Vorige maand zorgde het televisieprogramma Hollandse Zaken voor aardig wat opschudding. In het programma is te zien dat iemand zelfmoord heeft gepleegd omdat deze zijn hypotheek niet kon betalen. De bank (in dit geval de Rabobank) ging tot executieverkoop over. Het viel mij op dat de Rabobank niet op het persoonlijke dossier in wilde gaan.
Hierdoor kwam de Rabobank (terecht of onterecht) in het kwaaddaglicht te staan. In ieder geval heb ik naar aanleiding van dit programma enkele mails ontvangen met vragen over executieverkoop van koopwoningen. Vragenstellers vonden het vreemd dat de woning bij de veiling is gekocht door een onderdeel van de Rabobank.
De vraag is nu of dit normale werkwijze is van de banken en waarom zij dit doen. Voordat ik deze vraag beantwoord, is het van belang te weten wanneer een woning bij executie wordt verkocht. Zoals bekend wordt de hypotheekrente automatisch geïncasseerd door de bank. Indien dit een keer niet lukt, gaan de eerste belletjes direct al rinkelen.
Hieronder een overzicht welke stappen de bank over het algemeen onderneemt om in contact te komen met zijn klant.
- Lukt incasso niet dan wordt er direct een brief naar de klant gestuurd
- Geen reactie van de klant betekent na tien dagen een tweede brief
- Een paar dagen later wordt geprobeerd telefonisch de klant te bereiken
- Geen contact met de klant leidt tot een nieuwe brief en/of een tweede belpoging
- Indien (telefonisch) contact niet lukt dan gaat het alarm direct over en kan de deurwaarder worden ingeschakeld
- indien de deurwaarder ook geen succes heeft (achterstand is dan rond de drie maanden) volgt er een (gevel)taxatie
- vanaf maand twee of drie wordt alles uitgespit op internet (diverse websites zoals facebook etc.) om toch in contact te komen met de klant of desnoods met de werkgever of gaat men daadwerkelijk op pad om de klant (onaangekondigd) te bezoeken
- vanaf maand zes of zeven wordt de veiling in werking gezet
Meebieden
Executieverkoop van de woning zal pas plaatsvinden als de klant dus niet heeft gereageerd. Natuurlijk komt het veel vaker voor dat de klant wel reageert. In dit geval gaat de bank met de klant rond de tafel om zijn gehele financiele situatie door te nemen. Er wordt gekeken welke mogelijkheden de klant heeft en wat zijn vooruitzichten zijn.
Indien de vooruitzichten niet positief zijn, is het altijd nog mogelijk om de woning via de normale weg te verkopen. Hierbij aangetekend dat de bank zal toezien dat de vraagprijs niet te hoog wordt gesteld. Dit laatste kan een flinke discussie opleveren en soms leidt dit tot zo’n aanvaring dat er alsnog tot een executieverkoop wordt overgegaan.
Als een woning bij executie wordt verkocht, komt het zeer veel voor (bijna altijd) dat de bank meebiedt op de woning. De bank bepaalt van tevoren voor welke prijs de woning minimaal wegmoet. Deze waarde wordt bepaald door de (gevel) taxatie minus bepaalde kosten zoals de overdrachtsbelasting, veilingkosten, notariskosten, opknapkosten, incassokosten, makelaarskosten en overige kosten. Deze kosten zijn gemiddeld 35%. Een rekenvoorbeeld is dan gemakkelijk gemaakt.
- Waarde woning 200.000 euro
- Kosten volgens bank 70.000 euro
- Bodemprijs bank 130.000 euro
Apart bekeken
Van te voren is dus bekend voor welke prijs de woning minimaal wordt gekocht. De bank zit natuurlijk niet op de woning te wachten, daar zij deze weer moeten doorverkopen. Vooral in deze tijd is dan de kans groot dat zij alsnog meer verlies leiden omdat de woning voor minder wordt verkocht dan zij voor ogen hebben. Dit heeft ook te maken dat zij bij veel woningen de binnenkant niet hebben gezien.
Meebieden doet de bank om een bodemprijs neer te zetten. Indien zij dit niet doen, wordt de woning voor een nog lagere prijs gekocht. Dit heeft weer te maken doordat er onderlinge afspraken worden gemaakt door de opkopers. In mijn rekenvoorbeeld kunnen we dan uitgaan van een bedrag van rond de 100.000 euro!
Hier is sprake van een (meestal) niet meewerkende huizeneigenaar. Ik merk nog wel op dat iedere situatie apart wordt bekeken. Dit kan tot vreemde situaties leiden. Een bank kan eerder tot een executie overgaan omdat de waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek. Dit klinkt misschien vreemd, maar in dit geval is de kans zeer groot dat zij het hypotheekbedrag toch ontvangen.
Schimmig gebied
Deze werkwijze is niet goed te praten, want hier hebben huizeneigenaren die een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning meer voordeel. Hetzelfde kan van toepassing zijn als er sprake is van een hypotheek met NHG. Hierbij aangetekend dat de bank natuurlijk wel toestemming moet hebben van NHG om tot executie over te gaan.
Ook NHG bezoekt regelmatig de veiling en biedt mee op de veiling om zo in ieder geval een bodemprijs te kunnen neerleggen. Wie zich een beetje verdiept in deze materie en probeert informatie te vinden op internet zal al snel concluderen dat hier sprake is van een schimmig gebied. Ik kan dit alleen maar beamen.
Toch is het heel verstandig als u in financiele problemen komt om zo snel mogelijk contact op te nemen met uw bank. Aangezien de (meeste) banken executieverkoop willen voorkomen, kan dit (tijdelijke) financieel probleem onderling waarschijnlijk worden opgelost.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.