Wie H zegt moet ook B zeggen

quote:

Superfons schreef op 23 december 2011 14:14:

Hallo Jos, Leuk dat je zo al die feitjes opsomt, daar zijn echter wel een aantal kanttekeningen bij te plaatsen.

Allereerst vind ik dat de DNB wel degelijk iets heeft te zeggen over de hpotheekrenteaftrek, aangezien volgens DNB de monetaire stabiliteit in gevaar kan komen door te hoge leningen dankzij de aftrek. Monetair beleid is bij uitstek het terrein van een centrale bank. De AFM is er om de consument te beschermen tegen o.a. slechte financiele producten. Banken wilden vooral veel winst maken en zijn/waren dus geneigd om een zo hoog mogelijke hypotheek verstrekken. Hypotheekrenteaftrek heeft hier hoe dan ook aan bijgedragen.

De cijfers van het CBS laten onder andere de gemiddelde hypotheek zien en het gemiddelde spaarbedrag. Dit geeft echter geen beeld waar de hypotheekschulden en spaarbedragen zitten. Veel beter is het om in dat geval naar de mediaan te kijken, het midden. Dan blijkt dat de hoge spaarbedragen en lage hypotheken vooral bij de 55+ generatie aanwezig te zijn. De jongeren hebben echter een hoge hypotheek en nauwelijks spaargeld(en zijn dus erg kwetsbaar). Daarom heeft DNB hier onlangs ook op gewezen. Jaap van Duijn heeft in zijn boek "de schuldenberg" ook cijfermatig onderbouwd dat de mediaan een betrouwbaarder beeld geeft van de schuldensituatie/spaarsituatie (aanrader). De huizenbubbel in de VS knapte in 2008 omdat er een relatief kleine groep zijn woonlasten niet meer kon opbrengen. Laten we hopen dat het niet zover in komt in ons land.

Dan over de spaarpolissen. Die vallen -voor zover ik weet- niet onder het depositogarantiestelsel (bankspaarpolissen wel). Bij een faillisement van een verzekeraar sta je in dat geval dus achteraan in de rij. Je hypotheekschuld bij de bank blijft echter op hetzelfde niveau.

Dan de hypotheekrenteaftrek. Nu afschaffen is inderdaad geen optie. Dat had men in de jaren 90 moeten doen, toen de rente naar beneden ging en de prijzen gestaag doorstegen. Dan waren de huizenprijzen (en hypotheken) een stuk lager geweest.

Tenslotte de toekomst. Aangezien de consument niets meer uitgeeft, en de overheid bezuinigt draait onze economie alleen nog op de export. Laat nu 77% hier van deze export naar europa gaan. Alle tekort landen(zuid europa) moeten allemaal hetzelfde beleid gaan voeren als Nederland. Het kan niet anders dan dat deze landen stoppen met consumeren en importeren van onze spulletjes. Dit leidt vervolgens bij ons tot (massa)ontslagen. Met alle gevolgen voor de huizenmarkt van dien.

quote:

Nee schreef op 23 december 2011 16:42:

[...]

Een zinnige bijdrage waar ik wat aan wilt toevoegen.

Spaarpolissen lopen doorgaans bij dezelfde instellingen als de hypotheek loopt. Gaat de instelling failliet dan houd je over de hyposchuld -/- opgebouwde vermogen in spaarpolis. Wat je stelt over achteraan sluiten klopt dus niet. Het wordt verrekend met elkaar.

De meridiaan. Is het niet volslagen logisch dat 55plussers vermogen hebben en een lage hypotheek en starters niet? Die starters hebben nog 20 25 of 30 jaar om ook vermogen op te bouwen. Omdat 100% aflosvrij niet meer mogelijk is maar zo'n 50% hypo bijeen dient te worden gespaard moet je dus niet zozeer alleen kijken naar de schuld en het opgebouwde vermogen, maar ook naar het DOELvermogen (tegenwoordig dus minimaal 50%). Die meridiaan zegt dus op zich niet zoveel. Jos toonde al aan dat in de laatste 10 jaar je circa 50% van je doelvermogen bijeen spaart --> rendement over rendement.

quote:

Superfons schreef op 23 december 2011 18:22:

[...]
@nee
Het spaarpolisverhaal is vooral gebaseerd op persoonlijke ervaringen. Mijn eerste hypotheek in 1994 was afgesloten bij de SNS-Bank en de spaarpolis liep bij UAP. Toen ik in 1998 een andere woning kocht had ik een Hypotheek bij het Bouwfonds en een (leven)polis bij AXA. Nu zit ik niet meer zo in die polissen, in 2008 heb ik het hele zaakje de deur uitgedaan. Ik los nu liever direct af op mijn hypotheek.

Voor wat betreft de mediaan. Uiteraard is het zo dat in de spaarpolis wel vermogen wordt opgebouwd. Dat is niet precies wat ik bedoelde. Als je en een hoge hypotheek hebt en weinig of geen spaargeld ben je erg kwetsbaar (ontslag rentestijging). Het gaat mij om deze combinatie. Tenslotte er zijn er al veel volledig aflossingsvrije hypotheken verstrekt de afgelopen jaren.

"Jos toonde al aan dat in de laatste 10 jaar je circa 50% van je doelvermogen bijeen spaart --> rendement over rendement."

Dit betekent dus dat je over de eerste 10 jaar relatief weinig vermogen opbouwt, met alle risico's van dien als je geen spaargeld hebt+hoge hypotheek. Direct aflossen op je lening levert een direct lagere maandlast op en een lagere schuld.

quote:

Superfons schreef op 23 december 2011 18:22:

[...]
@nee
Het spaarpolisverhaal is vooral gebaseerd op persoonlijke ervaringen. Mijn eerste hypotheek in 1994 was afgesloten bij de SNS-Bank en de spaarpolis liep bij UAP. Toen ik in 1998 een andere woning kocht had ik een Hypotheek bij het Bouwfonds en een (leven)polis bij AXA. Nu zit ik niet meer zo in die polissen, in 2008 heb ik het hele zaakje de deur uitgedaan. Ik los nu liever direct af op mijn hypotheek.

Voor wat betreft de mediaan. Uiteraard is het zo dat in de spaarpolis wel vermogen wordt opgebouwd. Dat is niet precies wat ik bedoelde. Als je en een hoge hypotheek hebt en weinig of geen spaargeld ben je erg kwetsbaar (ontslag rentestijging). Het gaat mij om deze combinatie. Tenslotte er zijn er al veel volledig aflossingsvrije hypotheken verstrekt de afgelopen jaren.

"Jos toonde al aan dat in de laatste 10 jaar je circa 50% van je doelvermogen bijeen spaart --> rendement over rendement."

Dit betekent dus dat je over de eerste 10 jaar relatief weinig vermogen opbouwt, met alle risico's van dien als je geen spaargeld hebt+hoge hypotheek. Direct aflossen op je lening levert een direct lagere maandlast op en een lagere schuld.

quote:

Jos Koets schreef op 23 december 2011 18:50:

[...]

Bij een failissement worden de spaarpolissen niet verrekend met de hypotheek. Ik heb hier eenn paar jaar geleden nog een uitgebreide column overgeschreven.

Gr. Jos

quote:

Nee schreef op 23 december 2011 19:06:

[...]

Ik kan je weer helemaal volgen maar er zitten wat mankementen in jeverhaal.

Direct aflossen op de woning is minder voordelig dan het op het oog lijkt.

Neem als voorbeeld de annuiteitenhypotheek 10 jr vast 100.000 euro 5%;

Na 5 jr ingelost 8.180 --> 1/6 looptijd 8,1%
Na 10 jr ingelost 18.700 --> 1/3 looptijd 18,7%
Na 15 jr ingelost 32.200 --> 1/2 looptijd 32,2%
Na 20 jr ingelost 49.400 --> 2/3 looptijd 49,4%
Na 25 jr ingelost 71.600 --> 5/6 looptijd 71,6%
Na 30 jr ingelost 100.000 --> 100%

je krijgt hierdoor niet een lagere maandlast maar juist een flink hogere maandlast dan een hypotheek waarbij je vermogen opbouwt naast de hypotheek. Al met al is de gedachte goed maar feitelijk is het dus geen oplossing voor het probleem.

Maandlast bankspaar netto (met zelfde variabelen) ---> € 362

1e jaar maandlast Annuiteit netto ---> 382
5e jaar maandlast annuiteit netto ---> 397
10e jaar maandlast annuiteit netto --> 416
15e jaar maandlast annuiteit netto --> 440
20e jaar maandlast annuiteit netto --> 471
25e jaar maandlast annuiteit netto --> 510
10e jaar maandlast annuiteit netto --> 537

Over de hele looptijd heb je netto betaald bij bankspaar --> 130.508
Over de hele looptijd heb je netto betaald bij annuiteit --> 161.079

Over de hele looptijd ben je bij de variant waarbij je direct aflost dus circa 29.000 euro duurder uit EN je maandlast is vanaf het begin oook nog eens hoger.

Direct aflossen levert niet direct lagere maandlasten op maar juist hogere maandlasten!! En dat is helaas de denkfout die mensen vaak maken. Er is helemaal niets mis met het sparen naast de hypotheek. Wel moeten AFM en DNB dit sparen naast de hypotheek ook meenemen in de beoordeling of de hypotheekschuld te hoog is. Ik geloof dat dat precies is wat meneer Koets probeert aan te geven in zijn betoog.....

Heeft even wat typewerk gekost maar ik hoop dat ik het hiermee voldoende heb onderbouwd. :-)

quote:

Nee schreef op 23 december 2011 19:14:

[...]

naar deze column ben ik erg benieuwd maar kan die niet terug vinden

quote:

thomson schreef op 23 december 2011 23:15:

Mijn vrouw werkt bij een bank. Je wil niet weten hoeveel hypotheken er nu onder water staan. Hypotheken zonder NHG die 80/k boven de WOZ liggen zijn eerder regel dan uitzondering. Er zijn op dit moment 45/k woningbezitters in NL me een achterstand van meer dan 3 maanden.
Deze woningen moeten allemaal geveild worden. De banken houden dit tegen omdat dit een verder daling van de huizenprijzen tot gevolg heeft waardoor er steeds meer hypotheken onder water komen te staan.
Maar ja het moment komt dat ze wel moeten veilen..

quote:

Insider01 schreef op 25 december 2011 15:43:

De rente staat helemaal niet op een historisch laag niveau. Die denkfout maken velen omdat ze niet naar de goede parameters kijken.

Banken lenen tegen 1% bij DNB. Ja, via de MRO en LTRO faciliteiten lenen ze tegen die tarieven. Echter dat is slechts een beperkt gedeelte van de totale funding. Zo funden banken ook dmv aantrekken spaargelden en via kapitaalmarkttransacties. Echter de markt voor dat laatste ligt totaal op zijn gat en dat is gelijk ook het grootste probleem voor banken. Jouw hypotheek is namelijk een financiering met een lange looptijd en daarvoor gelden op dit moment giga liquiditeitsopslagen die er dus gelijk voor zorgen dat hypotheekfinancieringen hoge fundingskosten hebt. Je mag dat niet tegenover een 1% ECB tarief plaatsen.

En dat DNB zich grote zorgen maakt is volstrekt terecht. Vergeet niet dat banken de hypotheekmarkt voor een groot gedeelte financieren dmv securitisaties en deze leningen kunnen op dit moment niet bij beleggers worden geplaatst. Daarom gebruiken banken dit soort obligaties als onderpand bij DNB waarbij DNB dus het risico loopt over een groot gedeelte van de hypotheekfinanciering in Nederland. Wanneer Nederland niet op korte termijn wat gaat doen dan dreigen ratingbureau's straks niet meer de vereiste ratingniveau's toe te kennen aan deze leningen met als gevolg dat dit soort leningen niet meer eligble (vereiste om door banken als onderpand te kunnen worden gebruikt voor financiering ECB)zijn en daardoor niet meer aantrekkelijk zijn voor de banken zelf en voor investeerders. Daardoor zou Nederland een ongelovelijk groot probleem hebben met zijn hypotheekmarkt en heeft dit dramatische gevolgen.

Jos, het wordt toch echt een keer tijd dat jij je visie mbt hypotheekrenteaftrek in het totaalplaatje gaat zien ipv de eenzijdige visie vanuit de gevolgen voor de klant. DNB redeneeert namelijk wel vanuit het totaalplaatje en zo kan je niet een objectief oordeel vellen. Praat eens met mensen met een treasury achtergrond of securitisatie specialisten. Ik denk dat je jouw mening drastisch gaat aanpassen.