Draagplichtovereenkomst aanpassen

Als twee mensen een huis kopen en de ene persoon meer geld inbrengt dan de ander, is het verstandig om een goede administratie bij te houden.

Het voordeel van een goede administratie is dat die problemen voorkomt als mensen uit elkaar gaan. Veel banken en veel hypotheekadviseurs adviseren hun klanten een Draagplichtovereenkomst af te sluiten. Het voordeel van een Draagplichtovereenkomst is dat iedere persoon zijn eigen hypotheek heeft.

Aparte leningsdelen

Een goede hypotheekadviseur zal aparte leningsdelen aanvragen. De berekening lijkt simpel maar in de praktijk blijkt vaak dat vooraf nog niet alle gegevens 100% duidelijk zijn. Het is daarom verstandig om de voorlopige cijfers achteraf aan te passen.

Hieronder een simpel voorbeeld waarin een vrouw haar woning verkoopt en met haar nieuwe partner een andere woning koopt.

De hypotheekadviseur heeft vooraf zijn werk goed gedaan. Er wordt een nieuwe woning gekocht voor €455.000. De benodigde hypotheek is €470.000. Er wordt alvast een gedeelte van de overwaarde opgenomen door middel van een overbruggingshypotheek van €70.000. Onder de streep blijft er een hypotheek van €400.000 over.

Er is besloten dat de overwaarde van de huidige woning van de vrouw bij haar blijft. De hypotheekadviseur heeft daarom een Draagplichtovereenkomst geadviseerd. Beiden personen hebben dan hun eigen hypotheekbedragen.

Vanwege de lage hypotheekrente wordt de lopende hypotheek meegenomen naar de volgende koopwoning. De hypotheekadviseur stelt de volgende hypotheken voor die opgenomen kunnen worden in de Draagplichtovereenkomst.

Huis verkocht, nieuwe vloer

Een paar maanden na het afsluiten van de nieuwe hypotheek wordt de huidige woning verkocht voor een verkoopwaarde van €275.000.

Beiden besluiten alsnog een nieuwe vloer van €18.000 in de nieuwe woning te plaatsen. Als er vooraf geen goede afspraken zijn gemaakt met de hypotheekadviseur, dan moeten deze huizenbezitters zelf het nieuwe financiële plaatje gaan maken.

Hierbij moeten zij ook rekening gaan houden met de extra verkoopwinst die terug moet worden gestort in de lopende hypotheek. De vraag is alleen op welke leningdelen moet er worden afgelost.

Als eerste moet nu de nieuwe totale verkoopwinst (EWR) worden berekend. Deze verkoopwinst is namelijk van de vrouw en moet in mindering worden gebracht op haar hypotheekdeel. De nieuwe hypotheek wordt wel €18.000 hoger vanwege de nieuwe vloer. Het volgende is dan van toepassing:

De hypotheekadviseur had een hypotheek aangevraagd van totaal €400.000. De nieuwe hypotheek wordt een bedrag van totaal €368.000. Er moet dus nog €32.000 extra worden afgelost op de drie lopende hypotheekdelen.

De overbruggingshypotheek verdwijnt vanzelf. Deze wordt afgelost door de notaris. Bij het hypotheekbedrag van de vrouw valt op dat het lager is geworden. Het zal geen probleem zijn om door een extra aflossing op het juiste hypotheekbedrag van €124.000 te komen. Bij de man is het hypotheekbedrag hoger geworden.

Gelukkig heeft de hypotheekadviseur (zonder dat hij dit tevoren wist) meerdere leningdelen gemaakt. Het leningdeel van €10.000 kan verlaagd worden naar €9.000 en naar de man worden overgeheveld. Het volgende is dan van toepassing:

De vrouw gebruikt niet haar volledige hypotheek van €150.000. Het overgebleven bedrag van €26.000 (305 maanden) komt aan de zijlijn te staan. Het wordt pas weer gebruikt als er verbouwd gaat worden of er een andere, duurdere woning wordt gekocht. Deze aflosstand is van belang vanwege de eventuele renteaftrek in de toekomst.

Uit het bovenstaande blijkt weer eens dat een situatie heel erg gemakkelijk verandert. Het is daarom verstandig om vooraf met de hypotheekadviseur goede afspraken te maken. Hierbij is het verstandig om de hypotheekadviseur ook de situatie na verkoop van de woning in kaart te laten brengen.