Per 1 augustus 2011 gaan de nieuwe regels voor hypotheken zonder Nationale Hypoheek Garantie (NHG) in. Op het eerste gezicht lijken deze regels geen problemen op te gaan leveren omdat zij bijna gelijk zijn aan de NHG-regels.
Het tegendeel blijkt waar te zijn. Vorige week kreeg ik een mail van Harrie-Jan van Nunen die alle grote instanties zoals het kabinet, kranten en vakbladen waarschuwde voor een komende chaos in hypotheekland.
Er zijn door de nieuwe regels twee normen ontstaan waaraan geldgevers zich kunnen houden. Dit betekent dat het kan voorkomen dat de ene geldgever een hypotheek weigert en de andere niet, omdat de klant wel aan de normen heeft voldaan.
U begrijpt welke situatie er dan kan ontstaan. Ik geef door middel van voorbeelden aan welke verschillen er zijn tussen de NHG-norm en de nieuwe GHF-norm (Gedragscode Hypothecaire Financieringen).
Kosten koper
De kosten koper zijn bij NHG 12% en bij de GHF-norm 10%. In deze 10% zit nog 6% overdrachtsbelasting waardoor nog 4% kosten koper kan worden meegefinancierd.
Dit percentage is bij aankoop meestal voldoende of er moet sprake zijn van hoge advieskosten (in vergelijking met lage hypotheken) en makelaarskosten. Echter als een koper meteen wil gaan verbouwen, ontstaan er wel problemen.
Hieronder een voorbeeld met de volgende uitgangssituatie:
- Aankoop woning: 200.000
- Kosten koper: 20.000
- Verbouwingskosten: 20.000
- Benodigde hypotheek: 240.000
- Waarde woning voor verbouwing: 200.000
- Waarde na verbouwing: 215.000
Verbouwingskosten
Bij een hypotheek met NHG wordt er gekeken naar de vrije verkoopwaarde vóór verbouwing. Die is 200.000 euro en de maximale kosten koper die meegefinancierd kan worden is 24.000 euro (12%). De waarde na verbouwing is niet van toepassing.
Het is zelfs mogelijk om 12% kosten van de verbouwing mee te financieren. De maximale hypotheek met NHG kan 246.400 euro (220.000 plus 12%) worden.
Bij de nieuwe regels is de waarde na verbouwing belangrijk. De waarde na verbouwing is 215.000 euro. Hierbij kan slechts 4% kosten koper worden opgeteld en dan nog de 6% overdrachtsbelasting van 12.000 euro (6% van 200.000 euro) van de koopprijs.
De maximale hypotheek voor de nieuwe regels wordt dan 235.600 euro. Dit is niet voldoende om de volledige verbouwing te kunnen betalen. De klant moet 4.400 euro zelf betalen, wat bij veel mensen net het bedrag kan zijn om de woning niet te kopen.
Nieuwbouw
Bij nieuwbouw kan bij NHG maximaal 8% kosten worden meegenomen. Dit betekent dat het renteverlies tijdens de bouw meestal volledig meegefinancierd kan worden. In de nieuwe regels is dit percentage nog slechts 4%.
De kans wordt groot dat een groot gedeelte van het renteverlies tijdens de bouw zelf moet worden betaald. Dit kan betekenen dat nieuwbouwwoningen nog slechter wordt verkocht dan op het ogenblik al van toepassing is.
Leningen
Bij een hypotheek met NHG mag een lening op werkelijke lasten worden getoetst, terwijl dit bij de nieuwe regels niet meer mogelijk is, namelijk 2% van het krediet. Hieronder een voorbeeld als iemand een krediet heeft van 5000 euro, met een maandlast van 50 euro.
- Inkomen: 25.000 euro, maximale hypotheek bij een toetsrente van 4,9%: 115.407 euro
- Krediet 5000 euro naast de hypotheek, maximale hypotheek 96.565 euro (GHF)
- Krediet 5000 euro naast de hypotheek, rekening houdend met werkelijke lasten van 50 euro: 105.986 euro (NHG)
- Krediet 5000 euro oversluiten in de hypotheek, maximale hypotheek 113.424 euro (NHG)
Opgebouwde waarde
Bij NHG zorgt een eerste storting of een opgebouwde spaarwaarde die wordt meegenomen in de hypotheek voor een hoger hypotheekbedrag. Dit is bij de nieuwe GHF-normen niet aan de orde.
Opvallend hierbij is dat de banken hebben gelobbyd voor een verplichte aflossing in dertig jaar in plaats van de voorgestelde zeven jaar. Een langdurige aflossingsverplichting brengt met zich mee dat consumenten voor de aflossing zullen kiezen voor opbouw in bijvoorbeeld een bankspaarrekening in plaats van een annuïtaire aflossing, terwijl bij een verhuizing of verhoging hier geen rekening mee wordt gehouden!
Nieuwe NHG-regels
Het bericht van Harrie-Jan van Nunen was enkele dagen oud, toen de NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) al met een reactie (op 17 juni) kwam. Hier stond het volgende in:
De herziene Gedragscode Hypothecaire Financieringen die per 1 augustus in werking treedt, geldt wat de banken betreft voor alle nieuwe hypotheken, ook voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen. De banken kiezen hiermee voor heldere, eenduidige normen. Hypotheken met NHG moeten voldoen aan de NHG Voorwaarden en Normen maar ook aan de Gedragscode. Bij een inhoudelijk verschil tussen de normen zal voor banken de Gedragscode leidend zijn.
Dit bericht is duidelijk. Volgens de geldgevers gaan de nieuwe regels dus ook gelden voor hypotheken met NHG. Ik ben nu zeer benieuwd hoe NHG gaat reageren. Zij worden als het ware gedwongen hun regels aan te passen om chaos te voorkomen.
Niemand zit namelijk op regels te wachten die toch niet worden nagekomen. In ieder geval blijkt hier weer uit dat de geldgevers de touwtjes in handen hebben.