Hypotheekadviseur kan ongestraft een puinhoop achterlaten

Huizenbezitters die van mening zijn dat ze niet goed geholpen zijn door hun bank of hypotheekadviseurs, kunnen hierover een klacht indienen bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Natuurlijk moet eerst de klacht worden ingediend bij de bank of de hypotheekadviseur.

1 op de 9 krijgt gelijk

Opvallend is het aantal klachten waarbij de consument in het gelijk wordt gesteld (gedeeltelijk of volledig).

Gemiddeld krijgt 1 op de 9 consumenten die een klacht indienen gelijk. Dit betekent niet dat zij daadwerkelijk een financiële schadevergoeding krijgen. Vorig jaar kon u in mijn column Hogere boetes voor hypotheekadviseurs lezen dat er soms flinke boetes door het Kifid worden uitgedeeld.

Deze trend van hoge boetes heeft niet doorgezet. Er zijn zelfs diverse uitspraken waarbij de hypotheekadviseur flink in de fout is gegaan, maar de schadevergoeding minimaal is.

Geen schadevergoeding

Eind 2024 heeft het Kifid geen schadevergoeding toegekend aan een consument terwijl de hypotheekadviseur flink de fout in ging.

De hypotheekadviseur gaf het advies aan doorstromers om een nieuwe duur van 30 jaar af te sluiten voor een lopende hypotheek. Bij iedere hypotheekadviseur in Nederland is bekend dat een lopende annuiteiten- en/of lineaire hypotheek die na 1 januari 2013 is afgesloten, moet worden voortgezet als er een andere koopwoning wordt gekocht. Hierbij mag de duur van de lopende hypotheek niet verlengd worden.

Het gevolg van het afsluiten van een nieuwe duur van 30 jaar is dat er geen hypotheekrenteaftrek meer is voor de gehele hypotheek. De gehele hypotheek verhuist dan naar Box 3.

Klanten verhuizen in 2020 naar een nieuwe woning. Ze hebben een nieuwe hypotheek nodig van €327.605 plus een kleine overbruggingshypotheek (€33.840). Hun oude woning was in 2016 gekocht. Hierbij was een annuïteitenhypotheek afgesloten van €200.042. Op de datum van verhuizen was de aflosstand van de annuïteitenhypotheek nog  €182.238.

De adviseur adviseert een nieuwe annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar voor de lening van €327.605. De klant trekt de rente over deze schuld af. Een andere hypotheekadviseur constateert in 2023 dat de hypotheekconstructie uit 2020 niet juist is.

Deze hypotheekadviseur had de totale hypotheek van €327.605 moeten splitsen in

De kans is groot dat er na verkoop van de woning extra verkoopwinst is. Deze kan gebruikt worden voor een verbouwing van de nieuwe woning of ter aflossing van de hypotheek. De aflossing moet dan wel plaatsvinden op de hypotheek van €145.367.

Zeer opvallend in deze uitspraak is dat de hypotheekadviseur die de hypotheek in 2020 had afgesloten, blijft beweren dat er niets aan de hand is. Hij is van mening dat de betaalde hypotheekrente gewoon fiscaal aftrekbaar is. De hypotheekadviseur laat hiermee zien dat hij totaal niet op de hoogte is van de fiscaliteit van de eigen woning regeling.

Op 14 november 2023 heeft AMK de consument 1 per e-mail geantwoord. In deze e-mail staat: “Op 1 september 2020 is de hypotheek van Merius voor de aankoop van de woning gevestigd. U heeft al renteaftrek gehad van de RegioBank-hypotheek van 4 juli 2016 tot en met 16 oktober 2020; dit is een periode van 51 maanden en 12 dagen. Dit betekent dat de rente van de huidige Merius-hypotheek nog fiscaal aftrekbaar is gedurende een periode van 360 maanden te verminderen met 51 maanden en 12 dagen.

Dit betekent dat er voor een deel van de voormalige RegioBank-hypotheek dat inbegrepen zit in de nieuwe Merius-hypotheek (dit bedrag is €182.238,00) de rente nog aftrekbaar is tot aan 1 juni 2046.

Resumerend kan dan het volgende worden vastgesteld:
- Over een bedrag van de huidige Merius-hypotheek van €179.207,00 is de rente gedurende een periode van 30 jaar aftrekbaar
- Over een bedrag van de huidige Merius-hypotheek van €182.238,00 is de rente gedurende een periode van 309,5 maand aftrekbaar.

Op grond van vorenstaande kunt u de betaalde hypotheekrente in mindering brengen op uw inkomen, met het voorbehoud wat er met de overwaarde [adres oude woning] [plaats] is gedaan. De boekhouder heeft correct gehandeld door de betaalde hypotheek rente in aftrek te brengen, maar wel met nogmaals het voorbehoud m.b.t. de overwaarde.

Het verhaal wordt nog leuker. Het Kifid constateert dat de adviseur een fout heeft gemaakt. Er zou echter geen schade geleden zijn, omdat de klant de hypotheekrente gewoon heeft afgetrokken.

Kifid gaat hiermee volledig de fout in. De hypotheekconstructie moet worden omgezet en gesplitst worden in twee hypotheekbedragen met twee verschillende looptijden. De bank is verplicht vanwege haar zorgplicht het inkomen van de huizenbezitters en de waarde van de woning weer te beoordelen. Het is zelfs mogelijk dat als het inkomen is gedaald, de hypotheek niet gewijzigd kan worden. Bovendien zal de adviseur die de wijziging aanvraagt, betaald moeten worden. Tot slot heeft deze klant vier jaar lang de hypotheekrenteaftrek onterecht afgetrokken. Dit zal gecorrigeerd moeten worden bij de Belastingdienst.

Deze klant gaat aardig wat kosten maken. In ieder geval laat deze uitspraak zien dat  het volkomen fout kan gaan als een hypotheekadviseur niet de juiste kennis heeft over de eigen woning regeling. Helaas maakt het Kifid ook een fout door te oordelen dat er geen schade is.

Huizenbezitters die na 2013 hun eerste hypotheek hebben afgesloten, weten nu dat als zij een andere woning gaan kopen, hun lopende hypotheek geen nieuwe duur van 30 jaar mag krijgen.

In mijn recente column Kennis hypotheekadviseur gaat steeds verder achteruit kon u lezen dat hypotheekadviseurs steeds minder weten. Maar als ze hun vak niet beheersen, worden er geen goede hypotheekadviezen gegeven.

Schadevergoeding te verwaarlozen

In deze uitspraak van het Kifid krijgt de klant gelijk omdat de hypotheekadviseur meerdere fouten maakt.

Opvallende punten in deze zaak zijn:

• De geplande overdrachtsdatum moest worden uitgesteld
• Er was een te hoge hypotheek aangevraagd bij de bank
• De hypotheek werd bij drie andere banken niet geaccepteerd vanwege particuliere erfpacht
• De klant koopt een woning met particuliere erfpacht!
• Op advies van adviseur koopt klant de woning zonder financieringsvoorbehoud
• Er was geen DUO en particuliere erfpacht(canon) meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek
• De hypotheek is uiteindelijk afgesloten bij een andere bank

Opvallend is deze zaak is de particuliere erfpacht. Het is algemeen bekend dat niet veel banken in Nederland een hypotheek verstrekken als er sprake is van particuliere erfpacht. Ik adviseer mijn klanten om dit soort woningen niet te kopen. De kans is groot dat de banken die particuliere erfpacht nu nog accepteren hun beleid gaan wijzigen; huizenbezitters zitten dan met een onverkoopbare woning in hun maag.

In de uitspraak kwam het volgende nog naar voren:

De adviseur heeft de consument geadviseerd om een bod op de woning uit te brengen zonder voorbehoud van financiering. Dit was volgens de adviseur geen enkel probleem. Het achterwege laten van een financieringsvoorbehoud was een onjuist en onverstandig advies van de adviseur. De consument kwam er later achter dat zij haar spaargeld kon kwijtraken en geen woning zou hebben als de financiering niet rond zou komen. Daar was de consument niet over ingelicht en daar zou zij nooit voor hebben gekozen.

Daarnaast was de adviseur vanaf het begin van het traject bekend met de particuliere erfpacht en de canonverplichting.

De adviseur heeft vervolgens gezegd dat de studieschuld nog niet geregistreerd was bij het Bureau Krediet Registratie en zodoende niet gemeld hoefde te worden. Volgens de adviseur was de studieschuld geen probleem.

Het is natuurlijk heel erg dom om een klant te adviseren een woning te kopen zonder voorbehoud van financiering. Als de hypotheek niet rond komt, dan kan de hypotheekadviseur zijn portemonnee trekken. Iedere klant zal dan zijn hypotheekadviseur aansprakelijk stellen.

Het kon helaas nog erger: deze adviseur nam de studieschuld en een canonverplichting niet mee in de berekening van de maximale hypotheek. Hij heeft dan heel veel geluk gehad dat de klant bereid is geweest om meer eigen middelen (schenkingen geregeld) in te brengen, waardoor de hypotheek alsnog afgesloten kon worden bij een andere bank. De boete van uiteindelijk €3.852,30 is te verwaarlozen. De financiële gevolgen hadden veel groter kunnen zijn.

Lees uw klantdossier

Tot slot merk ik nog op dat het Kifid in zijn uitspraken niet spreekt over het klantdossier/adviesrapport. Zoals bekend moet iedere hypotheekadviseur voor het uitbrengen van het renteaanbod een dossier overleggen en bespreken met zijn klant. In dit dossier wordt precies beschreven waarom de klant voor een bepaalde hypotheek heeft gekozen en wat er eventueel nog voor extra verzekeringen zijn afgesloten.

In dit rapport moet ook het renteaftrekverleden staan en de Box 1- en Box 3-hypotheekbedragen. Het Kifid kan in het klantdossier precies zien of een adviseur alles heeft besproken met zijn klant. Het bevreemdt mij ten zeerste dat het Kifid dit niet aankaart in zijn uitspraken. 

Het is belangrijk dat iedere huizenbezitter die een hypotheek afsluit, goed oplet dat hij of zij op tijd een volledig klantdossier ontvangt. Lees dit goed door om te zien of daadwerkelijk alles wat besproken is ook in het dossier staat. Waarom immers een factuur betalen als het klantdossier niet klopt?