Strengere regels rond acceptatiebeleid van hypotheken

Maatwerkhypotheken balanceren op de rand van de regels, maar iedereen kan er een nodig hebben.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft het acceptatiebeleid van hypotheekaanbieders onderzocht. Het betreft dan hypotheken die niet binnen de regeltjes vallen. Deze maatwerk-hypotheken moeten goed onderbouwd worden.

Overkreditering

Eind juli waarschuwde de toezichthouder voor overkreditering. Wat is er volgens de AFM aan de hand:

• Acceptanten kunnen in sommige situaties niet goed bepalen of een hypotheek voor de consument betaalbaar en dus verantwoord is.;
• Sommige onderdelen in het acceptatiebeleid zijn niet duidelijk genoeg
• Er worden formuleringen gebruikt als ‘moet structureel betaalbaar zijn’ of ‘moet bestendig zijn’
• Bij overbruggingskredieten verwacht de AFM van adviseurs en aanbieders dat zij niet tot 100% van de waarde van de te verkopen woning financieren
• De acceptant leunt op verklaringen van de klant dat de hypotheek betaalbaar is.

Een paar jaar geleden vond de AFM nog dat banken te weinig afweken van hun criteria. Daardoor zouden er te weinig hypotheken “buiten de lijntjes” akkoord zijn gegeven.

Win-winsituatie

Het is logisch dat een maatwerkhypotheek goed onderbouwd moet worden. Een goede hypotheekadviseur kan vooraf heel goed in kaart brengen wat de risico’s van een klant zijn en met cijfers onderbouwen of de hypotheek moet worden afgesloten.

Ik ben van mening dat er altijd een win-winsituatie moet zijn voor de bank en de klant. Het risico voor de bank moet dus beperkt zijn.

Even een simpel voorbeeld waarin een maatwerkhypotheek mogelijk is:

Bij een inkomen van €32.000 is de maximale hypotheek €146.800. Een hypotheek van €200.000 is volgens de regeltjes niet mogelijk. De bruto maandlast van €250 is echter (gemakkelijk) betaalbaar voor deze huizenbezitter.

Het is wel van belang dat er sprake is van een lange rentevaste periode. In dit geval wordt de hypotheekrente voor 20 jaar vastgezet. Bovendien wordt er ook gekeken naar het pensioeninkomen. De maximale hypotheek met pensioeninkomen is zelfs hoger (€153.200) dan met het huidige inkomen.

Natuurlijk is er een kans dat deze huizenbezitter zijn woning over 20 jaar moet verkopen. Deze maatwerkhypotheek zal door de banken worden geaccepteerd.

Voorbeelden van ingewikkelde situaties

Er zijn echter situaties die wat ingewikkelder zijn:

• een profvoetballer die een hypotheek wil afsluiten
• een erotisch bedrijf dat een hypotheek wil afsluiten
• een scheiding waarbij de hypotheek moet worden overgesloten met een te laag inkomen

Bij de profvoetballer is het inkomen tot de pensioendatum niet stabiel. De bank zal nu vooral ook kijken naar de eigen middelen die worden ingebracht. Hoe minder het risico voor de bank, hoe beter. Bijvoorbeeld een hypotheek van €500.000, waarbij de waarde van de woning €800.000 is en het inkomen €250.000. De voetballer brengt nu €300.000 aan eigen middelen in.

Er zijn (eigenlijk) geen banken in Nederland die een hypotheek willen afsluiten voor een erotisch bedrijf. Dit heeft te maken met de branche. Bij toeval is het mij wel een keer gelukt. Hierbij was het inkomen zeer goed en was de aangevraagde hypotheek 75% van de waarde van de woning.

Bij de scheiding waarbij de hypotheek moest worden overgesloten, wilde de bank niet meewerken. Het gevolg was dat de woning verkocht moest worden. Een andere woning zoeken in de prijscategorie tot €200.000 is niet gemakkelijk en huren zou flink duurder zijn dan de huidige koopwoning behouden.

Uiteindelijk is de hypotheek overgesloten waarbij er een hoge aflossingsvrije hypotheek is genomen en een lange rentevaste periode. De situatie is te vergelijken met het eerste voorbeeld van de maatwerkhypotheek.

Uit deze laatste drie voorbeelden blijkt dat het niet zo simpel is om een hypotheek af te sluiten buiten de regeltjes.

Het is natuurlijk wel schrijnend dat banken aan hun klanten vragen of zij de hypotheek kunnen betalen. Natuurlijk zal iedere koper deze vraag met Ja beantwoorden, want die wil graag de hypotheek afsluiten. Helaas zijn er nu al banken (volgens de media de Rabobank en Aegon) die geen maatwerkhypotheken meer willen afsluiten.

Het kan de beste overkomen

Het is begrijpelijk dat de AFM overkreditering wil voorkomen, maar tijdens de looptijd van elke hypotheek kan het inkomen drastisch wijzigen. Het is altijd mogelijk dat door omstandigheden het inkomen lager wordt.

Uit de hypotheekbarometer is gebleken dat 35.135 huizenbezitters begin mei (2022) een betalingsachterstand van minimaal drie maanden op de hypotheek voor hun eigen woning hadden. De vraag is natuurlijk of dit een hoog aantal is.

In 2010 tijdens de kredietcrisis waren er nog 90.000 huizenbezitters met een achterstand. Het valt op dat mannen vaker een betalingsachterstand hebben op hun hypotheek dan vrouwen. In mei 2022 ging het om bijna 21.000 mannen en 13.000 vrouwen. Positief is weer dat het aantal huizenbezitters met een restschuld daalt. Begin 2021 hadden bijna 19.000 Nederlanders een restschuld. Eind april 2022 waren dit er nog 17.500.

Veel huizenbezitters schamen zich als zij hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Maar in de meeste gevallen zijn er goede redenen voor, zoals:

• werkloosheid
• arbeidsongeschiktheid
• scheiding
• overlijden van de partner

Werk samen met de bank

Wie in betalingsproblemen komt, moet dit zo snel mogelijk melden bij zijn hypotheekadviseur en bank. Het is eigenlijk nog beter om vooraf al de bank in te lichten. Veel huizenbezitters zien al een paar maanden aankomen dat ze hun vaste lasten niet meer kunnen betalen.

Alle banken in Nederland hebben tegenwoordig een aparte afdeling waar de huizenbezitter terecht kan. De bank zal van de huizenbezitter een uitgebreid overzicht van inkomsten en uitgaven willen hebben. Hierna bekijkt de hypotheekverstrrekker op welke manier de lopende hypotheek betaalbaar kan blijven.

Het kan zijn dat de hypotheek wordt aangepast (bijvoorbeeld een hogere aflossingsvrije hypotheek). Is er een verpande polis, dan is het misschien wel verstandig om deze af te kopen en de waarde in mindering te brengen op het hypotheekbedrag.

Het is zelfs mogelijk om de maandlasten uit de hypotheek te laten betalen. Nadeel van deze mogelijkheid is dat de hypotheek iedere maand hoger wordt. Bovendien is er sprake van een Box 3-hypotheek en is de betaalde hypotheekrente dan dus niet fiscaal aftrekbaar.

Wees niet eigenwijs

Huizenbezitters die meer dan drie maanden hun hypotheek niet hebben betaald, worden geregistreerd bij het BKR. De gevolgen van deze melding zijn groot. Als de betalingsachterstand is ingehaald (dus betaald) dan blijft de registratie namelijk nog vijf jaar staan.

Om grotere problemen te voorkomen, is het verstandig om niet eigenwijs te zijn. Verwacht je als huizenbezitter in betalingsproblemen te komen, meld dit dan direct bij je bank. Deze zal met jou naar een oplossing gaan zoeken.