Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Geld verdienen met huis verhuren

Geld verdienen met huis verhuren

Al tientallen jaren worden er huizen opgekocht om ze te verhuren. De afgelopen jaren is het ook onder particulieren trendy geworden.

Heel veel huizenbezitters doen het, en het levert nog leuk geld op ook. De ontvangen huur is namelijk onbelast en je hoeft als eigenaar geen eigenwoningforfait te betalen.

Nadelen

Natuurlijk zijn er ook nadelen:

  • over de lopende hypotheek heb je geen renteaftrek meer
  • bij appartementen moet je toestemming vragen aan de V.v.E.
  • je moet Box 3-belasting betalen over de verhuurde woning
  • je hebt toestemming nodig van de bank waar de hypotheek loopt
  • je krijgt minder renteaftrek in de nieuwe gekochte woning vanwege het niet inbrengen van de Eigen Woning Reserve (winst bij verkoop)

Als er een lopende hypotheek is, dan moet de bank toestemming geven voor verhuur. Alle banken in Nederland hebben in hun voorwaarden (kleine lettertjes) staan dat de koopwoning niet verhuurd mag worden. Hieronder de tekst uit de voorwaarden van een bank in Nederland:

Als het Onderpand in strijd met de Akte of de Bepalingen is verhuurd, verpacht of in gebruik is (gegeven), zal overeenkomstig de wettelijke regels ontruiming kunnen plaatsvinden.

Helaas zijn zeer veel huizenbezitters niet op de hoogte van bovenstaande tekst. Zij vragen meestel advies aan een makelaar over hoe ze het beste hun woning kunnen verhuren en welke huurprijs ze kunnen vragen. De makelaar helpt hen dan bij het opstellen van de huurovereenkomst, en dat gebeurt natuurlijk niet gratis. Helaas worden niet alle nadelen verteld.

Alles kwijt

Bovenstaande tekst zegt eigenlijk voldoende. Een bank heeft het recht de koopwoning direct op te eisen. In de praktijk worden tienduizenden koopwoningen waarop nog een hypotheek zit zonder toestemming van de bank verhuurd.

Huizenbezitters gaan ervan uit dat banken er toch niet achter komen dat een woning is verhuurd. Dat is een utopie, want banken kunnen altijd bij een gemeente de inschrijving van een huizenbezitter opvragen. Ze komen dan op een ander adres uit en weten zo dat de koopwoning wordt verhuurd.

Er zijn voorbeelden van dat huizenbezitters zijn aangepakt. Het gaat dan niet alleen om het opeisen van de koopwoning, maar daarbij ook nog om een A2-codering.

De A2-codering is een achterstandscodering waarbij de vordering opeisbaar is gesteld. Betekenis: de schuldeiser kan alle schuld in een keer opeisen. Via de rechter kan eventueel afgedwongen worden dat er beslag wordt gelegd op uw huis, inkomen, auto en zelfs uw inboedel.

Ik hoef u niet uit te leggen dat de gevolgen van een A2-codering groot zijn. De koopwoning kan ook nog geveild worden. Dit betekent dat de woning door de gedwongen verkoop veel minder oplevert dan de marktwaarde.

De huizenbezitter heeft dus ook nog een flink financieel nadeel. Het is zelfs mogelijk dat er een restschuld ontstaat. Als er sprake is van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie zal deze ook niet garant staan voor de restschuld.

Verhuurhypotheek

Tot op heden hebben banken geen grote acties opgestart om "verhuurde koopwoningen" te achterhalen. Ik verwacht dat dit wel gaat gebeuren.

De afgelopen tijd zijn er steeds meer banken die een verhuurhypotheek aanbieden (SNS bank, Woonfonds, Lloyds, NIBC). De voorwaarden bij de verhuurhypotheek zijn “strenger” dan bij de gewone box 1-hypotheek:

  • Maximale financiering 70% - 85% van de waarde in verhuurde staat
  • Hogere hypotheekrente: 2,5% tot 3,0%

De bank gaat uit van de waarde in verhuurde staat. Deze waarde (globaal 85%) is lager dan de marktwaarde. Uitgaande van dit percentage zal de huizenbezitter redelijk veel eigen middelen moeten meenemen.

Eigen middelen

Een voorbeeld waarbij een appartement wordt gekocht van €200.000 (marktwaarde).

Koopprijs woning €200.000  
Kosten koper €20.000 (inclusief 8% overdrachtsbelasting)
Waarde verhuurde staat €170.000 (85% van €200.000)
Maximale hypotheek €136.000 (80% van €170.000)
Inbreng eigen middelen €84.000  

Bij NIBC is de maximale hypotheek 75% van de waarde van de woning (totale investering) waardoor de maximale hypotheek bij hen €150.000 wordt. De inbreng van eigen middelen is dan toch nog €70.000.

Hogere hypotheekrente

Het tweede nadeel bij de verhuurhypotheek is de hogere hypotheekrente. Deze is namelijk tussen de 2,5% en 3%. Dit is dus twee keer zo hoog als de hypotheekrente bij Box1-hypotheken! Andere voorwaarden kunt u lezen in deze productvergelijker van Flexfront.

Er is echter een zeer groot voordeel: de huizenbezitter houdt zich netjes aan de regeltjes van de verhuurhypotheek. De huizenbezitter hoeft niets te verzwijgen voor de bank en speelt open kaart.

Box 3-schulden

Er is echter ook een groot nadeel waar bijna niemand rekening mee houdt. De bank toetst de verhuurwoningen als Box 3-schulden als er een andere woning wordt gekocht. Dit betekent dat de maximale hypotheek flink lager wordt.

Anders gezegd: een huizenbezitter met een lopende hypotheek kan wel een verhuurhypotheek krijgen, maar andersom is dezelfde hypotheek niet mogelijk als er een verhuurhypotheek loopt.

De situatie is vergelijkbaar met een hypotheek afsluiten als je een lening hebt: dat wordt ook anders getoetst dan een lening afsluiten als je een hypotheek hebt.

Stellen die een verhuurhypotheek hebben, adviseer ik om bij elkaar te blijven. Bij een scheiding moeten namelijk alle woningen (de eigen woning en de verhuurwoningen) op één naam worden gezet! Hierna kan pas als de scheiding daadwerkelijk is afgerond de vertrekkende persoon een andere woning kopen.

Met bovenstaande mogelijkheden - een andere koopwoning kopen en scheiden - wordt doorgaans geen rekening gehouden als er een verhuurhypotheek wordt afgesloten. Hierbij heb ik het er nog niet over dat woningen in prijs kunnen dalen.

Oplossingen

Op het ogenblik wordt volgens de kenners een op de vier te koop staande woningen opgekocht door beleggers. Het ziet ernaar uit dat er maatregelen genomen gaan worden:

  • Box 3-belasting voor verhuurde woningen zou omhoog gaan
  • Gemeentes verplichten bewoning door kopers
  • Banken gaan controle uitoefenen

Er was een voorstel om de Box 3-belasting flink te verhogen voor verhuurde woningen. Dat voorstel heeft het niet gehaald. Ik ben ook van mening dat een hogere Box 3-belasting niet de oplossing is. Verhuurders zullen gewoon de huren verhogen waardoor huurders meer gaan betalen.

Gemeentes die kopers verplichten zelf in de woning te gaan wonen is wel een goede oplossing. Hierbij zal de gemeente wel jaarlijks een controle moeten uitvoeren.

Voor de beste oplossing moeten de banken hun huiswerk gaan doen. Diverse banken bieden verhuurhypotheken aan terwijl zij (veel) klanten hebben die hun Box 1-hypotheek op de verhuurde woning laten doorlopen. Deze klanten moeten eigenlijk "gedwongen" worden om over te stappen naar de verhuurhypotheek.

Banken die geen verhuurhypotheek aanbieden, moeten eens de inschrijvingen checken bij de gemeente. Zo kunnen ze achterhalen wie het onderpand voor hun hypotheek bewoont.

Nog beter is natuurlijk om te kijken hoeveel hypotheken iemand op zijn naam heeft staan en op welke adressen (via het kadaster, de objectlijst opvragen). Er zal een beerput opengaan. Ik weet zeker dat tienduizenden mensen in Nederland meerdere woningen met hypotheek op hun naam hebben staan die verhuurd worden.

Ik ben ook van mening dat het stelselmatig opkopen van woningen om die te verhuren de huizenprijzen enorm heeft opgedreven. Het wordt tijd om "oneigenlijke" verhuur van woningen aan te pakken. Ik ben benieuwd wie het voortouw gaat nemen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 08 okt Kopen zonder ontbindende voorwaarden 6
  2. 24 sep Boeterente kan hoger uitpakken dan verwacht. Hoe kan dat?
  3. 07 sep Er moet iets veranderen aan de werkwijze van diverse makelaars 15

Reacties

149 Posts
Pagina: 1 2 3 4 5 6 ... 8 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 4 maci 26 maart 2021 13:14
    "bij appartementen moet je toestemming vragen aan de V.v.E." staat er onder meer.
    Dit staat inderdaad in de reglementen waaraan VVEen zich moeten houden. Waar het feitelijk omgaat is dat verhuurder een verhuurders verklaring moet afgeven. Het kan zijn dat dit per bouwjaar van een VVE verschilt omdat er meerdere Splitsingaktes zijn.
    In praktijk gebeurt dit niet of nooit.

    Iets anders ligt hij met de benodigde toestemming van banken als er een hypotheek op het appartement rust.
    Zover mij bekend wordt er ook in een dergelijk geval zelden/nooit om toestemming gevraagd. De meeste verkopers zijn niet bekend met deze noodzaak, al moet het wel degelijk.
    Een VVE mag zich hier niet in mengen. Men heeft niets te maken met de financiële huishouding van haar leden.
  2. Duym 26 maart 2021 13:21
    Het bedrieglijke van het makelaarsberoep: ‘wij verkopen je pand aan de hoogste prijs’ (hoger dan wanneer je het zelf verkoopt, daar ga je toch vanuit), en ‘wij kopen voor jou aan de meest gunstige prijs’ (dus lager dan wanneer je het zelf zou doen, daar ga je toch vanuit). Maar nee, is hun reactie nu: ‘wij kopen en verkopen aan de meest correcte prijs (???).’ Een belachelijk, nietszeggend verweer van de enige verkoper die geen garantie hoeft te geven op wat hij verkoopt.
    Mee-eters, zoals vastgoedmakelaars die de huizenprijzen door hun 'ereloon' alleen maar onnodig opdrijven, te mijden, maar ze zijn niet de enigen:

    Wie maakt huizen duurder?: 1.Immo-makelaars. Bovendien wijzen ze ten onrechte op hun onmisbaarheid (ingewikkelde wetgeving); de notaris zegt je wat je moet doen.-2.Syndici. Zorg voor een (inwonende) mede-eigenaar die die taak op zich neemt.-3.De notaris. Onmisbaar, maar een te vet betaalde zelfstandige die kan vervangen worden door een hoog opgeleide en goed betaalde ambtenaar.-4.Huizenschatters.-5.Banken. Ze hebben velen aangezet om te lenen en daardoor vastgoed de hoogte ingejaagd.
  3. gerard66 26 maart 2021 13:28
    Het is de politiek die het heeft laten versloffen en niet de markt. Particulieren/ beleggers die woningen verhuren op de vrije markt zijn keihard nodig als smeerolie voor de huizenmarkt. Denk maar aan een werknemer die een andere baan in een andere stad krijgt, of een paar dat gaat scheiden. Die willen eerst een tijdje een woning huren alvorens definitief te settelen / iets anders te kopen. Maar de woningcorporaties geven niet thuis vanwege lange wachtlijsten etc....

    Er zijn gewoon te weinig woningen en dan doet de markt zijn werk (iets met vraag en aanbod). Nieuwbouw is inmiddels nog veel duurder dan bestaande bouw en dat gaat niet veranderen. Gemeenten vragen veel geld voor de grond, ook vanwege alle bureaucratische traagheid en het NIMBY syndroom in dit land (Not In My BackYard), bouwvakkers hebben we inmiddels te weinig en ze vragen als zzp'er inmiddels ook fatsoenlijke lonen en bouwmaterialen zijn schaars en dus duur.

    Voorlopig komen er gewoon te weinig nieuwe woningen bij en zo lang dat wordt aangepakt zijn alle maatregelen gerommel in de marge want de krachten van de "vrije" markt zijn nu eenmaal enorm sterk.
  4. Twan68 26 maart 2021 13:47
    @Jos Koets "Ik ben ook van mening dat het stelselmatig opkopen van woningen om die te verhuren de huizenprijzen enorm heeft opgedreven. Het wordt tijd om "oneigenlijke" verhuur van woningen aan te pakken. Ik ben benieuwd wie het voortouw gaat nemen."

    Beste Jos, waarop is deze mening gebaseerd? Heb je feiten om je mening te onderbouwen? Nee? Hou je mening dan voor je ! Er wordt zoals gerard66 al aangeeft veel te weining gebouwd. Hoezo is particulier verhuur dan "oneigenlijke" verhuur dat bestraft moet worden? Als iemand iets koopt dan staat het hem vrij daarmee te doen wat hij of zij wil. Ik ga toch ook niet voorschrijven wat jij met je net gekochte auto, fiets etc. wel of niet mag doen? Waarom is dat bij een huis anders? Dat de overheid de huren van de "vrije" sector reguleert is belachelijk. Het is niet hun bezit, in tegedeel het is particulier bezit. Ze hebben een paar jaar geleden juist zelf met beleid particulier verhuur van huizen gestimuleerd en buitenlandse partijen gestimuleerd om hier in huizen te investeren. Nu zijn er tekorten aan huizen veroorzaakt door diezelfde overheid die keer op keer faalt effectief beleid te voeren zodat het huizentekort blijft bestaan. Als reactie op het eigen falen worden de beleggers in huizen weggepest en neergezet als criminele profiteurs. En de media inclusief IEX doet daar nu vrolijk aan mee. Jammer, huizen zijn gewoon ook een belegging, net als aandelen en op IEX zou er dus ook zo naar gekeken moeten worden.
  5. forum rang 8 drooglegging 26 maart 2021 14:12
    Het onttrekken aan de woningvoorraad, het verkameren, het opsplitsen, een unit omtoveren in 4-5 onzelfstandige wooneenheden, in Amsterdam is dat core business.

    De wethouder in Amsterdam die dit faciliteert is zo links bezig dat hij er scheel van ziet, hij vertegenwoordigd de SP heb ik begrepen.

    Binnen 8 weken antwoord, de gemeente/het stadsdeel maakt gebruik van een extern bedrijfje dat de lengte, breedte maal hoogte berekend en komt dan tot de conclusie dat het gevraagde mogelijk is, over de schutting geflikkerd dus weer!

    De buitenwijken worden nu serieel verknipt, zeer prijsopdrijvend voor de markt, toekomstige verkopers moeten zich hierin verdiepen hoe ze dit mee kunnen nemen in de toekomstige verkoopprijs(minimaal +50k euro)

    De vergunning alvast aanvragen?(1250 euro), de regels doornemen?
    Daar >50% van de verkochte huizen in Amsterdam nu al onder bovenstaande constructie in de verkoop gingen/gaan is je huiswerk doen gewenst.

    Er zijn geen grenzen of limits.
  6. StoplossBurner 26 maart 2021 14:12
    quote:

    Twan68 schreef op 26 maart 2021 13:47:


    @Jos Koets "Ik ben ook van mening dat het stelselmatig opkopen van woningen om die te verhuren de huizenprijzen enorm heeft opgedreven. Het wordt tijd om "oneigenlijke" verhuur van woningen aan te pakken. Ik ben benieuwd wie het voortouw gaat nemen."

    Beste Jos, waarop is deze mening gebaseerd? Heb je feiten om je mening te onderbouwen? Nee? Hou je mening dan voor je !


    Vraag en aanbod? Simpel zat toch. Jij beweert dat het enkel door het aanbod komt, maar de vraagkant is ook te hoog door de (te) gunstige fiscaliteiten in Nederland voor verhuur van woningen.
  7. forum rang 10 DeZwarteRidder 26 maart 2021 14:33
    quote:

    StoplossBurner schreef op 26 maart 2021 14:12:


    [...]Vraag en aanbod? Simpel zat toch. Jij beweert dat het enkel door het aanbod komt, maar de vraagkant is ook te hoog door de (te) gunstige fiscaliteiten in Nederland voor verhuur van woningen.

    Gruwelijke onzin: eigenaar/bewoners kunnen hun hypotheekrente aftrekken en eigenaar/verhuurders niet.

    Eigenaar/verhuurders kunnen helemaal niks aftrekken ook geen onderhoudskosten.
  8. WelNiet 26 maart 2021 16:14
    Het opeisen van een onderpand (met name een woonhuis) is voor een bank niet zo makkelijk als het in deze column lijkt. Er is een (grote) kans dat je een consument (met consumentenbescherming en daarnaast je zorgplicht) in de financiële problemen brengt door op te eisen.

    Als de klant alles netjes betaalt en het onderpand in goede staat blijft wens ik je als bank een prettige wedstrijd met het opeisen. Ondanks dat het verhuurd wordt tegen de regels.

    In de praktijk kunnen banken hier gewoon niet veel tegen doen.
  9. StoplossBurner 27 maart 2021 12:25
    quote:

    DeZwarteRidder schreef op 26 maart 2021 14:33:


    [...]
    Gruwelijke onzin: eigenaar/bewoners kunnen hun hypotheekrente aftrekken en eigenaar/verhuurders niet.

    Eigenaar/verhuurders kunnen helemaal niks aftrekken ook geen onderhoudskosten.


    Ik neem aan dat je wel snapt dat de hoeveelheid inkomen die gegeneerd wordt door het vermogen volledig onbelast is, en dat de vermogensbelasting op diezelfde woning ook nog eens klein is doordat de schuld die erop rust ook nog eens afgetrokken kan worden van het belastbare vermogen. Nederland is het land waar de inkomensbelasting absurd hoog is, maar daarentegen is de vermogensbelasting dan echt minimaal. Niemand vind het leuk om belasting te betalen, maar voor gelijkere kansen / een gezondere samenleving zou de verhouding vermogens en inkomensbelasting wel wat verandert mogen worden. Ik snap dat dat laatste hier natuurlijk vloeken in de kerk is. Aangezien de gemiddelde IEX'er het liefst niet meer zou werken en het geld (lees andere mensen die dit op gaan brengen) voor zich willen laten werken.
  10. gerard66 27 maart 2021 12:38
    Ik zie het al gebeuren bij Radar. Gescheiden moeder die haar huis verhuurt omdat ze anders niet rondkomt, huilie huilie, zielig zielig.... en dan komt de bankmeneer uitleggen dat er wordt geëxecuteerd terwijl er altijd netjes betaald is.... spoeddebat in de 2e kamer. Bank (liefst de Volksbank die eigendom is van de staat) moet bakzeil halen., 99,9% zeker.
  11. Zilverduit 28 maart 2021 15:07
    De controle door banken zou wel eens heel op kunnen leveren. Die oneigenlijke verhuurders m oieten ze flink aanpakken, want die maken misbruik van alle regels door flink voirdeel te trekken uit een box 1 hypotheek voor een beleggingspand. Komen er mogelijk weer duizenden woningen op de markt.
  12. forum rang 10 DeZwarteRidder 28 maart 2021 16:42
    quote:

    Zilverduit schreef op 28 maart 2021 15:07:


    De controle door banken zou wel eens heel op kunnen leveren. Die oneigenlijke verhuurders m oieten ze flink aanpakken, want die maken misbruik van alle regels door flink voirdeel te trekken uit een box 1 hypotheek voor een beleggingspand. Komen er mogelijk weer duizenden woningen op de markt.


    Beleggers kunnen hypotheekrente niet aftrekken; hoe kom je aan die onzin.
  13. Zilverduit 28 maart 2021 18:46
    Ik schrijf nergens dat er hypotheekrente mag worden afgetrokken. Gaat om de lage renteperc e ntages eig e n woning verdux box 3 verhuu rfhypotheek in combinatie met het ltv verschil tussen die 2.

    Die g rroep mrnsen moeten ze maar eens flink te grazen nemen. Die verpesten het voor de rest.
  14. Zwitserleven 28 maart 2021 22:21
    In mijn hypotheekvoorwaarden staat voor verhuur toestemming vragen. Die krijg je dus niet (door de huurbescherming in Nederland?).
    Als ik in mijn buurt en VVE kijk is verhuur inderdaad een smeermiddel: veel gescheiden vrouwen die op korte termijn een woning/appartement nodig hadden.
    De kosten en moeite die je als verhuurder hebt wegen mijns inziens niet op tegen 6% opbrengst. Ik zie mijn tweede woning dan ook meer als beleggingsobject ter diversicatie, zeker in de overspannen woningmarkt.
  15. rolo84 29 maart 2021 09:50
    quote:

    DeZwarteRidder schreef op 29 maart 2021 09:29:


    [...]
    En met een flink koers- en dollarrisico en problemen met de dividendbelasting.


    Tsja, zonder risico geen reward.

    Als ik beide mogelijkheden tegen elkaar zou afwegen dan zou ik het risico van een REIT toch lager inschatten. Zeker als je een mandje met verschillende vastgoedtakken neemt. Uiteindelijk lees ik in dit stuk toch ook een groot aantal haken en ogen waarvan ik me afvraag of de verhuurders dat allemaal hebben meegenomen.

    Daarnaast kan je ook in NL vastgoed investeren, scheelt ook valutaschommeling

149 Posts
Pagina: 1 2 3 4 5 6 ... 8 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links

Dagelijkse nieuwsbrief

Ja, ik wil elke dag de laatste kooptips en analyses van verschillende aandelen ontvangen.