Makelaars die woningen opkopen: mag dat en is het wenselijk?

Jos Koets

op vrijdag 2 juli 2021

Makelaars die woningen opkopen: mag dat en is het wenselijk?

De afgelopen maanden heb ik een paar keer de vraag gekregen van lezers en ook klanten of een makelaar zelf een woning mag kopen en die dan verhuren.

Zo kreeg ik een mail van een lezer waarbij de taxateur (hij was ook makelaar) van zijn woning een briefje door de brievenbus had gedaan met de vraag of hij de woning kon kopen.

Via Twitter werd bevestigd dat NVM-makelaars inderdaad woningen mogen kopen.

Vragen aan NVM

Hierna heb ik de makelaarsorganiaties NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) en VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend goed) een mail gestuurd met de volgende vragen:

Ik las in jullie voorwaarden dat makelaars die lid van jullie zijn woningen mogen opkopen en deze mogen verhuren.

Is aan dit opkopen ook een maximum en controleren jullie dit ook? (anders gezegd moeten leden doorgeven dat ze een woning hebben gekocht en verhuurd?)
Wat is de reden dat jullie accepteren dat leden woningen opkopen en verhuren?
Vinden jullie niet dat dit een soort van belangenverstrengeling is?

Antwoord NVM

Een zeer groot compliment aan de NVM (Marc van der Lee). Binnen 24 uur (op vrijdag) kreeg ik een reactie dat hij maandag een uitgebreid antwoord zal geven.

De Erecode verwoordt de diepgewortelde?kernwaarden voor de beoefening van de makelaardij zoals de NVM die ziet en is er mede op gericht de goede naam van de NVM-Makelaar te handhaven. Niet alleen onafhankelijkheid maar ook integriteit, betrouwbaarheid, het vermijden van iedere schijn van belangenverstrengeling en deskundigheid zijn hierin cruciaal.

De bestrijding van ongeoorloofd eigen belang bij onroerend goed heeft de hoogste prioriteit voor de NVM. De NVM wil voorkomen dat de indruk kan ontstaan dat een NVM-lid dan wel een NVM-Makelaar/Taxateur actief betrokken is bij de handel in onroerend goed dan wel risicodragende projectontwikkeling. Die associatie alleen al straalt negatief af op de NVM? De onafhankelijkheid, betrouwbaarheid en integriteit van een makelaar kunnen immers al spoedig in het gedrang komen indien hij voor eigen rekening onroerende zaken ontwikkelt en aan- en/of verkoopt.

Regel 6 erkent echter twee vormen van geoorloofd eigen belang: de eigen huisvesting (en dat van aanverwante vennootschappen) en langdurige belegging. Beleggingsactiviteiten zijn binnen de onroerendgoed-markt acceptabele middelen om tot bijvoorbeeld een oudedagsvoorziening te komen. Het NVM-lid dient zich wel altijd bewust te zijn van het feit dat zijn activiteiten op onroerend-goed gebied, omdat hij NVM-lid is, door de buitenwacht kritisch worden bekeken. De geloofwaardigheid van de makelaardij kan daarmee al gauw in het geding zijn, ook al makelt hij op dat moment niet.

Hij dient zich daarom ook als belegger uiterst behoedzaam te gedragen en de schijn te vermijden dat er sprake is van strijdigheid van belangen of ongeoorloofd eigen belang.

Daarom is het ook altijd van belang om er als NVM-Makelaar op toe te zien dat de wederpartij in het geval van aankoop van eigen onroerend goed wordt bijgestaan door een deskundige, tenzij het een professionele marktpartij is.

Binnen de NVM wordt een belegging over het algemeen pas als zodanig beschouwd, en dus niet als handel, als de verkoop plaatsvindt na een termijn van zeven jaar of langer. Het binnen korte termijn afstoten van een object leidt niet altijd tot handel. Er kunnen gerechtvaardigde belangen bestaan die het afstoten op korte termijn rechtvaardigen. De vraag of er sprake is van handel dient te worden beantwoord in het licht van alle omstandigheden van het geval.

Binnen de NVM worden dergelijke kwesties regelmatig aan de tuchtrechter voorgelegd en er is dan ook een veelheid aan jurisprudentie over beschikbaar. Makelaars die zich binnen de NVM bezighouden met strijdige activiteiten kunnen worden geconfronteerd met fikse maatregelen.

Het door een makelaar ter belegging aankopen van objecten is niet gemaximeerd, maar de omvang van eigen belangen bij onroerend goed zouden op een bepaald moment te groot kunnen worden om de belangen van zijn cliënten tot zijn recht te laten komen. Hoe groter de beleggingsportefeuille, hoe groter de kans dat rechtstreekse conflicten met de belangen van cliënten ontstaan. Het is altijd aan de makelaar om in het geval van twijfel hierover duidelijkheid te verschaffen.

Met vriendelijke groet,
Marc van der Lee
Woordvoerder/senior communicatieadviseur

Algemene voorwaarden VBO

De VBO was niet zo snel. Anders gezegd: zij hebben niet eens de moeite genomen om te reageren. In hun Algemene voorwaarden staat op bladzijde 18 het volgende:

Het lid van VBO Makelaar mag een direct of indirect belang hebben bij transacties van registergoederen, maar moet daarover altijd open communiceren. De wederpartij dient er dus vóór de onderhandelingen beginnen schriftelijk op gewezen te worden dat het lid van VBO Makelaar direct of indirect belang heeft bij de betreffende transacties.

Erecode

Ik heb het antwoord van de NVM een paar keer gelezen. Ik heb een andere mening vanuit de praktijk en heb daarom ook met Marc van der Lee telefonisch gesproken. Hij verwijst mij terecht naar hun erecode en voegt daar het volgende nog aan toe:

Daarom is het ook altijd van belang om er als NVM-Makelaar op toe te zien dat de wederpartij in het geval van aankoop van eigen onroerend goed wordt bijgestaan door een deskundige, tenzij het een professionele marktpartij is. Oftewel als de makelaar kenbaar maakt zelf het onroerend goed te willen aankopen, is een tweede paar deskundige ogen aan de orde zodat de verkoper zich er van kan vergewissen dat de waarde een realistische is.

Marc gaat er vanuit dat iedere NVM makelaar de erecode volgt. En wie de code niet volgt zal door de NVM op het matje moeten komen. Dit is alleen van toepassing als iemand daadwerkelijk een klacht indient over een makelaar.

Financiële problemen

Laat ik een simpel menselijk voorbeeld geven. Het komt regelmatig voor dat huizenbezitters vanwege financiële problemen of een scheiding hun woning snel moeten verkopen. Wat is dan een redelijke verkoopprijs?

Een makelaar kan in dit soort situaties de koopprijs behoorlijk beïnvloeden. Waarom zou een makelaar een huis kopen voor bijvoorbeeld €200.000 als hij die ook voor €150.000 kan kopen?

Een (slimme) makelaar praat op de verkoper in die toch veel aan zijn hoofd heeft. Het gevolg is dat de woning voor een lager bedrag gekocht kan worden. Zal iedere NVM-makelaar (die een woning wil kopen) nu duidelijk zeggen dat deze huizenbezitter een verkopende makelaar in de hand moet nemen? Dat de woning bijvoorbeeld in de markt ver boven de vraagprijs verkocht kan worden?

Misschien heeft u een hele andere mening en gaat u er van uit dat iedere makelaar netjes de erecode volgt. Of bent u van mening dat makelaars helemaal geen woningen moeten opkopen en verhuren? Dus gewoon verbieden dit? Ben zeer benieuwd naar uw reactie.

Onderzoek Vereniging Eigen Huis

Tot slot merk ik op dat Vereniging Eigen Huis een onderzoek heeft gedaan naar makelaars. De resultaten van hun meldpunt over oneerlijke biedingspraktijken, vindt u hier.

In een korte tijd zijn er 600 meldingen gedaan over makelaars. De NVM roept klanten op om klachten te melden bij een geschillencommissie. Wij (Sven van Diepen van RTL Nieuws en ik) zijn zeer benieuwd hoe de klachten door de NVM worden behandeld.

U kunt ons bereiken op mailadres jjkoets@chello.nl of sven.van.diepen@rtl.nl.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

10:50 Is extra aflossen verstandig? Deel 2
02 mei Kennis hypotheekadviseur gaat steeds verder achteruit
18 apr Oneerlijke biedingspraktijken door makelaars

Reacties

Volgen

7 Posts

| Omlaag ↓

robrdam 2 juli 2021 10:56
   robrdam

Lid sinds: 28 jan 2020

Laatste bezoek: 16 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1090

Gegeven: 1398

   Aantal posts: 949
Dit is wel heel makkelijk, schets een ongewenste situatie waarbij iemand een makelaar in de arm neemt om huis te verkopen en de makelaar zelf het huis koopt en maak daarmee makelaars verdacht. Wie de moeite neemt om door de voorlichtersbrij te waden ziet dat dit in strijd is met de erecode. Boeven en schurken heb je overal, maar de meeste mensen zullen zich aan de regels houden. Voor de goede orde, ik ben geen makelaar, probeer ze juist zo veel mogelijk te vermijden omdat ik de verhouding tussen kosten en toegevoegde waarde onvoldoende vind.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
vlieman 2 juli 2021 12:41
   vlieman

Lid sinds: 27 dec 2000

Laatste bezoek: 26 nov 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 15

Gegeven: 2

   Aantal posts: 98
Volgens mij is inmiddels wel bewezen dat de beroepsgroep makelaars en taxateurs - net als de hypotheekbranche destijds - niet in staat is zichzelf te reguleren en onder gedragstoezicht moet vallen. Lost in ieder geval de excessen op.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 2 juli 2021 13:24
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Ik zie een grote overeenkomst met financiële industrie. Kopen met voorkennis is daar al jaren verboden, en er wordt streng op toegezien. Eigenlijk schandalig dat makelaars nog steeds zelf reguleren. Slager keurt zijn eigen vlees.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
WelNiet 2 juli 2021 14:20
   WelNiet

Lid sinds: 13 feb 2015

Laatste bezoek: 13 mrt 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 22

Gegeven: 4

   Aantal posts: 62
Ik speel even advocaat van de duivel maar kun je dezelfde vragen niet stellen bij een hypotheekadviseur/financieel adviseur?

Deze persoon spreekt vaak mensen die hun huis (gaan) verkopen vanwege doorstromen of scheiden. Als bonus heeft deze persoon nog inzicht in de financiële situatie. En hij/zij zit helemaal vooraan het proces omdat mensen vaak eerst een oriënterend gesprek willen.

De adviseur wordt pas op het matje geroepen als de klacht richting het kifid gaat.

In elke branche zitten rotte appels. Ik juich extra toezicht op de makelaarsbranche wel toe, zoals het nu gaat kan niet. Onlangs zelf een aantal keer geboden en alles afgewezen. Eerste keer bieden met aankoopmakelaar was het gelijk raak. Puur geluk?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
kpt Raketstart 3 juli 2021 01:10
   kpt Raketstart

Lid sinds: 30 nov 2020

Laatste bezoek: 14 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 55

Gegeven: 14

   Aantal posts: 106
Ben een voorstander van (staats)toezicht en ook hogere opleidings eisen makelaars. Daar is voldoende aanleiding voor, en natuurlijk mag een makelaar nooit maar dan ook nooit het pand kopen of via een gelieerde partij laten kopen. Dit is een ernstig belangenconflict en daarmee ligt een economisch delict op de loer. Verder kan de dienstverlening en kennis van NL makelaars echt wel wat bete. Voor makelaars zou er toch minimaal een gerichte MBO opleiding + een extra specialisatie jaar moeten zijn. Beter nog een gerichte échte HBO opleiding, dus 3 jaar dagonderwijs + praktijkjaar. Aan aanbod cursisten geen gebrek zou ik zo zeggen. De toezichthouder moet ook echt een beroepsverbod kunnen uitvaardigen, gelijk als een deken in de advocatuur. Dan weegt zo'n opleidingstraject ook flink mee als afschrikking.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
objectief 3 juli 2021 08:15
   objectief

Lid sinds: 19 mei 2011

Laatste bezoek: 16 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 5467

Gegeven: 44

   Aantal posts: 27.639
quote:
kpt Raketstart schreef op 3 juli 2021 01:10:
Ben een voorstander van (staats)toezicht en ook hogere opleidings eisen makelaars.
De opleiding tot makelaar is ook heel hoog en voor velen niet haalbaar m.n. als je cijfermatig niet sterk bent.
Of deze opleiding verplicht is weet ik niet, maar de klant heeft dan wel de keuze tussen een gediplomeerde makelaar of een zonder.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Duym 3 juli 2021 11:02
   Duym

Lid sinds: 13 aug 2017

Laatste bezoek: 16 mei 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 25

Gegeven: 59

   Aantal posts: 205
Vier (overbodige) veel verdieners die de huizenprijzen én de huurprijzen de hoogte injagen:
1. De immo-makelaars
2. De syndici (laat een mede-eigenaar die taak uitvoeren)
3. De banken (die veel te makkelijk een lening toestaan)
4. De notaris, geen overbodig iemand, maar veel te vet betaald en die best vervangen kan worden door een hoog opgeleide en goed betaalde ambtenaar.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

7 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.