Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Huizenprijzen: Herengrachtindex heeft ook de sokken erin

Huizenprijzen: Herengrachtindex heeft ook de sokken erin
Beeld: iStock

Fameus onder studeerkamergeleerden, academici en beursvolgers die verder kijken dan tick-by-tick-grafieken.

De Herengrachtindex; Een kunstmatige en teruggerekende index, die een idee geeft hoe de huizenmarkt zich in ons land vanaf 1620 ontwikkelde. Hij is van origine uit 1997 (toen liep de index tot 1973) van de hand van Piet Eicholz van de Universiteit van Maastricht. Hij werkte hem in 2008 bij en toen werd het stil.

En nu is hij bijgewerkt door een ander? Zero Hedge heeft het gespot en het is echt voor het eerst in jaren dat ik daar weer eens wat lees. Cees Smit heeft de details. Het lijkt wel crypto, wat een spike. De (Amsterdamse) huizenmarkt is inderdaad een bubbel, roept al iedereen. En daarmee over tot de orde van de dag?

Nee, want kijk goed. In exact vier eeuwen gingen huizen aan de Herengracht slechts een lousy zeven keer over de kop?! Gecorrigeerd voor inflatie, dat wel, maar dan nog. Ik kan het me bijna niet voorstellen, maar ik ben geen academicus. Hoewel, het was peak-Gouden Eeuw toen de Herengracht werd opgeleverd. 

Misschien was de Herengracht toen wel de duurste plek ter wereld, ofwel de index begint héél hoog. En daarna werd het financieel-economisch allemaal wat minder met ons land. Toevallig gaf ik hem gisteren nog in mijn vooruitblik, ik heb een plaatje van wereldwijde aandelen sinds 1602 (VOC).

Dit is de teruggerekende wereldprijsindex. Helaas niet herbelegd, maar dat is ook niet praktisch. Die grafiek zou ergens op tien hoog uitkomen ofzo. Niet gecorrigeerd voor inflatie, maar wat een verschil. Aandelen gingen inderdaad sinds 1602 en die 1620 durf ik ook nog wel aan heel wat vaker over de kop... 

 

Misschien is het beter de Herengrachtindex niet te corrigeren voor inflatie en logaritmisch te geven - met een rentelijntje. Dat geeft denk ik beter en eerlijker beeld. U roept het misschien ook, maar ik weet niet of de huizenmarkt bubbelt met die lage rente en de war on cash van centrale banken.

Bij huizen worden altijd alleen maar de prijzen genoemd, nooit de rentes en laat staan de vaste maandelijkse lasten van de gemiddelde koper. Die laatste zijn in ieder geval per saldo heel wat minder hard opgelopen dan de huizenprijzen zelf. De internationale vergelijking gaat ook al mank.

Ik vergelijking met Londen, Parijs, Berlijn, New York, San Francisco, Tokio, Hong Kong en al helemaal China zijn huizen in Amsterdam heel wat minder duur. En een echt geweldige belegging waren ze niet sinds 1620. Kapitaalbehoud in feite, niets meer en niets minder. Net als goud. 

Intussen heb ik reactie van Mathijs Korevaar - we zouden soms bijna vergeten dat social media ook handig kunnen zijn - de maker van de grafiek. Hele uiteenzetting met veel data, zie ik. Voor de liefhebbers. Peter Verhaar (woont aan de Herengracht) is er ook, die vraagt zich af of splitsingen zijn meegnomen.


Arend Jan Kamp is senior content manager van IEX. Kamp belegt iedere maand vooral voor zijn pensioen uitsluitend in beleggingsfondsen. Klik hier voor zijn actuele posities. De informatie in dit artikel is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX-redactie.

Auteur: Arend Jan Kamp

Arend Jan Kamp is 24/7 van de vroege uurtjes voorbeurs tot de late uurtjes After Hours uw gastheer op IEX, als hij in geheel eigen stijl (bondig, maar toch uitbundig) de beursdag met u doorneemt. Van aandelen en indices, via commodities, langs de rentemarkten, naar haute finance tot politiek en centrale banken. Arend Jan is ...

Meer over Arend Jan Kamp

Recente artikelen van Arend Jan Kamp

  1. 27 jun Dat valt mee voorbeurs, maar nu nog eventjes H2 1
  2. 26 jun Vooruitblik: moeilijke beurs met grote kansen en risico's 11
  3. 24 jun Beetje bijkomen voorbeurs en hebt u deze plaatjes allemaal gezien? 3

Reacties

4 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 7 handyman6 1 november 2021 11:41
    AT5 en Salto TV: woonboten moeten verkassen voor massale aanleg van stalen damwanden in div grachten.
    Huh?
    Meerdere kademuren staan nml op instorten,volgens gemeente ambtenaren.Achso!

    Gaat Amsterdam de kant op van Venetie,een intussen meer op het water drijvende stad dan erin staand?
  2. forum rang 4 Zaphod Beeblebrox 1 november 2021 11:49
    Allemaal bubbels agv de historisch lage rente en kwantitatieve verruiming, ook wel bekend als easy money beleid. Met als gevolg: the everything bubble. Mogelijk met uitzondering van grondstoffen. Voorlopig dan. En ja, natuurlijk moeten de bubbels barsten. Bublis morghulis in hoog-Valeriaans. Zelfs de crypto markten zullen dan crashen, ofschoon zij de reddingsboei bieden. Namelijk, monetair beleid uit menselijke handen wegtrekken.
  3. usertnk 1 november 2021 21:09
    Ik ben geen kenner, dat zeg ik er maar meteen bij. Vergelijkingen op een dergelijk lange termijn lijken mij echter altijd vatbaar voor discussie. In de loop der tijd (eeuwen in dit geval) zijn zo enorm veel parameters van invloed en aan wijziging onderhevig geweest, dat een eenduidige vergelijking niet eenvoudig is. De kosten van bijvoorbeeld onderhoud, renovatie en belastingen zijn in deze grafiek waarschijnlijk niet zichtbaar. Zou u bijvoorbeeld nog in een woning willen en kunnen wonen in de authentieke staat van 1602?
    Statistiek is prachtige materie, maar ook manipulatief. Hoe langer de termijn, hoe moeilijker grafieken te duiden zijn.
    Grafieken als deze zijn altijd een vergelijking met iets anders, in dit geval fiat-geld.
    Je zou deze grafiek ook eens kunnen afzetten tegen de waardeontwikkeling van goud. Daar kun je allerlei patronen op loslaten. Maar vergelijkingen gaan altijd mank, want goud vergt bijvoorbeeld geen onderhoud. Wel weer opslag- en verzekeringskosten.

    Ik probeer overigens niks te bewijzen of aan te tonen. Behalve dat alles relatief is.
    Dit laat onverlet dat ik het niet erg had gevonden indien mijn voorvaderen mij een grachtenpandje zouden hebben nagelaten. ;-) -Helaas..., ik mag mijn schoenen er nog niet eens parkeren. (Jammer joh...)
4 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links