Goedkope verhuizing

Wilt u verhuizen naar een andere woning? Laat dan voordat u op huizenjacht gaat berekenen hoeveel hypotheek u kunt krijgen. Met eigen berekeningen via internettools is de kans groot dat u van een koude kermis thuiskomt.

Begin juli kon u in mijn column Profiteer van de verhuisregeling, nu de hypotheekrente stijgt lezen hoe doorstromers kunnen profiteren van hun lage hypotheekrente door deze mee te nemen naar hun volgende koopwoning.

Alvorens daadwerkelijk als doorstromer te gaan zoeken naar de volgende koopwoning is het verstandig om goed door te laten berekenen hoeveel hypotheek u kunt krijgen op uw inkomen. Indien u zelf deze berekening maakt via de tools op internet, is de kans groot dat u van een koude kermis thuiskomt.

Verhuisregeling

Hieronder de voorwaarden van de verhuisregeling van een bank in Nederland:

Verhuist u naar een andere woning?
Verkoopt u de woning? En wilt u een nieuwe woning kopen? Dan kunt u een rente-aanbod aanvragen om met uw huidige lening de aankoop van de nieuwe woning te financieren. Neem hiervoor contact op met uw financieel adviseur. Op het moment dat u de lening wilt gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning mogen wij de voorwaarden van de lening veranderen.

De tariefklasse van uw lening, de rentevaste periode en de hoogte van de rente die u verschuldigd bent, staan in uw nieuwe rente-aanbod en hypotheekaanbod. Hoeveel rente u betaalt, hangt af van vier dingen:
a. het rentepercentage van uw oude lening,
b. de hoogte van de nieuwe lening,
c. de hypotheekvorm,
d. de waarde van uw nieuwe woning.

Wij kunnen besluiten dat u uw huidige lening niet kunt gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning. Dit is bijvoorbeeld als de nieuwe woning niet voldoet aan onze voorwaarden of als het gezien uw financiële situatie niet verantwoord is om de lening te verstrekken. U moet de nieuwe woning kopen binnen zes maanden nadat u uw oude lening heeft afgelost.

Risicoklasse

Het is logisch dat de bank gaat kijken of het inkomen voldoende is voor de nieuwe hypotheek die u wilt afsluiten. Bovendien wordt naar de lopende hypotheek gekeken. Is dit bijvoorbeeld een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en wordt dit in de nieuwe situatie een hypotheek zónder NHG, dan moet de hypotheekrente worden aangepast. Deze is bij een hypotheek zonder NHG weer afhankelijk van de risicoklasse.

Het percentage risicoklasse wordt berekend door de waarde van de woning te vergelijken met de hoogte van de te af te sluiten hypotheek. Een simpel rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Vertrouw niet op internettools

Iedereen die een huis wil kopen, wil weten hoeveel hypotheek er verstrekt kan worden op het inkomen. Even een toetsing doen op internet is mogelijk, maar er zijn meer zaken waar rekening mee gehouden moet worden. Ik zal deze valkuilen laten zien in onderstaand voorbeeld waarin een doorstromer een andere woning heeft gekocht.

 
In de bovenstaande situatie wordt er een nieuwe woning gekocht voor €500.000. De benodigde hypotheek is €424.000. Om de betaalde hypotheekrente fiscaal te kunnen opgeven bij de Belastingdienst moet de lopende hypotheek doorlopen. De einddatum van 1 februari 2047 mag niet verlengd worden.

Bovendien moet er rekening worden gehouden met het hypotheekbedrag. Op 1 februari 2023 is dit €212.000. Indien er per ongeluk een lager hypotheekbedrag wordt afgesloten, dan is de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar!

De hypotheekrente van 2% voor de lopende hypotheek wordt aangepast door de bank, omdat er nu sprake is van een hypotheek zonder NHG. De opslag is 0,5%, waardoor de hypotheekrente 2,5% wordt.

Voor het hogere bedrag (ook €212.000) gaat de hypotheekrentes gelden die bij afsluiting van toepassing zijn. Deze doorstromers kiezen er voor om de rente voor 10 jaar vast te zetten voor 4%.

Dit wordt de maximale hypotheek

De vraag is nu wat de maximale hypotheek is voor deze doorstromers met hun inkomens van €58.000 en €30.000.

Hieronder diverse berekeningen:

Twee valkuilen

De eerste valkuil die om de hoek komt kijken is de lopende hypotheek. Deze heeft al zes jaar gelopen, waardoor er nog 24 jaar te gaan is. Er mag in dit geval niet getoetst worden op een duur van 30 jaar, maar op de gemiddelde duur. In dit geval is de berekening gemakkelijk en is de gemiddelde duur van de hypotheek 27 jaar: (24 x €212.000 + 30 x €212.000) : €424.000.

De tweede valkuil is de toetsrente. Als de rente vast periode korter is dan 10 jaar, dan moet er getoetst worden met 5%. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer mag de werkelijke hypotheekrente als toetsrente worden genomen.

In dit geval is de rentevaste periode van de lopende hypotheek nog 9 jaar, dus is de toetsrente 5%. Het andere leningsdeel is 10 jaar vastgezet voor een hypotheekrente van 4%. Rekeninghoudend met de looptijden wordt nu de gemiddelde hypotheekrente 4,44%: (24 x 5% + 30 x 4%) : 54.

Maximale hypotheek pakt lager uit dan verwacht

De huizenbezitters die uitgaat van een looptijd van 30 jaar en de hypotheekrente simpel deelt (4 + 2,5 is 3,25%) komt uit op een maximale hypotheek van €463.382. De hypotheek van €424.000 is dan volgens deze huizenbezitter mogelijk.

In werkelijkheid is de maximale hypotheek echter €407.979. De woning kan alleen gekocht worden als deze huizenbezitter extra eigen middelen inbrengt van €16.021. Deze eigen middelen moeten er wel zijn, want anders kan de koop niet doorgaan.

Doe uw huiswerk goed

Uit het bovenstaande blijkt dat als doorstromers de verhuisregeling willen toepassen zij er verstandig aan doen om vooraf hun huiswerk goed te doen. Hieronder het huiswerklijstje:

• Verhuisregeling opzoeken en goed doorlezen in de voorwaarden
• Hoogte hypotheekrente bepalen van de lopende hypotheek in de nieuwe situatie
• Gemiddelde looptijd bepalen
• Gemiddelde hypotheekrente bepalen
• Maximale hypotheek op inkomen berekenen

Het nadeel is dat tijdens de zoektocht de hypotheekrente kan wijzigen. Bovendien is de passeerdatum van de nieuwe woning nog niet bekend. Het is daarom verstandig om rekening te houden met een kortere looptijd in de berekening!