De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen enorm gestegen. Het gevolg daarvan is dat alleenstaande personen het heel moeilijk hebben om een koopwoning te kopen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de meeste koopwoningen door stellen zijn en worden gekocht.
Bij het afsluiten van de hypotheek kijken de stellen natuurlijk (terecht) niet hoe de bank te werk gaat als de huizenbezitters uit elkaar gaan. Er zijn namelijk geen standaardregels die in zo'n situatie voor alle banken gelden. Bij hypotheken met NHG is woningbehoud vaak mogelijk.
Woningbehoud bij scheiding
Bij woningbehoud is de toetsing voor de maximale hypotheek (flink) verruimd. In 2014 kon u in mijn column Scheiden mét en zonder NHG lezen wat de gevolgen zijn. Deze verruiming van de NHG vond plaats in de periode dat veel huizenbezitters (meer dan 1 miljoen) onder water stonden: hun huis was minder waard dan de hypotheek. Misbruik was toen mogelijk door expres te gaan scheiden, waardoor de restschuld bij verkoop van de woning door de NHG werd betaald.
Natuurlijk heeft woningbehoud ook zijn voordelen. Vooral als 1 persoon graag in de woning wil blijven wonen, is het fijn dat er meer ruimte is om te kijken of dat kan. Hierbij merk ik op dat als de beheertoets positief is (1 persoon kan in de woning blijven wonen), de bank altijd nog het recht heeft om niet akkoord te gaan.
Voor hypotheken zonder NHG mag de bank zelf beslissen hoe om te gaan met woningbehoud bij een scheiding. Een huizenbezitter is dus volledig afhankelijk van zijn bank.
Meer maatwerk
Daarbij heeft vorig jaar de AFM de banken streng toegesproken Uit onderzoek van de AFM bleek dat banken te gemakkelijk (niet goed genoeg onderbouwd) een maatwerkhypotheek verstrekken. Het gevolg van deze uitspraken is dat diverse banken hebben besloten geen maatwerkhypotheken meer leveren. Deze banken zijn bang om een flinke boete te krijgen van de AFM, terwijl zij alleen beter hun werk moeten doen.
De AFM heeft juist regelmatig geroepen dat banken meer maatwerkhypotheken moeten gaan afsluiten:
De AFM is van oordeel dat tijdelijke toetsing zonder rekening te houden met de noodzakelijke buffer mogelijk kan zijn in gevallen van echtscheiding. Belangrijke voorwaarde is de betaalbaarheid van de hypotheeklasten. De adviseur moet daarbij uiteraard wel een adequate afweging te maken. Daarbij moet het aantoonbaar een bestendige situatie betreffen. Als de Beheertoets negatief is, zoekt de hypotheekadviseur naar een oplossing waar jij, je ex en de geldverstrekker zich in kunnen vinden. Zo kan een deel van de hypotheek bijvoorbeeld aangepast worden naar aflossingsvrij, kan de rente worden aangepast of kan de looptijd worden verlengd.
Uit het bovenstaande blijkt dat er veel mogelijk is. Op het eerste gezicht kan uit de beheerstoets blijken dat een woning verkocht moet worden. Door bijvoorbeeld een deel van de hypotheek om te zetten (van een annuïteiten- naar een aflossingsvrije hypotheek) kunnen de bruto maandlasten verlaagd worden.
Hierdoor is de beheertoets positief, waardoor de woning niet verkocht hoeft te worden en één persoon in de woning kan blijven wonen. Het klantbelang mag niet geschaad worden. Hierbij moet de bank wel opletten dat het financiele risico niet te groot wordt.
Als de bank niet wil meewerken
Een mooi voorbeeld is de uitspraak van het Klachteninstituut Financiele Dienstverlening (Kifid) over een scheidende huizenbezitter die in de woning wilde blijven wonen. In november 2017 ging een scheidende huizenbezitter naar het Kifid (GC 2018-394) omdat de bank Obvion de ex-partner niet wilde ontslaan van de hoofdelijke aansprakelijkheid. Schrik niet: de bindende uitspraak van het Kifid werd 7,5 maand later gedaan. Hierbij werd de huizenbezitter in het gelijk gesteld en moest Obvion het ontslag van de hoofdelijke aansprakelijkheid gaan regelen.
Deze uitspraak van het Kifid is (helaas) niet leidend voor andere scheidende huizenbezitters wier bank niet mee wil meewerken. Eerdere uitspraken van het Kifid zijn al tegenstrijdig gebleken. Velen vinden het Kifid trouwens geen onafhankelijke organisatie: die zou met haar uitspraken te vaak de hypotheekadviseurs en banken in het gelijk stellen.
Een goede hypotheekadviseur
De vraag is wat een huizenbezitter nog kan doen. Deze is volledig afhankelijk van de hypotheekadviseur. Deze hypotheekadviseur zal de situatie goed moeten onderbouwen. Is de hypotheek met het huidige inkomen de komende jaren (tot het einde van de looptijd van de hypotheek) betaalbaar?
Bij woningbehoud wordt de maximale hypotheek op inkomen flink hoger. Het is dan zelfs mogelijk om een maximale hypotheek te krijgen van 7 keer het inkomen. Dit lijkt erg hoog, maar in werkelijkheid kan de hypotheek gewoon goed betaalbaar zijn. Dit is natuurlijk weer afhankelijk van de hypotheekvorm en de hoogte van de hypotheekrente. Even een extreem rekenvoorbeeld:
| Inkomen |
€30.000 |
| Hypotheekrente |
1,5% |
| Maximale hypotheek op inkomen bij aankoop woning |
€137.633 |
| Aflossingsvrije hypotheek |
€210.000 |
| Bruto per maand |
€263 |
Hieruit blijkt duidelijk dat 7 keer het inkomen aan hypotheek niet per definitie problemen hoeft op te leveren. Natuurlijk zal een hypotheekadviseur het uitgavenpatroon van zijn klant (via Nibud) in kaart brengen. Dit uitgavenpatroon is heel erg belangrijk om aan te tonen dat de hypotheek betaalbaar is en blijft.
Afhankelijk van de bank
Helaas zijn er banken die de hypotheek weigeren, terwijl zij juist beter met de hypotheekadviseur in gesprek kunnen gaan. Die kan uitleggen waarom de hypotheek verantwoord is. Een bank mag een hypotheek niettemin altijd weigeren, ook al voldoet deze aan alle normen. Dit laatste zorgt ervoor dat de banken de touwtjes in handen hebben.
Wie de volledige uitspraak van het Kifid heeft gelezen, zal concluderen dat Obvion een verkeerde inschatting had gemaakt in 2017. Dat beagumenteerde voor het Kifid dat de waarde van de woning verder zou gaan dalen de komende jaren. Omdat er eerder al sprake was van wanbetalingen, besloot de bank geen ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid te accepteren.
De waarde van deze woning zal na 2017 in ieder geval niet verder zijn gedaald, maar flink zijn gestegen. Bij verkoop vanwege bijvoorbeeld wanbetaling zal Obvion dan geen restschuld meer hebben. In ieder geval blijkt hieruit dat een situatie snel kan veranderen.
Duidelijkheid gewenst
De AFM heeft eerder leidraden gepubliceerd over de diverse situaties. Uit de praktijk blijkt dus dat niet iedereen de regeltjes goed hanteert of wil hanteren. Om huizenbezitters tegemoet te komen, moeten er duidelijke regels komen voor alle situaties waarin maatwerk wordt geleverd. Deze regels moeten dan gaan gelden door alle banken in Nederland die hypotheken verstrekken. Dit brengt duidelijkheid voor de hypotheekadviseurs - en nog belangrijker: voor de huizenbezitters.
Op het ogenblik is het een rommeltje. De AFM, het Kifid, het ministerie van Financien en de banken doen maar wat, en de (scheidende) huizenbezitter is de dupe.
Wie toch in deze situatie terecht komt, zal hopen dat de bank wil meewerken. De huizenbezitter moet zijn huiswerk doen en een goed overzicht leveren van de inkomsten en uitgaven. Een hypotheekadviseur kan daarmee dan aan de slag om er een betaalbare hypotheek van te maken.