Nieuw: de startershypotheek van 40 jaar

Zoals bekend hebben starters die een koopwoning willen kopen het moeilijk op de huizenmarkt. Een grote groep starters zit al jaren “gedwongen” bij hun ouders omdat het kopen van een woning niet lukt.

Om starters een handje te helpen zijn er de starterslening en de startersvrijstelling. De jubelton van de ouders, die veel starters heeft geholpen aan een koopwoning, is afgeschaft. De familiehypotheek in combinatie met een jaarlijkse schenking wordt nog wel veel gebruikt door ouders om hun kind te helpen. Helaas behoort dit niet voor alle ouders in Nederland tot de mogelijkheden.

Ik ben altijd van mening dat het niet verstandig is om een bepaalde groep (in dit geval starters) extra “hulpmiddelen” te geven, omdat dit de huizenprijzen opdrijft. 

Een hypotheek van 40 jaar

Er zijn geluiden om starters weer een extra handje te gaan helpen door een hypotheek te verstrekken met een looptijd van 40 jaar. Op het ogenblik is er al via ASR een startershypotheek met een maximale looptijd van 40 jaar.

Door als starter een langere looptijd dan 30 jaar te kiezen, worden de maandlasten lager. De aflossing van de hypotheek vindt namelijk niet plaats in 30 jaar maar in maximaal 40 jaar.

Renteaftrek 30 jaar

Het nadeel is dat er een extra Box 3-hypotheek ontstaat die na 30 jaar moet worden afgelost in een periode van maximaal 10 jaar. Het maandelijks voordeel moet dus na 30 jaar worden terugbetaald. Over de eerste 30 jaar van de annuïteitenhypotheek is de betaalde hypotheekrente gewoon fiscaal aftrekbaar. Na deze 30 jaar is er geen fiscaal voordeel meer. 

Er is ook een nadeel als er verhuisd gaat worden. Doordat er een Box 3-hypotheek wordt opgebouwd, wordt de maximale hypotheek op het inkomen bij een verhuizing lager. Bovendien zorgt de Box 3-hypotheek voor een lagere verkoopwinst. De fiscus rekent bij de Eigen Woning Reserve trouwens niet met deze Box 3-hypotheek.

Hieronder een simpel voorbeeld:

Waarom starters niet helpen met een startershypotheek van 40 jaar waarbij ook de betaalde hypotheekrente 40 jaar fiscaal aftrekbaar is?

14% meer hypotheek

Het voordeel waar alles om draait is een hogere hypotheek op het inkomen. Hieronder twee berekeningen met de volgende uitgangssituatie:

Bovenstaande cijfers zeggen voldoende. Bij een looptijd van 40 jaar is de maximale hypotheek gemiddeld 14% hoger.

Leuk idee, maar...

Er kleven natuurlijk ook nadelen aan een looptijd van de startershypotheek van 40 jaar.

    • Tot welke leeftijd geldt deze startershypotheek (bijvoorbeeld tot 35 jaar)
    • Hypotheekrenteaftrek is langer (40 jaar) voor een bepaalde doelgroep
    • Huizenprijzen zullen verder stijgen (prijsopdrijvend effect)
    • Wat te doen met de hogere hypotheek bij verhuizen?

Leeftijd

Het eerste probleem dat om de hoek komt kijken is de leeftijd. De maximumleeftijd voor de startersvrijstelling is jonger dan 35 jaar. Als deze leeftijd ook wordt aangehouden bij de startershypotheek, dan zal bij een duur van 40 jaar de eindleeftijd maximaal 75 jaar worden.

Dit mag geen probleem opleveren omdat er nu ook niet naar het pensioeninkomen wordt gekeken bij huizenkopers die 10 jaar en 3 maanden voor hun pensioendatum zitten. Maar wat te doen als er twee kopers zijn van wie er één ouder is dan 35 jaar? Is de hypotheek dan nog mogelijk of wordt deze dan verboden? Of gaan we iets verzinnen met een variabele maximale looptijd?

Hypotheekrenteaftrek

De betaalde hypotheekrenteaftrek is nu maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Dit zal dan gewijzigd moeten worden naar 40 jaar. Gaat deze duur van 40 jaar dan gelden voor alleen de groep starters  (tot 35 jaar)? Dat gaat natuurlijk (flinke) discussies opleveren omdat hier volgens velen sprake zal zijn van discriminatie.

Aan de andere kant zullen de voorstanders argumenteren dat starters van nu hun hypotheek verplicht moeten aflossen om renteaftrek te kunnen genieten. Hierbij kunnen zij alleen nog maar kiezen uit de annuïteiten- en/of lineaire hypotheken. Doorstromers die voor 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten kunnen nog wel een andere hypotheekvorm afsluiten (bijvoorbeeld aflossingsvrij) en de betaalde hypotheekrente bij de Belastingdienst opgeven. Fiscaal gezien zijn er al grote verschillen tussen starters en doorstromers.

Huizenprijzen

In de afgelopen jaren zijn de leennormen flink verruimd. Waar in het verleden bijvoorbeeld een bepaald percentage (zeg, 50%) van het tweede inkomen bij het eerste inkomen werd geteld, wordt nu dit tweede inkomen volledig meegenomen om het toetsinkomen te bepalen. Vanuit dit toetsinkomen wordt het financieringslastpercentage bepaald waarmee de maximale hypotheek wordt berekend. Hoe hoger het gezamenlijke inkomen, hoe hoger de maximale hypotheek. Bij een alleenstaande die meer dan €28.000 verdient, wordt de maximale hypotheek verhoogd met €17.000.

Al deze verruimingen hebben er voor gezorgd dat huizenbezitters een hogere hypotheek kunnen krijgen. De huizenprijzen zijn hierdoor ook gestegen. Hetzelfde zal plaatsvinden als de duur van de hypotheek naar 40 jaar gaat.

Verhuizen

Wat te doen als starters met een hypotheek van 40 jaar gaan verhuizen. De lopende hypotheek levert geen problemen op; die kan gewoon doorlopen. Maar wat te doen als er een hogere hypotheek wordt afgesloten? Wat wordt de maximale duur van de hogere hypotheek?

Als we hier weer naar leeftijd gaan kijken, is het volgende mogelijk:

    • Duur 40 jaar als beiden jonger dan 35 jaar zijn
    • Duur 35 jaar als 1 persoon jonger is dan 35 jaar
    • Duur 30 jaar als beiden ouder dan 35 jaar zijn

Een goed idee?

Het belangrijkste is om te kijken wat iemand gaat betalen. Wat is het maandelijkse verschil als de looptijd 40 jaar wordt in plaats van 30 jaar?

Hieronder een rekenvoorbeeld waarin sprake is van een annuïteitenhypotheek van €300.000 \met een hypotheekrente van 3,5%.

Het is altijd leuk dat er iets verzonnen wordt. Achteraf blijkt vaak dat er meer nadelen zijn dan voordelen. De duur van de hypotheek en de hypotheekrenteaftrek verlengen naar 40 voor alleen de starters is geen goed voorstel. Gezien de regels voor hypotheekadviseurs die vanaf 2022 van toepassing zijn wordt het in kaart brengen van het renteaftrekverleden alleen maar ingewikkelder. Bovendien zullen de huizenprijzen nog verder stijgen. Het probleem van het niet kunnen kopen van een woning wordt slechts tijdelijk opgelost.