Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Boxhoppen voor renteaftrek en verkoopwinst

Boxhoppen voor renteaftrek en verkoopwinst

In de huidige huizenmarkt maken veel huizenbezitters een leuke winst als zij hun huis verkopen. Iedere verkopende huizenbezitter kan zelf bepalen aan wie hij zijn koopwoning verkoopt. Hiermee kan de verkoper dus ook eigenlijk de verkoopwinst van zijn woning zelf bepalen.

Er is echter een mogelijkheid om de verkoopwinst (eigenwoningreserve, volgens de fiscus) drastisch te beïnvloeden. Ik zal dit uitleggen door middel van een rekenvoorbeeld waarbij starters voor het eerst een koopwoning kopen.

De eigenwoningreserve

Zij kiezen ervoor om een gedeelte van de hypotheek aflossingsvrij af te sluiten. Zoals bekend is de betaalde hypotheekrente over de aflossingsvrije hypotheek niet fiscaal aftrekbaar voor starters.

Rekenvoorbeeld 1: starter sluit aflossingsvrije hypotheek af (jaar 2017)
Koopprijs en taxatiewaarde woning €200.000
Annuiteitenhypotheek €100.000 (box 1)
Aflossingvrije hypotheek €100.000 (box 3)
   
Verkoop woning (2022) €250.000
Annuiteitenhypotheek €90.000 (box 1)
Aflossingvrije hypotheek €100.000 (box 3)
Verkoopwinst voor de verkoper is nu €60.000
Verkoop woning (2022) €160.000

Bij verkoop van de woning ontvangt de huiseigenaar €60.000. Dit bedrag moet worden verrekend bij de koop van een volgende woning. Gebeurt dat niet, dan is er over dit bedrag geen renteaftrek.

De belastingdienst kijkt echter heel anders naar de winst bij verkoop van de woning (de eigenwoningreserve, EWR). Deze zal de box 3-schuld van €100.000 als extra EWR zien.

Ervan uitgaande dat deze huizenbezitter een andere woning koopt voor €400.000 (inclusief kosten koper) dan is het volgende van toepassing:

Rekenvoorbeeld 2: aankoop andere duurdere koopwoning (jaar 2022)
Koopsom plus kosten koper €400.000
Verkoopwinst €60.000 -/-
Benodigde hypotheek €340.000
   
Annuïteitenhypotheek €90.000 (einddatum 2047)
Aflossingsvrije hypotheek €100.000  (box 3)
Annuïteitenhypotheek €150.000  (box 1, einddatum 2052)

Think outside the box

Uit bovenstaande berekening blijkt dat de box 3-schuld van €100.000 weer om de hoek komt kijken. Er is echter een mogelijkheid om deze box 3-schuld “kwijt” te raken. Je moet dan voldoen aan alle voorwaarden van art. 3.119a lid 1 Wet IB om die te kwalificeren als eigenwoningschuld.

In het kort komt het erop neer dat een box 3-schuld dan kan worden omgezet naar een box 1-schuld, waarbij wel moet worden voldaan aan de aflossingseis. Hierbij hoeft geen rekening gehouden te worden met de eerdere jaren die de aflossingsvrije hypotheek heeft gelopen.

Er ontstaat hierdoor een hele vreemde situatie waarbij “misbruik” kan worden gemaakt van de duur van de renteaftrek!

De huizenbezitter zal wel vooraf zijn huiswerk goed moeten doen. Alvorens de woning te verkopen, zal de huizenbezitter de aflossingsvrije hypotheek moeten omzetten naar een annuïteitenhypotheek.

De situatie wordt dan als volgt:
Annuïteitenhypotheek €100.000 (box 1, 2017 tot en met 2047)
Annuïteitenhypotheek €100.000 (box 1, 2022 tot en met 2052)
   
Verkoop woning (2022) €250.000
Annuïteitenhypotheek €90.000 (box 1, einddatum 2047)
Annuïteitenhypotheek €100.000 (box 1, einddatum 2052)
Verkoopwinst voor de verkoper is nu €60.000
Eigen Woning Reserve voor de fiscus is nu €60.000


Als deze huizenbezitter nu een andere woning koopt voor €400.000 dan is het volgende van toepassing:

Koopsom plus kosten koper €400.000
Verkoopwinst €60.000 -/-
Benodigde hypotheek €340.000
   
Annuïteitenhypotheek €90.000 (box 1, einddatum 2047)
Annuïteitenhypotheek €100.000  (box 1, einddatum 2052)
Annuïteitenhypotheek €150.000  (box 1, einddatum 2052)

Uit het bovenstaande blijkt dat er “gerommeld” kan worden met box 3- en box 1-hypotheken. Wie bijvoorbeeld veel box 3-vermogen achter de hand heeft, kan eerst kiezen voor een box 3-hypotheek.

Box voor het uitkiezen

Eigenlijk ontstaat er een vreemde situatie. Een starter kiest expres voor een box 3-hypotheek en zet deze bijvoorbeeld na 10 jaar om naar een box 1-hypotheek. Het is daarna ook mogelijk om de box 1-hypotheek weer om te zetten naar een box 3-hypotheek. Een slimme huizenbezitter kan dus zelf bepalen waar het meeste financiële voordeel te behalen is (in box 1 of box 3).

Ik ben benieuwd hoe de belastingdienst naar de bovenstaande voorbeelden kijkt. Hierbij merk ik wel op dat dit alleen mogelijk is voor huizenbezitters die na 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten. We hebben het hier dan over de nieuwe eigenwoningschuld en niet over het overgangsrecht van voor 1 januari 2013.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 27 mei Hypotheekrente vastzetten, of niet? 8
  2. 13 mei Boxhoppen voor renteaftrek en verkoopwinst 6
  3. 29 apr Huizenprijzen gaan dalen! 45

Gerelateerd

Reacties

6 Posts
| Omlaag ↓
  1. Da Freeze 13 mei 2022 09:55
    Interessant om te zien hoe je hiermee kunt spelen. Maar kan iemand mij uitleggen wat het financiële effect hiervan is op de koper? In box 1 betaal je belasting over werk en inkomen en box 3 betaal je belasting over sparen en beleggen (vermogen). Hoe behaal je dan financieel voordeel als je kiest voor box 1 of box 3?
  2. Beursverkloot 13 mei 2022 10:20
    quote:

    Da Freeze schreef op 13 mei 2022 09:55:

    Interessant om te zien hoe je hiermee kunt spelen. Maar kan iemand mij uitleggen wat het financiële effect hiervan is op de koper? In box 1 betaal je belasting over werk en inkomen en box 3 betaal je belasting over sparen en beleggen (vermogen). Hoe behaal je dan financieel voordeel als je kiest voor box 1 of box 3?
    Dat spelen valt reuze mee. Een moment waarop dit kan, is bij aan/verkoop van de eigen woning of het oversluiten van de hypotheek op de eigen woning. Dat laatste moet je niet willen want is veelal een dure aangelegenheid en dus financieel weinig voordeel, zeker nu met een stijgende rente.

    Het enige voordeel wat ik mij kan bedenken is dat het interessanter wordt om de hypotheek (deels) naar Box 3 te halen als je veel box 3 bezittingen hebt (vorderingen/spaargeld/aandelen etc). Maar goed, ook dat wordt steeds minder interessant met de stijgende rente in mijn beleving.
  3. thlmx01 14 mei 2022 03:16
    Wel is het slim om box 3 permanent te verhuur inzetten

    Echter dan huiswerk: vergunning hypotheek etc.

    Zit zelf in situatie eigen woning met €100k hypotheek woz €500k hillen en eigen woning forfait vallen tegen elkaar weg verhuur huis woz 600k afwaardering 300k
    Dus betaal aflossing vrij rente en pak ongeveer 14k
    Box3 vrijstelling dempt en betaal gering en Box3 is geen eigen woning geld

    In principe bij verkoop uitkoop etc pak je 750k Box3 en 400k box1 dus renteaftrek is bij mij op 1mio aftrekbaar en ben eigen bank Box3 6% en genereert dus 36k aftrek box1 en Box3 kost sec vermogen 600k op 6% en rente is consumptie
    600k op 1,6% is 10k netto dus 26k winst echter hoe lang 2025
  4. gerard66 17 mei 2022 09:11
    Op zich toch niet zo heel spannend; de gedachte is dat iedere Nederlander recht heeft op 30 jaar rente-aftrek en daar wordt niet mee gebroken.

    De hypotheekrenteaftreksituatie (3 maal woordwaarde) is na 2 keer verhuizen en een echtscheiding al zo ingewikkeld dat veel hypotheekadviseurs zich er al niet meer aan wagen. Dat is een bekend probleem en daarbij helaas geen politiek draagvlak voor om het af te schaffen. Nu de rente weer stijgt zal afschaffing van de aftrek weer moeilijker komen te liggen.
6 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links