Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Taxatiestrijd: de desktoptaxatie wordt in de toekomst de standaard

Taxatiestrijd: de desktoptaxatie wordt in de toekomst de standaard

Op 4 juni 2021 kon u in mijn column Dure taxaties worden opgedrongen lezen dat de ING en Calcasa lijnrecht tegenover Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) staan.

Het gaat hierbij over de taxaties die moeten plaatsvinden als er sprake is van:

  • de aankoop van een woning
  • een overbruggingshypotheek
  • oversluiten van de hypotheek
  • een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld verbouwing
  • een tweede hypotheek voor bijvoorbeeld consumptieve opname
  • rentekorting krijgen voor hypotheken zonder NHG

Verdubbeling taxatiekosten

In het kort komt het erop neer dat het NRVT het liefst ziet dat alle taxaties daadwerkelijk worden uitgevoerd door een taxateur. De kosten voor een taxatie door een taxateur waren voor 1 juli 2021 nog gemiddeld €500. Op het ogenblik is dit bedrag tussen de €800 en €1.200. We hebben het hier dus over een verdubbeling van de taxatiekosten!

De vraag is nu of er mogelijkheden zijn om een goedkopere taxatie te regelen. De waarde van de woning kan op het ogenblik op vier verschillende manieren worden bepaald:

  • Uitgebreide WOZ-verklaring (gratis via website gemeente)
  • Calcasa Taxatierapport (rond de €25)
  • Desktoptaxatie (rond de €70)
  • Volledig taxatierapport (kost minimaal €800)

WOZ-verklaring

Een uitgebreide WOZ-verklaring is gratis. Deze kan via de website van de gemeente gratis worden gedownload. De meeste banken zullen nu nog de WOZ verklaring accepteren voor de rentekorting bij hypotheken zonder NHG.

De WOZ-verklaring heeft wel een nadeel bij stijgende huizenprijzen zoals in deze markt: de waarde kan (flink) lager liggen dan de taxatiewaarde.

Calcasa

Bij een Calcasa-rapport zijn er twee mogelijkheden. Het Consumentenrapport geeft een huizenbezitter inzicht geeft in de waarde van zijn woning. U moet dan denken aan een huizenbezitter die zijn woning wil gaan verkopen of een huizenbezitter die een bod wil gaan doen op een woning.

De tweede optie is het Only-rapport, dat gebruikt kan worden voor de rentekorting en de overbruggingshypotheek. Dit rapport wordt door slechts 8 banken geaccepteerd.

De WOZ-verklaring en het Calcasarapport zijn het goedkoopst. Banken zullen deze tot 1 juli 2022 nog accepteren voor bestaande klanten. Nieuwe klanten moeten een desktoptaxatie of een volledige taxatie overleggen.

Om het nog vreemder te maken, zijn beide bij banken eigenlijk (vanaf 1 juli 2021) al niet meer mogelijk vanwege de EBA-Richtlijn. Dit geldt dan weer niet voor verzekeraars of regiepartijen (Munt hypotheken!).

Desktoptaxatie

De desktoptaxatie die door 11 banken en NHG wordt geaccepteerd is de nieuwe manier van goedkoper taxeren. Deze heeft er voor gezorgd dat banken en Calcasa lijnrecht tegenover NRVT/NVM/VBO staan.

De desktoptaxatie is mogelijk bij aankoop van een woning, oversluiten van een hypotheek en een tweede hypotheek. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat de totale hypotheek lager moet zijn dan 90% van de waarde van de woning. 

Een simpel rekenvoorbeeld waarbij een huizenbezitter voor €50.000 wil gaan verbouwen:
Lopende hypotheek €200.000
Tweede hypotheek  €50.000
   
Totale hypotheek €250.000
   
Minimale waarde woning €278.000

De desktoptaxatiewaarde moet nu minimaal €278.000 zijn om de tweede hypotheek van €50.000 te kunnen afsluiten.

Hierbij merk ik op dat dit de waarde voor verbouwing is en dat de €50.000 rechtstreeks wordt overgemaakt naar de huizenbezitter. Er is dan sprake van een hypotheek zonder NHG; bij een hypotheek met NHG had de €50.000 in depot gemoeten. Vanaf 2022 accepteert NHG de desktoptaxatie ook voor verbouwingen.

Voor €70 is het dus mogelijk om zelf een taxatie te regelen. Wie in de avond de gegevens invult, krijgt de volgende dag het rapport via de mail binnen.

Er zijn wel wat uitzonderingen. Zoals eerder vermeld mag de totale hypotheek van de meeste banken op dit moment niet hoger zijn dan 90% van de waarde van de woning. Deze 90% kan niemand verklaren. Waarom is dit geen 80% of zoals ik van mening ben gewoon 100% van de waarde van de woning?

Verplicht volledig taxatierapport

Het wordt nog leuker, want appartementen wil het NRVT het liefst volledig uitsluiten van desktoptaxaties. Huiseigenaren met een appartement zouden als het aan het NRVT ligt altijd verplicht een taxateur moeten laten komen als er sprake is van aankoop van een woning, oversluiting van een hypotheek of een tweede hypotheek.

Hoe vreemd dit is zal ik laten zien met een rekenvoorbeeld:
Lopende hypotheek €200.000
Tweede hypotheek €50.000
   
Totale hypotheek €250.000
   
WOZ-waarde woning €500.000

Ik ben van mening dat in bovenstaand voorbeeld een uitgebreide WOZ-verklaring al voldoende is om de tweede hypotheek van €50.000 te kunnen afsluiten. Een verplichte taxatie van bijna €1.000 slaat natuurlijk nergens op.

Tot slot is een desktoptaxatie alleen mogelijk als de waarde van de woning lager is dan €750.000. Ook hierbij kan men zich afvragen waar dit bedrag vandaan komt.

Taxateurs 'staan uitsluitend voor kwaliteit'

Het NRVT doet er alles aan om de gewone taxatie in stand te houden. Ze roepen hun taxateurs zelfs op om niet mee te gaan werken aan de desktoptaxaties. Natuurlijk ontkent het NRVT dit:

Het NRVT ontkent dat taxateurs worden ontmoedigd en dat het commerciële motieven heeft bij de eigen dure methode. „Wij staan uitsluitend voor kwaliteit en niet voor omzet of winst”, aldus een woordvoerder.

Brancheorganisatie VBO is zelfs door de rechter in Den Haag teruggefloten en heeft onjuistheden moeten rectificeren.

Ik heb de afgelopen maanden diverse taxateurs gesproken. Zij zijn geen voorstander van de desktoptaxaties omdat hen dat in de portemonnee treft.

Als ik echter het rekenvoorbeeld bespreek van het appartement (zie hierboven), dan vinden zij ook dat een taxatierapport totaal onnodig is. Dat dit puur geldklopperij is en de huizenbezitter daar de dupe van is. Waarom €1.000 betalen als het ook voor €70 kan!

Desktoptaxatie wordt de standaard

De vraag is nu of een desktoptaxatie een volledig taxatierapport kan vervangen. Op dit moment is dit wat 11 banken betreft het geval. In de komende maanden zullen steeds meer banken een desktoptaxatie gaan accepteren.

De banken die het niet doen, zijn niet flexibel genoeg. En waarom zou je een hypotheek gaan afsluiten bij een bank die niet meegaat met zijn tijd? NHG gaat vanaf 2022 zelfs uitbreiden, door verbouwingen mee te nemen in de desktoptaxaties.

Ook hypotheekadviseurs moeten desktoptaxaties gaan adviseren. Zij kunnen hun klanten geen volledige taxatie aanraden voor €1.000 terwijl een desktoptaxatie van €70 ook mogelijk is. Het Kifid zal dan de hypotheekadviseur aansprakelijk stellen voor de extra kosten die een huizenbezitter heeft gemaakt.

Een gelopen race

Tot slot de stakende taxateurs en makelaars. De kans is groot dat banken en Calcasa in 2022 zelf de taxatie gaan regelen. Anders gezegd: ze gaan de touwtjes in handen nemen. Zij gaan dan ook bepalen met welke taxateurs er zaken worden gedaan. Wie nu al zijn kont tegen de krib gooit, zal geen uitnodiging krijgen.

In het kort komt het erop neer dat het NRVT dit duel niet gaat winnen. De desktoptaxatie zal in de toekomst standaard gaan worden. Dit voorkomt trouwens ook het beïnvloeden van taxatiewaardes - een van de redenen dat de huizenprijzen zo zijn gestegen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 07 jan Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs 12
  2. 29 dec Rente en huizenprijzen in 2022: dit kunnen we verwachten 43
  3. 24 dec Te hoge hypotheek: kijk uit voor de risico's 19

Reacties

7 Posts
| Omlaag ↓
  1. flatliner 26 november 2021 11:23
    Zo moeilijk is die 90% grens niet te verklaren:
    "De desktop taxatie is gezamenlijk ontworpen door Calcasa, ING en de Taxatheek om hypotheekklanten een voordelige en snelle taxatie te bieden die voldoet aan de nieuwe Europese Leidraad. Deze Leidraad stelt voor alle Europese banken strengere eisen aan de waardering van het onderpand wat als zekerheid dient voor een financiering. Per 1 juli 2021 betekent dit dat alleen een modelmatige taxatie onder de 90% van de schuld-marktwaardeverhouding niet meer is toegestaan voor het verstrekken van een hypotheek."
  2. gerard66 26 november 2021 12:59
    Veel hypotheekadviseurs (de meesten zijn overigens hypotheekverkopers, maar dat terzijde) zullen geen desktoptaxaties gaan promoten om 2 redenen. Als eerste omdat zij een kick-back aanbrengpremie krijgen van de taxateur waar zij mee samenwerken en als tweede weten ze nu "zeker" dat de vaste taxateur de door hen gewenste waarde opschrijft. De riedel is; " Geachte klant, u mag best zelf een goedkope taxatie regelen, maar als de uw onbekende taxateur de waarde van uw woning bv 20.000 lager inschat, dan moet u zelf 20.000 extra ophoesten of gaat zelfs de aankoop/ verbouwing niet door. Bij mij loopt u dat risico niet. Wilt u dat risico lopen voor een rottige paar honderd euro?"

    De taxatiemarkt is al jaren zo corrupt als een afrikaans land en het wordt tijd dat de banken zelf gaan taxeren indien het een risicopost lijkt.
  3. kareldr 26 november 2021 14:45
    De systematiek is veel te ingewikkeld. Huizenkopers en verkopers moeten trillend afwachten wat de taxateur er van maakt en of de bank de hypotheek accepteert.
    Het wordt makkelijker als banken niet meer dan de WOZ waarde financieren.
    Dat voorkomt ook dat de prijzen de pan uit rijzen zoals nu gebeurt.
    Alternatief is dat de verkoper een onafhankelijke taxatie laat opstellen die de banken ook accepteren.
  4. [verwijderd] 26 november 2021 18:44
    Voor wie het nog niet door heeft, zo'n beetje alle financiële diensten zijn of worden momenteel gesoftwareiseerd. Obv big data kan zelf de overheid met een faal track record op het gebied van ICT systemen inmiddels met 1 druk op de knop een redelijk nauwkeurige WOZ waarde bepalen. Leg mij maar uit waarom een rondje in en rond het huis dan €1200 moet kosten.
  5. Jos Koets 27 november 2021 13:11
    quote:

    gerard66 schreef op 26 november 2021 12:59:


    Veel hypotheekadviseurs (de meesten zijn overigens hypotheekverkopers, maar dat terzijde) zullen geen desktoptaxaties gaan promoten om 2 redenen. Als eerste omdat zij een kick-back aanbrengpremie krijgen van de taxateur waar zij mee samenwerken en als tweede weten ze nu "zeker" dat de vaste taxateur de door hen gewenste waarde opschrijft. De riedel is; " Geachte klant, u mag best zelf een goedkope taxatie regelen, maar als de uw onbekende taxateur de waarde van uw woning bv 20.000 lager inschat, dan moet u zelf 20.000 extra ophoesten of gaat zelfs de aankoop/ verbouwing niet door. Bij mij loopt u dat risico niet. Wilt u dat risico lopen voor een rottige paar honderd euro?"

    De taxatiemarkt is al jaren zo corrupt als een afrikaans land en het wordt tijd dat de banken zelf gaan taxeren indien het een risicopost lijkt.

    De afgelopen maanden heel wat desktoptaxaties gedaan. Ik en ook mijn klanten zijn zeer tevreden. Binnen 1 dag de taxatie en het bespaart toch een leuk bedrag.
    Ik heb nooit aan taxaties willen verdienen. Hypotheekadviseurs die dat doen zijn trouwens verplicht dit door te geven aan hun klanten. Dat valt onder hun zorgplicht.

    Gr. Jos
7 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links