Op 4 juni 2021 kon u in mijn column Dure taxaties worden opgedrongen lezen dat de ING en Calcasa lijnrecht tegenover Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) staan.
Het gaat hierbij over de taxaties die moeten plaatsvinden als er sprake is van:
- de aankoop van een woning
- een overbruggingshypotheek
- oversluiten van de hypotheek
- een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld verbouwing
- een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld consumptieve opname
- rentekorting krijgen voor hypotheken zonder NHG
Verdubbeling taxatiekosten
In het kort komt het erop neer dat het NRVT het liefst ziet dat alle taxaties daadwerkelijk worden uitgevoerd door een taxateur. De kosten voor een taxatie door een taxateur waren voor 1 juli 2021 nog gemiddeld €500. Op het ogenblik is dit bedrag tussen de €800 en €1.200. We hebben het hier dus over een verdubbeling van de taxatiekosten!
De vraag is nu of er mogelijkheden zijn om een goedkopere taxatie te regelen. De waarde van de woning kan op het ogenblik op vier verschillende manieren worden bepaald:
- Uitgebreide WOZ-verklaring (gratis via website gemeente)
- Calcasa Taxatierapport (rond de €25)
- Desktoptaxatie (rond de €70)
- Volledig taxatierapport (kost minimaal €800)
WOZ-verklaring
Een uitgebreide WOZ-verklaring is gratis. Deze kan via de website van de gemeente gratis worden gedownload. De meeste banken zullen nu nog de WOZ verklaring accepteren voor de rentekorting bij hypotheken zonder NHG.
De WOZ-verklaring heeft wel een nadeel bij stijgende huizenprijzen zoals in deze markt: de waarde kan (flink) lager liggen dan de taxatiewaarde.
Calcasa
Bij een Calcasa-rapport zijn er twee mogelijkheden. Het Consumentenrapport geeft een huizenbezitter inzicht geeft in de waarde van zijn woning. U moet dan denken aan een huizenbezitter die zijn woning wil gaan verkopen of een huizenbezitter die een bod wil gaan doen op een woning.
De tweede optie is het Only-rapport, dat gebruikt kan worden voor de rentekorting en de overbruggingshypotheek. Dit rapport wordt door slechts 8 banken geaccepteerd.
De WOZ-verklaring en het Calcasarapport zijn het goedkoopst. Banken zullen deze tot 1 juli 2022 nog accepteren voor bestaande klanten. Nieuwe klanten moeten een desktoptaxatie of een volledige taxatie overleggen.
Om het nog vreemder te maken, zijn beide bij banken eigenlijk (vanaf 1 juli 2021) al niet meer mogelijk vanwege de EBA-Richtlijn. Dit geldt dan weer niet voor verzekeraars of regiepartijen (Munt hypotheken!).
Desktoptaxatie
De desktoptaxatie die door 11 banken en NHG wordt geaccepteerd is de nieuwe manier van goedkoper taxeren. Deze heeft er voor gezorgd dat banken en Calcasa lijnrecht tegenover NRVT/NVM/VBO staan.
De desktoptaxatie is mogelijk bij aankoop van een woning, oversluiten van een hypotheek en een tweede hypotheek. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat de totale hypotheek lager moet zijn dan 90% van de waarde van de woning.
| Een simpel rekenvoorbeeld waarbij een huizenbezitter voor €50.000 wil gaan verbouwen: |
| Lopende hypotheek |
€200.000 |
| Tweede hypotheek |
€50.000 |
| |
|
| Totale hypotheek |
€250.000 |
| |
|
| Minimale waarde woning |
€278.000 |
De desktoptaxatiewaarde moet nu minimaal €278.000 zijn om de tweede hypotheek van €50.000 te kunnen afsluiten.
Hierbij merk ik op dat dit de waarde voor verbouwing is en dat de €50.000 rechtstreeks wordt overgemaakt naar de huizenbezitter. Er is dan sprake van een hypotheek zonder NHG; bij een hypotheek met NHG had de €50.000 in depot gemoeten. Vanaf 2022 accepteert NHG de desktoptaxatie ook voor verbouwingen.
Voor €70 is het dus mogelijk om zelf een taxatie te regelen. Wie in de avond de gegevens invult, krijgt de volgende dag het rapport via de mail binnen.
Er zijn wel wat uitzonderingen. Zoals eerder vermeld mag de totale hypotheek van de meeste banken op dit moment niet hoger zijn dan 90% van de waarde van de woning. Deze 90% kan niemand verklaren. Waarom is dit geen 80% of zoals ik van mening ben gewoon 100% van de waarde van de woning?
Verplicht volledig taxatierapport
Het wordt nog leuker, want appartementen wil het NRVT het liefst volledig uitsluiten van desktoptaxaties. Huiseigenaren met een appartement zouden als het aan het NRVT ligt altijd verplicht een taxateur moeten laten komen als er sprake is van aankoop van een woning, oversluiting van een hypotheek of een tweede hypotheek.
| Hoe vreemd dit is zal ik laten zien met een rekenvoorbeeld: |
| Lopende hypotheek |
€200.000 |
| Tweede hypotheek |
€50.000 |
| |
|
| Totale hypotheek |
€250.000 |
| |
|
| WOZ-waarde woning |
€500.000 |
Ik ben van mening dat in bovenstaand voorbeeld een uitgebreide WOZ-verklaring al voldoende is om de tweede hypotheek van €50.000 te kunnen afsluiten. Een verplichte taxatie van bijna €1.000 slaat natuurlijk nergens op.
Tot slot is een desktoptaxatie alleen mogelijk als de waarde van de woning lager is dan €750.000. Ook hierbij kan men zich afvragen waar dit bedrag vandaan komt.
Taxateurs 'staan uitsluitend voor kwaliteit'
Het NRVT doet er alles aan om de gewone taxatie in stand te houden. Ze roepen hun taxateurs zelfs op om niet mee te gaan werken aan de desktoptaxaties. Natuurlijk ontkent het NRVT dit:
Het NRVT ontkent dat taxateurs worden ontmoedigd en dat het commerciële motieven heeft bij de eigen dure methode. „Wij staan uitsluitend voor kwaliteit en niet voor omzet of winst”, aldus een woordvoerder.
Brancheorganisatie VBO is zelfs door de rechter in Den Haag teruggefloten en heeft onjuistheden moeten rectificeren.
Ik heb de afgelopen maanden diverse taxateurs gesproken. Zij zijn geen voorstander van de desktoptaxaties omdat hen dat in de portemonnee treft.
Als ik echter het rekenvoorbeeld bespreek van het appartement (zie hierboven), dan vinden zij ook dat een taxatierapport totaal onnodig is. Dat dit puur geldklopperij is en de huizenbezitter daar de dupe van is. Waarom €1.000 betalen als het ook voor €70 kan!
Desktoptaxatie wordt de standaard
De vraag is nu of een desktoptaxatie een volledig taxatierapport kan vervangen. Op dit moment is dit wat 11 banken betreft het geval. In de komende maanden zullen steeds meer banken een desktoptaxatie gaan accepteren.
De banken die het niet doen, zijn niet flexibel genoeg. En waarom zou je een hypotheek gaan afsluiten bij een bank die niet meegaat met zijn tijd? NHG gaat vanaf 2022 zelfs uitbreiden, door verbouwingen mee te nemen in de desktoptaxaties.
Ook hypotheekadviseurs moeten desktoptaxaties gaan adviseren. Zij kunnen hun klanten geen volledige taxatie aanraden voor €1.000 terwijl een desktoptaxatie van €70 ook mogelijk is. Het Kifid zal dan de hypotheekadviseur aansprakelijk stellen voor de extra kosten die een huizenbezitter heeft gemaakt.
Een gelopen race
Tot slot de stakende taxateurs en makelaars. De kans is groot dat banken en Calcasa in 2022 zelf de taxatie gaan regelen. Anders gezegd: ze gaan de touwtjes in handen nemen. Zij gaan dan ook bepalen met welke taxateurs er zaken worden gedaan. Wie nu al zijn kont tegen de krib gooit, zal geen uitnodiging krijgen.
In het kort komt het erop neer dat het NRVT dit duel niet gaat winnen. De desktoptaxatie zal in de toekomst standaard gaan worden. Dit voorkomt trouwens ook het beïnvloeden van taxatiewaardes - een van de redenen dat de huizenprijzen zo zijn gestegen.