Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Nieuwbouwhuis kopen: 10 aandachtspunten

Nieuwbouwhuis kopen: 10 aandachtspunten

De huizenprijzen blijven maar stijgen. Hierdoor kunnen steeds minder mensen hun droomhuis kopen. Kenners roepen dat er meer gebouwd moet worden. Als het aantal woningen toeneemt, zullen de huizenprijzen minder snel stijgen of misschien wel gaan dalen.

Een nieuwbouwwoning kopen heeft als voordeel dat alles nieuw is. Er zijn echter ook genoeg valkuilen.

10 attentiepunten

  1. loting / inschrijving met financiële check
  2. eisen makelaar voor start bouw
  3. na tekenen koop aanneemovereenkomst 2 maanden hypotheek regelen
  4. meerwerk via aannemer/onderaannemer nog niet bekend
  5. bouwrente voor de grond kan oplopen tot 8% per jaar
  6. hypotheekofferte afstemmen op eisen van de aannemer
  7. mooie praatjes kunnen flink veel geld kosten
  8. wacht het liefst op de goednieuwsbrief van de aannemer
  9. renteverlies tijdens de bouw is afhankelijk van de termijn van de bouw
  10. laatste 5% niet betalen daar er na oplevering velen gebreken kunnen zijn

1: Loting en financiële check

Het animo voor een nieuwbouwwoning is (altijd) groot. Hierdoor zal er een inschrijving plaatsvinden. Het is zelfs mogelijk dat er sprake is van een loting.

Zo komt het ook voor dat er vooraf diverse vragen worden gesteld aan de mensen die een nieuwbouwwoning willen kopen. De aannemer wil vooraf een bepaald beeld hebben of iemand een nieuwbouwwoning kan kopen (financiële check).

Een hypotheekadviseur kan voor u een financiële check maken. Hierbij wordt uw situatie in kaart gebracht met daarbij de maximale hypotheek op uw inkomen.

2 / 3: 70% vooraf verkocht, omgevingsvergunning en tekenen koop aanneemovereenkomst

De aannemer wil het liefst zo snel mogelijk met de bouw gaan beginnen, maar ook de zekerheid hebben dat de woningen zijn verkocht. In de koopakte stellen veel aannemers dat een percentage van 70% van de woningen verkocht moet zijn voor ze starten met de bouw. De aannemer gaat van verkoop uit als de koop-/aanneemovereenkomst is getekend door een koper.

In de huidige markt is het natuurlijk onzin om zo'n percentage te eisen. Het aantal mensen dat graag een nieuwbouwwoning wil kopen is vele malen groter dan het aantal woningen dat gebouwd gaat worden.

Het is verstandig om vooraf navraag te doen over de bouwvergunning. Het klinkt misschien raar, maar heel veel kopers van een nieuwbouwwoning gaan de boot in omdat zij ervan uitgaan dat de bouwvergunning is geregeld.

In de praktijk wordt de bouwvergunning de omgevingsvergunning genoemd. Zonder deze vergunning zal geen enkele bank in Nederland een hypotheek laten passeren. Aannemers en ook verkopende makelaars verkondigen altijd dat de omgevingsvergunning geen probleem gaat opleveren en de koper zijn hypotheek alvast kan gaan regelen.

Een omgevingsvergunning aanvragen kost meestal twee maanden. Als er een bezwaar komt van iemand dan kan dit voor maanden vertraging zorgen. Kopers die een hypotheek hebben geregeld waarbij de renteaanbieding maar een paar maanden geldig is, hebben dan een groot probleem. Hun hypotheek kan namelijk niet passeren omdat de omgevingsvergunning nog niet definitief is.

Als de renteaanbieding is verlopen, moet de koper weer opnieuw beginnen. Ik hoef u niet te vertellen dat dit geld gaat kosten (duizenden euro’s), namelijk 1% annuleringskosten van het hypotheekbedrag en opnieuw advieskosten voor de hypotheekadviseur.

In de meeste koop-/aanneemovereenkomsten staat dat de koper binnen twee maanden een hypotheek moet regelen. Het is (bijna altijd) verstandig om de renteaanbieding van de bank zo lang mogelijk te nemen. U moet dan denken aan minimaal een jaar. De hypotheek moet dan binnen een jaar passeren bij de notaris, anders zal de bank alsnog kosten in rekening brengen.

4: Meerwerk

Bij de koopsom voor de grond en de woning komen nog kosten voor meerwerk. Meerwerk kan via de aannemer of zelfstandig. Als het meerwerk plaatsvindt via de (onder) aannemer dan zal deze een lijst moeten maken van het werk dat hij gaat doen, met daarbij de kosten. Deze lijst kan dan worden meegenomen bij het aanvragen van de hypotheek.

Het gebeurt regelmatig dat een hypotheek na het tekenen van de koop-/aanneemovereenkomst binnen twee maanden geregeld moet worden. Als een koper het meerwerk in zijn hypotheek wil meenemen, moet dus ook de aannemer zijn lijst klaar hebben. Dit laatste blijkt in de praktijk vaak niet zo te zijn, wat de koper problemen oplevert met zijn hypotheekaanvraag.

Als een koper het meerwerk zelf doet, dan kan hij zelf een lijst opstellen van de werkzaamheden. Meestal behelzen die keuken, douche en vloeren. Door zelf de lijst op te stellen, is er geen vertraging en kan dus wel direct de hypotheek worden aangevraagd.

5: Bouwrente

De aannemer rekent bouwrente over de grond die zijn eigendom is. Voordat deze daadwerkelijk overgaat naar de koper, zal de aannemer een bepaald percentage doorberekenen. Omdat deze “kosten” vóór het tekenen van de koopakte en het afsluiten van de hypotheek worden gemaakt, zijn ze niet fiscaal aftrekbaar. De koper zal deze kosten uit eigen zak moeten betalen.

Ter verduidelijking een voorbeeld:

Bouw nieuwbouwwoning is gestart 1 november 2020 
 1 november 2020 tot 1 februari 2021: bouwrente die niet fiscaal aftrekbaar is
Koop-/aanneemovereenkomst wordt op 1 februari 2021 getekend 
 1 februari 2021 tot 1 april 2021: bouwrente die wel eenmalig fiscaal aftrekbaar is
Hypotheekakte wordt op 1 april 2021 getekend bij de notaris 
 1 april 2021 tot 1 december 2021: renteverlies tijdens de bouw, dat wel eenmalig fiscaal aftrekbaar is.
Oplevering van de woning is op 1 december 2021 

In de praktijk komen percentage voor van 8% bouwrente. Stel, de grondkosten zijn €300.000 en deze 8% is over een half jaar van toepassing, dan moet de koper dus uit eigen zak €12.000 betalen. Bouwrente wordt vaak vergeten en stelt kopers dan voor een onaangename verrassing.

6 / 7 / 8 duur hypotheekofferte, mooie praatjes en goednieuwsbrief

De aannemer en verkopende makelaar zullen een nieuwbouwproject altijd rooskleuriger en mooier maken dan het in werkelijk wordt. Ik bedoel hiermee dat zij geen negatieve dingen opsommen voor kopers. Het is daarom verstandig de koop-/aanneemovereenkomst goed te lezen, alle eisen en voorwaarden van de aannemer goed in kaart te brengen en daar de renteaanbieding (termijn) op af te stemmen.

Er zijn (gelukkig) ook aannemers van wie de kopers pas de hypotheek hoeven te gaan regelen als alles in orde is om te kunnen starten met de bouw. De omgevingsvergunning is dan ook definitief. Een aannemer geeft dan aan dat de kopers kunnen wachten op zjn goednieuwsbrief, waarna iedere koper twee maanden de tijd krijgt om de hypotheek te regelen. Er moet dan binnen drie maanden gepasseerd worden bij de notaris.

9: Renteverlies tijdens de bouw

Bij een nieuwbouwwoning wordt het hypotheekbedrag niet direct overgemaakt naar de aannemer, maar eerst in depot gestort. De aannemer stuurt een nota voor de werkzaamheden die hij gaat verrichten. De koper stuurt deze door naar zijn bank, waarna die het bedrag overmaakt aan de aannemer. Het bedrag in depot wordt hierdoor steeds minder.

Een koper betaalt hypotheekrente over het hypotheekbedrag, maar krijgt ook een rentevergoeding over het bedrag in depot. Er zijn banken in Nederland die een verschil van 1% rekenen. Er zijn echter ook genoeg banken waarbij het verschil nihil is. De rentevergoeding in het depot is dan even hoog als de betaalde (gemiddelde) hypotheekrente.

Het renteverlies tijdens de bouw kan op verschillende manieren betaald worden, afhankelijk van de bank waar de hypotheek is afgesloten. Het is mogelijk dat het bedrag van het renteverlies uit het depot wordt betaald. Dit betekent dat het depot aan het einde van de bouw leeg is terwijl er nog betaald moet worden. De klant zal dan ineens een bedrag uit eigen middelen moeten betalen.

Het is ook mogelijk om maandelijks een bedrag te betalen. Op die manier blijft het depot in stand.

10: laatste 5% niet betalen

Tot slot merk ik op dat veel nieuwbouwwoningen helaas worden opgeleverd met nog vele gebreken. Een aannemer zal beloven die op te lossen. In de praktijk helpt het als een aannemer nog geld tegoed heeft van een huizenbezitter. In overleg met de notaris kan bijvoorbeeld worden afgesproken dat een bepaald bedrag (5%) pas wordt betaald als alles goed is opgeleverd door de aannemer.

Even een nieuwbouwwoning kopen is niet verstandig. Als koper zal je toch echt je huiswerk goed moeten doen. Hierbij kan een goede hypotheekadviseur waardevolle hulp bieden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 03 dec Eigen woning overhevelen naar box 3 is niet verstandig 66
  2. 26 nov Taxatiestrijd: de desktoptaxatie wordt in de toekomst de standaard 7
  3. 12 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar! 6

Gerelateerd

Reacties

5 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 4 StoplossBurner 22 oktober 2021 10:47
    11. Check even goed of evt. prijsstijgingen van bouwmaterialen nog doorberekend kunnen worden aan de koper of niet. Waarschijnlijk zullen de meeste aannemers door schade en schande dit jaar hiervoor wel een clausule hebben opgenomen. En nog verder stijgen zullen de materialen zeker nog met deze energie prijzen (zeker materialen als glas, baksteen, staal/aluminium, beton die energie intensief zijn).
  2. Warren Buffet Fan 22 oktober 2021 11:34




    " Kenners roepen dat er meer gebouwd moet worden. Als het aantal woningen toeneemt, zullen de
    huizenprijzen minder snel stijgen of misschien wel gaan dalen."

    Je zou toch verwachten dat een beleggingssite de basis principes van vraag, aanbod en prijs als geen ander kent en dat deze ook op een markt als de woningmarkt van toepassing is. Wat hierin nog mist de prijs(in-)elasticiteit van woningen en de monopolie positie die de overheid op bouwgrond uitgifte heeft..

    Verder goed artikel


  3. forum rang 4 StoplossBurner 22 oktober 2021 11:56
    quote:

    Warren Buffet Fan schreef op 22 oktober 2021 11:34:






    " Kenners roepen dat er meer gebouwd moet worden. Als het aantal woningen toeneemt, zullen de
    huizenprijzen minder snel stijgen of misschien wel gaan dalen."

    Je zou toch verwachten dat een beleggingssite de basis principes van vraag, aanbod en prijs als geen ander kent en dat deze ook op een markt als de woningmarkt van toepassing is. Wat hierin nog mist de prijs(in-)elasticiteit van woningen en de monopolie positie die de overheid op bouwgrond uitgifte heeft..

    Verder goed artikel





    Als de hoeveelheid geld dat beschikbaar is voor het aanbod nog sneller groeit dan dat aanbod, zal de woningprijs gewoon doorstijgen, zo lang de vraag het aanbod overstijgt uiteraard. Die situatie zal nog wel even voortduren. Alleen forse rentestijgingen of afnemen van fiscale voordelen (zoals bijv. invoeren van een flinke verhuurders belasting) gaat soelaas brengen; er zal dan minder geld een weg zoeken richting het vastgoed.
  4. gerard66 22 oktober 2021 13:17
    De prijzen voor nieuwbouw zullen blijven stijgen doordat de bouwmaterialen duur zijn en blijven. Arbeid duur is en blijft, dankzij het feit dat we weinig bouwvakkers hebben en de meeste bouwvakkers zzp'er hebben gemaakt en die kunnen nu overal werk vinden tegen hoge(re) tarieven. Grondprijzen niet zakken en gemeenten lange en dure vergunningstrajecten hebben laten ontstaan door veel bezwaren (NIMBY) en onzinnige eisen (bv een minimaal percentage sociale huur op een toplocatie of onzinnige milieueisen).
5 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links