NHG ja of nee?

De afgelopen jaren is het aantal hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) flink toegenomen als gevolg van de verhoging naar 350.000 euro. Per 1 juli 2012 wordt dit bedrag verlaagd naar 320.000 euro en stapsgewijs weer teruggebracht naar het oude bedrag van 265.000 euro. Het grote voordeel van NHG is de lagere hypotheekrente, die soms kan oplopen tot 1%.

Bovendien is er een vangnet als iemand in financiele problemen komt door arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en echtscheiding. Wie de website van NHG leest, zal het volgende tegenkomen.
'Het WEW is een private instelling met achtervangovereenkomsten met Rijk en gemeenten. Dit betekent dat het WEW te allen tijde aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. Als gevolg hiervan beschouwt De Nederlandsche Bank de Nationale Hypotheek Garantie als een overheidsgarantie. Hieruit vloeit voort dat leningen met NHG voor de geldverstrekker solvabiliteitsvrij zijn. Dit voordeel voor geldverstrekkers wordt aan consumenten "teruggegeven" door de lagere hypotheekrente op een hypotheek met NHG. Per 31 december 2010 heeft de stichting € 128 miljard aan leningen gewaarborgd en bedraagt het fondsvermogen circa € 637 miljoen.'

De cijfers zijn verouderd, maar we spreken hier over enorme bedragen. Per 1 januari 2011 was de totale borgstelling op hypotheken met NHG 128 miljard euro. De totale hypotheekschuld bedraagt op het ogenblik rond de 650 miljard euro. Het gaat hier dus over een percentage van 20% van alle uitstaande hypotheken. Opvallend is de hoogte van het vermogen van het fonds. Dit was 637 miljoen euro per 1 januari 2011. In het eerste kwartaal van 2012 was het fondsvermogen 740 miljoen euro.

Klik op het plaatje om de cijfers van NHG te lezen.

Hieronder een tabel uit deze bijlage.

Geen problemen
Wie bovenstaande cijfers goed doorleest, zal concluderen dat het fondsvermogen ruim voldoende is om probleemgevallen te kunnen betalen. Bij een fondsvermogen van 740 miljoen euroen een gemiddelde restantschuld van 33.000 euro kunnen ruim 22.000 huishoudens schuldeloos worden gesteld. Directeur Karel Schiffer verwacht in de toekomst geen problemen als het gaat om het fondsvermogen. Hij zegt hier het volgende over: "Met 740 miljoen euro is ons fonds echter robuust genoeg. Pas bij een prijsdaling van 20-25 procent en een werkloosheid van 9,5 procent is de bodem van het fonds bereikt. Maar dat scenario is niet reëel."

Vorige week kon u in mijn column Kunduzakkoord II lezen wat de gevolgen zijn van het nieuwe voorstel voor toekomstige kopers per 1 januari 2013. Ik sluit een daling van de huizenprijzen van 20% niet uit als dit voorstel doorgaat. Bovendien worden de geluiden in de wandelgangen steeds luider om NHG volledig af te schaffen. Vorig jaar was de Rabobank de eerste die een beperking voorstelde.

Het nadeel van een afschaffing is dat het risico van een restantschuld bij de huizenbezitter zelf komt. De bank krijgt dan helemaal de touwtjes in handen. Bovendien kunnen zij per hypotheek gaan bepalen hoe hoog de toeslag gaat worden op de hypotheekrente. Ik kan me niet voorstellen dat dit in het voordeel gaat uitwerken van de consument. Blijft over de vraag: of het fondsvermogen van NHG voldoende is?

Echtscheidingstruc
Op het eerste gezicht zeker wel, maar wat als banken de kleine lettertjes gaan hanteren. Het is niet de eerste keer dat ik dit onderwerp aankaart. Als banken koopwoningen gaan hertaxeren, kunnen zij eisen stellen als de waarde van de woning lager is dan de lopende hypotheek. Het kan dan voorkomen dat niet aan deze eisen voldaan kunnen worden waardoor de bank de woning opeist. Dit is natuurlijk een zeer drastische maatregel, die velen als onmogelijk zullen beschouwen.

Een tweede mogelijkheid is de echtscheidingstruc die steeds meer wordt genoemd. In de cijfers van NHG staat het volgende: "De groei van het aantal gedwongen verkopen vloeit grotendeels voort uit het toenemende aantal gedwongen verkopen in verband met (echt)scheiding. In 61% van de gevallen blijkt (echt)scheiding de achterliggende oorzaak te zijn."

Het zal mij niet verbazen dat dit percentage nog verder gaat stijgen als de huizenprijzen nog verder gaan dalen. Ik zal dit uitleggen door middel van een voorbeeld.

Het totale inkomen van 60.000 euro is voldoende om de maandlasten van de hypotheek van 200.000 euro te kunnen betalen. De waarde van de woning is ruim minder dan de hypotheek. Stel dit echtpaar wilt van de woning af en besluiten daarom te gaan scheiden. Het inkomen van de man of de vrouw is niet voldoende om de lopende hypotheek over te nemen.

In dit geval zal de woning (gedwongen) verkocht moeten worden. De restantschuld wordt kwijtgescholden omdat het Waarborgfonds Eigen Woningen dit bedrag betaalt aan de geldgever. U begrijpt dat door deze scheidingstruc het mogelijk is om van je huis af te komen. Dit betekent ook dat het vermogen van NHG heel snel kan dalen tot zelfs nihil.

Persoonlijk ben ik een groot voorstander van NHG. Aangezien er gevaren op de loer liggen, lijkt het mij wel verstandig om deze eens goed te bekijken en NHG aan te passen zodat het fondsvermogen niet wordt aangetast door trucs.

Jos Koets leert zijn collega's de komende weken alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.