Prijsstijging koopwoningen zwakt af, maar dat geeft een vertekend beeld

De Nederlandse huizenmarkt lijkt heel voorzichtig af te koelen, maar de cijfers geven een enigszins vertekend beeld. Hoe zit dat?

In het tweede kwartaal van 2025 stegen de prijzen van nieuwbouwwoningen met 7,8% ten opzichte van een jaar eerder, tegenover 9,4% in het eerste kwartaal, zo blijkt uit cijfers van het CBS, Kadaster en Eurostat. De prijzen van bestaande koopwoningen gingen nog iets harder omhoog - die stegen met 9,7% op jaarbasis - maar ook dat is een beperkte afvlakking ten opzichte van het eerste kwartaal, toen ze nog met 10,9% opliepen.

Voor een nieuwbouwhuis wordt nu gemiddeld ruim €495.000 neergeteld en voor een bestaande woning bijna €473.000.

Uitponden van woningen door woningbeleggers

Dat de prijsstijgingen wat afvlakken lijkt hoopvol nieuws voor starters op de woningmarkt. Toch geven de cijfers een wat vertekend beeld. De onderliggende vraag naar koopwoningen blijft onverminderd hoog. Dat de prijzen niet nóg harder zijn opgelopen, heeft waarschijnlijk te maken met een toename van het aanbod, zo valt te lezen in een eerdere publicatie van makelaarsvereniging NVM.

Het gaat vooral om huurwoningen die door woningbeleggers massaal in de verkoop zijn gezet na afloop van een huurcontract: het zogeheten uitponden. Dat is het gevolg van diverse maatregelen die het voor woningbeleggers een stuk minder aantrekkelijk hebben gemaakt om een huis te verhuren: 

• de Wet Betaalbare Huur, die de aanvangshuur van woningen in het middensegment aan banden legt;
• het hoge fictieve rendement in box 3 van de inkomstenbelasting (van 5,88%);
• het verbod op tijdelijke huurcontracten.

Die uitpondgolf drukt de gemiddelde verkoopprijs, zeker in steden waar veel particuliere verhuurders actief zijn. Volgens de NVM zijn deze woningen gemiddeld kleiner en van minder goede kwaliteit, waardoor ze de prijsontwikkeling tijdelijk temperen. Hoewel het er dus op lijkt dat de woningmarkt wat minder oververhit raakt, hoeft dit niet het geval te zijn. Zonder de stroom voormalige huurwoningen zouden de huizenprijzen vermoedelijk nog harder zijn gestegen.

Verkoop nieuwbouwwoningen hapert

In totaal verwisselden in het tweede kwartaal ruim 57.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dit is bijna 20% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. De verkoop van nieuwbouwwoningen hapert daarentegen: er werden bijna 6.300 nieuwbouwkoopwoningen verkocht, ongeveer evenveel als een jaar geleden.

Dat de verkoop van nieuwbouwwoningen stokt, komt volgens makelaarsvereniging NVM deels doordat het aanbod niet aansluit bij de wensen van woningzoekenden. Er komen vooral kleine en middelgrote appartementen op de markt; grote appartementen van meer dan 90 vierkante meter juist veel minder. Ook bij woonhuizen neemt het aanbod van ruimere woningen af. Volgens de NVM betreft inmiddels meer dan de helft van de nieuwbouwverkopen een appartement, terwijl dat een jaar geleden nog een derde was. 

Kleinere nieuwbouwappartementen ondervinden concurrentie van de uitpondgolf: kopers kunnen nu kiezen uit een breed aanbod aan bestaande appartementen in vergelijkbare prijsklassen.

Bovengemiddelde prijsstijging

De gemiddelde prijsstijging van nieuwbouw en bestaande bouw samen kwam in Nederland uit op 9,5% op jaarbasis. Dat is een stuk hoger dan het Europees gemiddelde van 5,4%.

In zeven EU-landen stegen de huizenprijzen meer dan in Nederland: met name in het zuiden en oosten van Europa. De grootste stijging in het tweede kwartaal van 2025 was in Portugal (+17,2%). Alleen in Finland daalden de huizenprijzen ten opzichte van vorig jaar, met 1,3%.

Onderliggende vraag blijft enorm

Dat de huizenprijzen ondanks de grotere beschikbaarheid van koopwoningen met bijna dubbele cijfers stijgen, onderstreept hoe krap de woningmarkt nog altijd is. De vraag naar huizen blijft groot door een toenemend aantal huishoudens, stijgende inkomens (waardoor mensen meer kunnen lenen) en een verbeterd vertrouwen in de woningmarkt. Tegelijkertijd worden er volgens experts al jarenlang te weinig huizen gebouwd.

Huizenprijzen: dit verwachten de banken

Wat de huizenprijzen volgend jaar gaan doen, blijft uiteraard koffiedik kijken. De ramingen van de drie grotere banken lopen nogal uiteen: 

• Rabobank verwacht dat de prijzen van bestaande koopwoningen in 2025 met gemiddeld 8,6% zullen stijgen en met 5,5% in 2026. De bank denkt dat de prijsstijging later volgend jaar weer aantrekt, doordat de verkoopgolf van huurwoningen afneemt en de woningbouw verder stagneert.
• ABN Amro houdt rekening met een prijsstijging van 8,7% dit jaar. Volgend jaar zou dat moeten afvlakken naar 3%, omdat de vraag iets zal afnemen, terwijl het aanbod geleidelijk aantrekt.
• ING Research voorziet een prijstijging van 6,5% in 2025 en 4% in 2026. Dat de huizenprijzen volgend jaar wat minder hard oplopen, komt volgens de bank door de afzwakkende loonstijgingen en het aanhoudende aanbod van woningen door woningbeleggers.

De banken lijken het erover eens dat de huizenprijzen volgend jaar waarschijnlijk wel wat minder hard zullen stijgen. Maar harde wetenschap is het niet.