Door de stijgende huizenprijzen en aflossingen op de lopende hypotheek is de kans groot dat uw hypotheek in een lagere risicoklasse komt. Dat levert een aanzienlijke besparing op op uw maandlasten.
Iedere huizenbezitter zal wel heel erg blij zijn met de stijgende huizenprijzen. In de afgelopen tijd is er leuk geld verdiend. Dit wordt natuurlijk pas echt geïncasseerd als u uw woning daadwerkelijk verkoopt.
Huizenbezitters met een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie kunnen nog extra geld verdienen. Het is namelijk mogelijk dat de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse is gekomen dan bij het afsluiten van een hypotheek.
Rekenvoorbeeld
Een simpel rekenvoorbeeld met hieronder een verkort overzicht van de hypotheekrentes van Florius van eind vorige maand:
Looptijd
|
t/m 65% |
t/m 85% |
t/m 90% |
t/m 100% |
meer dan 100% |
| 1 jaar |
0,96% |
1,18% |
1,23% |
1,40% |
1,55% |
| 5 jaar |
1,07% |
1,24% |
1,34% |
1,44% |
1,59% |
| 10 jaar |
1,11% |
1,28% |
1,36% |
1,48% |
1,65% |
| 15 jaar |
1,33% |
1,47% |
1,66% |
1,80% |
2,09% |
| 20 jaar |
1,49% |
1,58% |
1,70% |
1,82% |
2,16% |
| 30 jaar |
1,77% |
1,85% |
2,02% |
2,07% |
2,54% |
Uitgangspunt
- Koopsom woning: €400.000
- Taxatiewaarde woning: €400.000
- Af te sluiten hypotheek: €400.000 (100% van de taxatiewaarde)
- Hypotheekrente bij 20 jaar vast: 1,82%
- Bruto rente per maand: €1.443
Deze huizenbezitter koopt een woning voor €400.000. De taxatiewaarde en de af te sluiten annuïteiten hypotheek is eveneens €400.000. Bij een rentevast periode van 20 jaar is de hypotheekrente 1,82%. De bruto maandlast voor de annuïteiten hypotheek bedraagt nu €1.443.
Lagere risicoklasse
Door de stijgende huizenprijzen en ook door aflossingen op de lopende hypotheek is de kans groot dat de hypotheek in een lagere risicoklasse komt.
Als we ervan uit gaan dat er €20.000 is afgelost op de lopende hypotheek van €400.000 (de hypotheek is dan nog €380.000) en de waarde van de woning is gestegen naar €460.000. dan is het volgende van toepassing:
- Waarde woning: €460.000
- Lopende hypotheek: €380.000 (82,61% van €460.000)
- Fictieve overwaarde: €80.000
De lopende hypotheek valt nu in een lagere risicoklasse, namelijk tot 85%. Hierbij is een lagere hypotheekrente van toepassing: 1,58%. De bruto maandlast wordt bij deze hypotheekrente nu €1.396. Het bruto maandelijks voordeel is in dat geval €47 euro.
Banken gaan hier verschillend mee om
Hoe kunt u als huizenbezitter dit maandelijkse voordeel verkrijgen?
Natuurlijk hanteert niet iedere bank in Nederland dezelfde voorwaarden. Er zijn namelijk drie mogelijkheden:
- Banken die automatisch de hypotheekrente verlagen als er sprake is van een lagere risicoklasse
- Banken waarbij een verlaging NIET mogelijk is tijdens de rentevaste periode
- Banken die de rente verlagen als de klant daarom vraagt (aantonen van een uitgebreide WOZ-verklaring of taxatierapport)
Optie 1 is natuurlijk de beste, maar dit zorgt er ook voor dat huizenbezitters het minst alert zijn. De aanpassing vindt namelijk automatisch plaats.
De bank zet bij het afsluiten van de hypotheek de taxatiewaarde van de woning in het systeem. Door maandelijkse aflossingen (annuïteiten / lineaire hypotheek) of extra aflossingen van de klant valt de lopende hypotheek in een lagere risicoklasse, waardoor de hypotheekrente automatisch wordt aangepast.
De bank houdt natuurlijk geen rekening met stijgende huizenprijzen. Huizenbezitters moeten zelf de hogere waarde van hun woning aantonen. De bank zal dan vragen om een taxatierapport of een uitgebreide WOZ-verklaring. Deze WOZ-verklaring kunt u via uw gemeente gratis downloaden.
Hypotheek-APK
Er zijn helaas nog banken in Nederland die alleen de rente aanpassen als de rentevast periode is verlopen. Daarnaast zijn er ook banken (zoals Florius) waarbij u zelf het initiatief moet nemen.
Dit is niet erg, want ik ben van mening dat iedere huizenbezitter zijn hypotheek om de paar jaar weer eens goed moet laten bekijken. Een auto wordt meer onder handen genomen en bekeken (denk bijvoorbeeld aan de verplichte APK) dan een lopende hypotheek! Ik ben voorstander van een hypotheek-APK.
Profiteren van hogere huizenprijzen
Er zijn in Nederland nog veel huizenbezitters die niet maandelijks aflossen (geen annuïteiten of lineaire hypotheek hebben). Zij kunnen natuurlijk ook profiteren van de hogere huizenprijzen. Ze zullen alleen moeten aantonen dat de waarde van hun woning is gestegen.
Huizenbezitters met een spaarhypotheek (bankspaarhypotheek) moeten even navraag doen bij hun bank. Zo is het mogelijk bij Florius om de spaarwaarde in mindering te brengen van de lopende hypotheek.
Aflossingsvrije hypotheek
Voor de spaar/bankspaarhypotheek heeft een lagere hypotheekrente geen voordeel, aangezien de spaarpremie hoger wordt. Veel huizenbezitters hebben er echter nog een aflossingsvrije hypotheek naast lopen.
Uitgaande van mijn eerdere berekening, maar dan voor een aflossingsvrije hypotheek, is het bruto maand voordeel hoger:
- Aflossingsvrije hypotheek van €400.000 à 1,82%: €607
- Aflossingsvrije hypotheek van €400.000 à 1,58%: €527
- Bruto maandelijks voordeel: € 80
Leun niet achterover
Huizenbezitters die vooraf hun huiswerk goed doen, kunnen later “gemakkelijker” geld verdienen. Het is verstandig om te kijken wat de eisen zijn van de bank om in een lagere risicoklasse te komen. Wie nu in deze tijd als huizenbezitter achterover leunt is een dief van zijn eigen portemonnee.
Informeer wel even vooraf goed bij uw bank hoe u de hogere waarde van uw woning moet aantonen. Een uitgebreide WOZ-verklaring kost niets, terwijl u voor een taxatierapport al snel €600 moet neertellen. Is bijvoorbeeld een desktaxatie van een paar tientjes mogelijk? Dure taxaties worden opgedrongen, zoals u eerder heeft kunnen lezen.
Zo zit het fiscaal
Kosten die gemaakt worden om de hypotheekrente te verlagen kunt u opgeven aan de Belastingdienst op uw aangifte voor de inkomstenbelasting. U ontvangt nog globaal 37% terug van het betaalde bedrag.
Tot slot merk ik nog op dat er hypotheekadviseurs zijn die u een factuur sturen omdat zij werkzaamheden voor u moeten verrichten. Mijn mening is dat de tijd echter zeer summier is. Een WOZ-verklaring of taxatierapport opsturen naar de bank kan worden gedaan met een druk op de knop.