). Het rentepercentage van beide leningdelen is 1,88% met een rentevaste periode van 25 jaar.

“De belangrijkste voorwaarden van de verhuisregeling zijn:

[...] De oude woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. De verkoopakte is hiervoor het bewijs.”

2.5.
De Hypotheekshop heeft op 12 augustus 2022 namens [eisers] een aanvraag voor een renteaanbod ingediend bij Merius, met toepassing van de verhuisregeling. Op 17 augustus 2022 is deze aanvraag door de Hypotheekshop ingetrokken, omdat de oude woning van [eisers] nog niet was verkocht.

De regeltjes voor de verhuisregeling zijn duidelijk (zie ook https://meriushypotheken.nl/verhuisregeling/). De huidige woning moet verkocht zijn alvorens de verhuisregeling van toepassing is.

De Hypotheekshop heeft Merius echter telefonisch gesproken en te horen gekregen dat de verhuisregeling achteraf toegepast kan worden als de woning is verkocht. De huizenbezitters hebben op basis van dit advies van de hypotheekadviseur een hypotheek afgesloten zonder toepassing van de verhuisregeling. Er werd een renteaanbod aangevraagd met de actuele marktrentes. Dit renteaanbod moest later, als de woning daadwerkelijk was verkocht, worden omgezet in een renteaanbod met de hypotheekrentes van de verhuisregeling.

Als dit daadwerkelijk mogelijk was, dan had Merius dit ook wel duidelijk vermeld in zijn voorwaarden! De hypotheekadviseur vergat Merius te vragen om alles schriftelijk vast te leggen. De verhuisregeling was niet mogelijk, waarop de klant een schadevergoding eiste. Deze schadevergoeding werd toegewezen en was als volgt samengesteld.

Dit betekent dat de rechtbank de schade van [eisers] – tegen de contante waarde – zal vaststellen voor een periode van 25 jaar waarbij een vergelijking zal worden gemaakt tussen de rentepercentages van 1,88% en 3,64%. De rechtbank zoekt hierbij aansluiting bij het rapport van Cum laude. Uit het rapport van Cum laude begrijpt de rechtbank dat de hypotheeklasten over een periode van 25 jaar zonder toepassing van de verhuisregeling €199.633,- zullen bedragen, terwijl dit met toepassing van de verhuisregeling €114.839,- zou zijn geweest. Dat is een verschil van €84.794,-. De contante waarde daarvan bedraagt volgens het rapport €70.722,-. Dit bedrag van €70.722,- zal de rechtbank als schadevergoeding toewijzen.

Twee hypotheken

Als de verhuisregeling wel mogelijk is, dan mag de hypotheekadviseur gaan rekenen als er eerst een andere woning wordt gekocht. Er is namelijk sprake van twee woningen en ook twee hypotheken, waarbij vaak de rente van de lopende hypotheek nog wordt aangepast en er een variabele rente van toepassing is voor de overbruggingshypotheek.

Hieronder een rekenvoorbeeld waarbij een stel een andere woning koopt:

De lopende NHG-hypotheek gaat over naar de nieuwe koopwoning. De rente wordt aangepast naar 1,7% omdat het nu een hypotheek zonder NHG wordt. Hierbij moet er wel gekeken worden naar de risicoklasse.

Bovendien wordt in dit voorbeeld de hypotheekrente voor de huidige woning aangepast. Deze wordt 4%, waardoor de bruto maandlasten stijgen naar €1.432. Dit is een flinke verhoging van €425 per maand.

Hierna moet de klant wel even geattendeerd worden op de variabele rente van de overbruggingshypotheek. Deze kan namelijk (flink) stijgen, waardoor ook de bruto maandlasen oplopen. Zolang er twee woningen zijn, is het volgende van toepassing:

In dit geval is het niet te hopen dat deze huizenbezitters lang dubbele maandlasten hebben. Vooral bij nieuwbouw kan de bouwtermijn wel eens uitlopen. Dit worden dan dure bouwmaanden.

In deze situatie beoordeelt de bank eerst of het inkomen voldoende is om beide hypotheken te kunnen betalen. Is dat niet het geval, dan moeten deze klanten een leuk bedrag aan eigen middelen aantonen. De meeste banken hanteren 12 maanden het nieuwe maandbedrag van de hypotheek op de huidige woning en de overbruggingshypotheek. Het gaat hier dan over een totaal spaarbedrag van ruim €26.000.

Echtscheiding en de verhuisregeling

In ieder geval is duidelijk dat er heel wat valkuilen zijn voor de hypotheekadviseur. Het kan nog erger: als er sprake is van een echtscheiding. In dat geval moet uitgemaakt worden wie er gebruik gaat maken van de verhuisregeling. Er zijn banken in Nederland waarbij beiden de verhuisregeling kunnen hanteren. Hieronder de voorwaarden van Argenta:

Als het onderpand wordt verkocht houden beide schuldenaren recht op de Argenta verhuisregeling. Dit is elk voor de helft. Het is mogelijk dat één van beide voor 100% gebruik maakt van de Argenta verhuisregeling. Er moet dan wel door de ander een afstandsverklaring worden getekend.

Het verhaal wordt minder leuk als slechts één persoon de verhuisregeling kan toepassen. In dat geval is het verstandig om voor de scheiding al goede afspraken te maken en die vast te leggen in de echtscheidingspapieren.

Tot slot is het goed opletten als één persoon een andere woning koopt en een overbruggingshypotheek nodig heeft. De ex-partner moet namelijk meewerken, en dat moet schriftelijk worden vastgelegd. Let op: het gaat hier dan over 50% van de overwaarde van de huidige woning die meetelt voor de berekening van de overbruggingshypotheek.

Ga naar de rechter

Al met al is er heel wat huiswerk vooraf te doen als er sprake is van een verhuisregeling. Het is dan ook niet verwonderlijk dat er fouten worden gemaakt. Dit zorgt er voor dat het Kifid en de rechter aan het werk blijven. Wie een klacht heeft, kan beter naar de rechter gaan dan naar het Kifid. Tot op heden hebben de rechters meer uitspraken gedaan in het voordeel van de huizenbezitters. Bovendien zijn de schadebedragen die door een rechter worden toegewezen (flink) hoger dan die van het Kifid.