Met verbazing heb ik gisteren het persbericht van de Hypotheker gelezen. In een debat met zes kamerleden (Helma Neppérus/VVD, Farshad Bashir/SP, Ed Groot/PvdA, Steven van Weyenberg/D66, Carola Schouten/ChristenUnie en Sander de Rouwe/CDA) kwam er onverwachts een andere uitleg over het verplicht aflossen zoals dat in het Lenteakkoord staat. Hieronder de letterlijke tekst uit het Lenteakkoord.
Vanaf 1 januari 2013 is voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar als het een lening betreft, die gedurende looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost (opbrengst 3,4 miljard). De KEW blijft gehandhaafd voor bestaande gevallen. De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd voor bestaande gevallen.
Toelichting Lente akkoord
Nu is goed lezen soms moeilijk, maar ik ben van mening dat de Kamerleden hier behoorlijk in de fout gaan. Zij beweren namelijk dat de hypotheekrenteaftrek jaarlijks volgens een annuïtair schema wordt afgebouwd. De vorm van de hypotheek is niet van invloed.
Dit betekent dat vooraf wordt bepaald dat iedere nieuwe koper als het ware een annuïteitenhypotheek afsluit met een bepaald percentage waarvan de renteaftrek jaarlijks minder wordt. Ten eerste is het percentage niet bekend en ten tweede ontstaan er talloze administratieve problemen. Dat de Kamerleden hier enorm de fout in gaan bewijst onderstaande tekst die een toelichting is op het Lenteakkoord.
Nieuwe voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek is dat het een lening betreft ter zake waarvan contractueel is vastgelegd dat gedurende de looptijd van 30 jaar ten minste annuïtair wordt afgelost. Belangrijk element in de nieuwe aflossingseisen is dat het aflossingsschema bij afsluiten van de lening al vast ligt en dat ook daadwerkelijk op de lening worden afgelost.
Nieuwe leningen waarbij wordt gespaard voor volledige aflossing van de eigenwoningschuld ineens na 30 jaar voldoen hieraan niet (te denken valt bijvoorbeeld aan banksparen of de kapitaalverzekering eigen woning). Ook een aflossingsvrije hypotheek waarop vrijwillig (zonder contractuele verplichting) wordt afgelost volgens een fictief annuïtair schema kwalificeert niet als aflossingshypotheek, ook als dat schema - indien het wel een verplichting kende - zou voldoen aan de eis van een annuïtaire aflossing.
Leningen die wel voldoen zijn uiteraard de annuïtaire aflossingshypotheek, de lineaire aflossingshypotheek en alle andere aflossingshypotheken waarbij contractueel vastligt dat de eigenwoningschuld gelijk of sneller dan volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost in 30 jaar.
Anadere hypotheekvorm
Er van uitgaande dat dit werkelijkheid wordt, is het dus mogelijk gewoon een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld banksparen) af te sluiten. Het nadeel is wel dat de renteaftrek steeds minder wordt en de maandlasten dus stijgen. Wie een 100% banksparenhypotheek vergelijkt met een 100% annuïteitenhypotheek zal constateren dat de netto maandlasten gelijk blijven.
De waardeopbouw van het banksparen is gelijk met de aflossing van de annuïteitenhypotheek. Het hypotheekbedrag van het banksparen blijft gelijk, maar door de fictieve annuïteit wordt het box 1 (hypotheek waarover hypotheekrenteaftrek genoten kan worden) bedrag steeds kleiner, waardoor de netto maandlasten stijgen. Dit voorstel betekent gewoonweg een flinke beperking op de hypotheekrenteaftrek die haaks staat op veel standpunten van de politieke partijen.
Administratieve problemen
Een ander nadeel is de administratie. Stel iemand koopt een woning en neemt een hypotheek van 200.000 euro. Op deze hypotheek wordt fictief een annuïteitenhypotheek losgelaten met bijvoorbeeld een hypotheekrente van 5%. Op het eerste gezicht is er niets bijzonders aan de hand. Er ontstaat echter een probleem als deze alleenstaande gaat samenwonen en na een paar jaar gaat trouwen.
Indien na tien jaar wordt getrouwd, gaat de helft van de eigenwoningschuld naar de andere partner. Indien deze starter is op de huizenmarkt, gaat in werkelijkheid (voor de fiscus) voor deze persoon een nieuwe periode van 30 jaar renteaftrek gelden. U begrijpt wat er dan gaat gebeuren. De getrouwde starter kan dan een hogere eigenwoningschuld opgeven omdat het totale bedrag van de annuïteit in het eerste jaar beduidend “lager” is dan in het tiende jaar.
Ik kan niet anders concluderen dat deze zes kamerleden totaal niet op de hoogte zijn wat de gevolgen zijn voor toekomstige kopers. Indien dit “nieuwe voorstel” door alle politieke partijen wordt omarmt, wordt het één grote puinhoop in Nederland.
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.