Fameus onder studeerkamergeleerden, academici en beursvolgers die verder kijken dan tick-by-tick-grafieken.
De Herengrachtindex; Een kunstmatige en teruggerekende index, die een idee geeft hoe de huizenmarkt zich in ons land vanaf 1620 ontwikkelde. Hij is van origine uit 1997 (toen liep de index tot 1973) van de hand van Piet Eicholz van de Universiteit van Maastricht. Hij werkte hem in 2008 bij en toen werd het stil.
En nu is hij bijgewerkt door een ander? Zero Hedge heeft het gespot en het is echt voor het eerst in jaren dat ik daar weer eens wat lees. Cees Smit heeft de details. Het lijkt wel crypto, wat een spike. De (Amsterdamse) huizenmarkt is inderdaad een bubbel, roept al iedereen. En daarmee over tot de orde van de dag?
Nee, want kijk goed. In exact vier eeuwen gingen huizen aan de Herengracht slechts een lousy zeven keer over de kop?! Gecorrigeerd voor inflatie, dat wel, maar dan nog. Ik kan het me bijna niet voorstellen, maar ik ben geen academicus. Hoewel, het was peak-Gouden Eeuw toen de Herengracht werd opgeleverd.
Misschien was de Herengracht toen wel de duurste plek ter wereld, ofwel de index begint héél hoog. En daarna werd het financieel-economisch allemaal wat minder met ons land. Toevallig gaf ik hem gisteren nog in mijn vooruitblik, ik heb een plaatje van wereldwijde aandelen sinds 1602 (VOC).
Dit is de teruggerekende wereldprijsindex. Helaas niet herbelegd, maar dat is ook niet praktisch. Die grafiek zou ergens op tien hoog uitkomen ofzo. Niet gecorrigeerd voor inflatie, maar wat een verschil. Aandelen gingen inderdaad sinds 1602 en die 1620 durf ik ook nog wel aan heel wat vaker over de kop...
Misschien is het beter de Herengrachtindex niet te corrigeren voor inflatie en logaritmisch te geven - met een rentelijntje. Dat geeft denk ik beter en eerlijker beeld. U roept het misschien ook, maar ik weet niet of de huizenmarkt bubbelt met die lage rente en de war on cash van centrale banken.
Bij huizen worden altijd alleen maar de prijzen genoemd, nooit de rentes en laat staan de vaste maandelijkse lasten van de gemiddelde koper. Die laatste zijn in ieder geval per saldo heel wat minder hard opgelopen dan de huizenprijzen zelf. De internationale vergelijking gaat ook al mank.
Ik vergelijking met Londen, Parijs, Berlijn, New York, San Francisco, Tokio, Hong Kong en al helemaal China zijn huizen in Amsterdam heel wat minder duur. En een echt geweldige belegging waren ze niet sinds 1620. Kapitaalbehoud in feite, niets meer en niets minder. Net als goud.
Intussen heb ik reactie van Mathijs Korevaar - we zouden soms bijna vergeten dat social media ook handig kunnen zijn - de maker van de grafiek. Hele uiteenzetting met veel data, zie ik. Voor de liefhebbers. Peter Verhaar (woont aan de Herengracht) is er ook, die vraagt zich af of splitsingen zijn meegnomen.